博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會
導語
7月27日-28日,2019博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在海南三亞隆重舉行。博鰲·21世紀房地產論壇由南方財經全媒體集團旗下《21世紀經濟報道》于2001年發起主辦,全聯房地產商會、精瑞人居發展基金會聯合主辦,是中國目前規格最高、影響最大的房地產專業論壇之一。
7月28日,博鰲21世紀房地產論壇主論壇日揭開序幕,中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱作了題為《城市群發展戰略與房地產市場的調整》的主題演講。...[全文]
2019年已過半,上半年樓市在“房住不炒”調控機制下,房地產市場整體維持著平穩、健康的運行態勢。從政策調控來看,2019年上半年房地產市場“張弛有度”。...[全文]
會議現場
主題演講
中房集團孟曉蘇:限購背景下老百姓貸款的“是與非”

7月28日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會住論壇上,匯力基金董事長、中房集團理事長孟曉蘇發表主題演講表示,中央不是要打壓房地產,而是要保持房地產的健康平穩和長期的發展。在限購的情況下,不談房地產市場,談房地產的是非。比如,到底是將錢貸款給還不起賬的企業,還是給缺乏抵押物的小微企業,還是貸給老百姓買房?有人說貸款給老百姓買房的風險大,貸款給企業的風險小,這就是一個是非。...[詳情]

劉洪玉:房地產對經濟穩定的支撐是非常重要的

7月28日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會主論壇在三亞隆重啟幕,圍繞“宏觀經濟與產業政策篇 ”的論壇主題,清華大學房地產研究所所長劉洪玉發表了題目為《高質量轉型發展下的房地產:政策與市場趨勢》的主題演講。劉洪玉表示,當前房地產市場的發展面臨著非常大的變化。一是房地產市場內部的環境發生了變化。經過連續20多年的高速發展,住房市場告別了短缺的時代。市場從關注數量到關注質量,從關注增量到存量,從簡單的開發到開發和管理并重,甚至管理變得更加的重要。...[詳情]

聶梅生:房地產行業已將發展到臨界點 需要翻篇

7月28日,在博鰲21世紀房地產論壇第19屆年會主論壇上,全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生發表了以《2019房地產未來已來》為題的主題演講。聶梅生認為,在長效機制的推動下,2019年房地產行業將會翻篇。她說:“長效機制是量變到質變的過程,到了一定的程度會發生質變,內部有聯系,目前到了臨界的時候,就需要翻篇。”聶梅生表示,此前的住房不炒,棚改政策和4萬億老舊小區的改造等就是這種類型的翻篇,長效機制的實現正是諸多這樣的翻篇從量變到質變的發展結果。...[詳情]

賈康:房地產稅的改革方向勢在必行

賈康對“房地產長效機制的探索,有什么行之有效的思路”作出回答。賈康表示,建立房地產業發展的長效機制,正如中央所強調的要構建基礎性制度,推進基礎性制度的建設。賈康進一步指出,基礎性制度的建設可以從四個方面分析:土地制度、住房制度、投融資制度以及房地產稅。...[詳情]

楊云飛:主流房企已走出舒適區 追求有質量的中性增長

7月28日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉辦,本次主題為“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”。南方財經全媒體集團黨委副書記,廣東二十一世紀傳媒股份有限公司總裁楊云飛先生現場致辭。...[詳情]

清華大學鄭波:高品質和高容積率之間的矛盾不容忽視

7月27日,博鰲21世紀房地產論壇第19屆年會盛大舉行,在以“樓市增長潛力:新熱土與新賽道”為主題的分論壇上,清華大學建筑設計研究院成都分院院長、文旅院總工、城市森林花園建筑研發中心主任鄭波作了題為《城市森林花園建筑的第四代住房》的演講。鄭波表示,未來的市場機遇聚焦于新一輪城鎮化。...[詳情]

會找房CEO李磊:做租房界的天貓

會找房定位于租房界的天貓,租賃對象主要以小微企業和個體業主為主。90后和95后的思維不斷的變化,買房欲望沒有80后強烈。年輕一代租房的時候,是為了提升生活品質。需求決定供給。李磊以電商為例,淘寶和支付寶改變了人們的消費習慣,其次是物流。李磊認為,做長租公寓也同理,從收房、買家居、配貨、招租,簽約、維修、保潔等等服務,電商可做的事情太多了。...[詳情]

佳兆業劉策:城市上演多維競爭格局 灣區房地產開發和城市更新迎來機遇

7月27日,博鰲21世紀房地產論壇第19屆年會在海南三亞舉行。在以“城市群大時代:城鎮化主場與經濟新動能”為主題的分論壇上,佳兆業經濟研究院院長、首席增長官劉策作了題為《灣區崛起:城市新格局下的新機遇》的演講。劉策指出,大灣區概念背后涉及人才與要素的流動和質量,以及制度供給的質量,這是城市多維的競爭。...[詳情]

全聯房地產商會張雪舟:樓市沒有下半場 新機遇在“健康中國2030”計劃

中國目前已制定了中國版的健康標準,跟WELL非常接近,后來又出了光環境、水環境、空氣環境版本。張雪舟認為,無論是國家的層面,行業的層面,或者是商會,都出臺了類似的標準。房地產行業在健康中國行動中的作用是什么?現代都市人90%的時間是在室內度過的,建筑環境也是影響健康的主要因素。目前國內的旭輝集團、中南置地等均參與了健康住宅的研究。...[詳情]

專訪顧云昌:下半年將有城市放開限購調控

7月27日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞啟幕,會間,全國房地產商會聯盟主席顧云昌接受了中國網地產的采訪,就當下的落戶放開政策和下半年的樓市調控、銷售與投資預期做出了解答。...[詳情]

專訪顧云昌:保障房的指標應以戶數為標準制定

他建議,保障房蓋多少,租賃房建多少,解決中低收入家庭的住房問題應該要有個精準的計劃,而這個計劃對應的每年的指標應該是今年要解決多少中低收入家庭的住房問題,而不是要蓋多少房子。...[詳情]

顧云昌:須用市場手段控制房價 而非限價

在高質量發展方面,顧云昌認為市場手段要優于調控手段,通過市場體系解決問題,而非限價等手段——盡管調控是有其必要性的,但只是對市場波動進行了短期調節,建立起長效保障機制才是更為重要的。...[詳情]

李磊:基礎建設推動長租公寓高速發展

會找房CEO李磊帶來了“科技開啟公寓新征程”的演講。李磊認為,在租賃行業不斷發展的情況下,年輕人對租房品質的要求越來越高,但供給側產品的質量并不能滿足目前的需求。...[詳情]

58葉兵:開發企業將由依賴融資轉為提高內驅力

58同城高級副總裁&安居客COO葉兵認為,今年的房地產整體市場既有緊張,也有松弛的部分。2019年上半年,開發企業已經開始由以往的過度依賴融資轉為提高內部的內驅力,通過增加項目的效用去縮短回籠資金的周期。...[詳情]

吳伯凡:新興互聯網企業與智能城市群

5G是第五代通訊技術,在吳伯凡眼中,城市也可以分為五代。以百度、阿里巴巴、騰訊(BAT)為首的大型互聯網企業,已經占據人們的視野長達二十年,吳伯凡認為,它們的近況也許還不錯,但已顯現出老態。...[詳情]

碧桂園服務李長江:簡單、實用的智能化才是客戶所需

李長江表示,從數據來看,碧桂園服務目前的市值為503.33億港元,如果把這個市值放到A股上市房企市值里排序,李長江認為碧桂園服務毫不謙虛能進入行業前20,這也佐證了市場對于碧桂園服務的認可。...[詳情]

董茜:城市綜合運營是大型房企的轉型方向

董茜認為,目前中國的城市格局非常明朗,京津翼、長三角、珠三角、成渝與長江中游五大城市群是中國最有潛力的地區——11%的國土面積貢獻了55%的經濟規模和47%的商品房銷售面積。...[詳情]

方明富:從城市、企業、地產系統 構建城市群良好生態圈

從區域生態來看,從來沒有孤立的城市。區域內的協同發展,才可以共生共贏。中國有兩個非常有明顯和良性的城市群,一個是計劃2030年建成全球有影響力城市群的長三角城市群。其目前在經濟、產業、人口、城鎮、交通以及區域和政府之間的協同應該是最良性的。...[詳情]

論壇實錄

  2019博鰲房地產論壇727日

  09:02:53

  主持人楊曦:尊敬的各位領導、各位嘉賓、女士們、先生們,大家上午好。非常歡迎大家,在閃爍著溫暖陽光的早晨,來到今天活動的現場,我們今天將在這里舉行城市群大時代:城鎮化主場與經濟新動能的討論。本場論壇由21世紀經濟報道和首創經中聯合主辦。我是中央人民廣播電臺主持人楊曦,非常榮幸獲邀主持今天上午的活動。中央廣播電視總臺央廣主持人,各種分支機構明確和確認,特別值得一提的是我們成立了長三角總部和粵港澳大灣區總部,分別在上海和廣州辦公。可以想見現在城市群越來越受到大家的關注,不僅僅是地產商的關注,所有的行業都在關注城市群的發展,這里是各種要素資源、人口、產業和各種各樣的商務活動甚至是財經、資訊和新聞集中出現的地方。所以對于城市群未來的發展,相信也是在座各位房地產企業的同仁們謀篇布局開篇破局重要的基礎。今天上午在這里邀請各位學術研究的大家,以及在一線操作的行業領袖就我們關注的城市群的規劃和房企的布局進行充分的討論。

  今天上午的論壇將通過主題演講和圓桌對話的方式進行,有四位主題演講的嘉賓和一場圓桌對話為大家帶來。

  話不多說,接下來請允許我介紹本場論壇的主要參會嘉賓,他們是:

  著名學者、商業思想家吳伯凡先生

  首創經中產業新城平臺副總經理董茜女士

  金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富先生

  融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟女士

  泰禾集團副總裁全忠先生

  碧桂園服務控股有限公司執行董事兼總經理李長江先生

  佳兆業集團首席增長官、研究院院長劉策先生

  黃金灣集團董事長申威先生

  以及,來自主辦方的

  21世紀經濟報道編委袁一泓先生

  21世紀經濟報道資深記者王營女士

  讓我們再次以熱烈的掌聲歡迎各位的到來!

  因為時間的關系不能一一的介紹,一并對各位的到來表示歡迎。閑話少敘,那么,接下來由我簡單介紹今天的第一位主講嘉賓,著名學者、商業思想家吳伯凡先生。吳老師現在已是一名實打實的網紅,由他和梁冬老師一起主持的《東吳同學會》,網絡點擊量已超過2億。吳老師以輕松、睿智、平民化的表達手段充分融入到演講內容,俘獲了廣大網絡聽眾的心。聽完這些介紹,相信大家已是滿滿的期待。那么接下來,讓我們把掌聲送給吳伯凡老師,有請吳老師上臺。

  09:06:12

  吳伯凡:新興互聯網企業正重新定義城市

  吳伯凡:題目有點像是命題作文,我自己對房地產確實應該說了解并不多,所以我從另外一個可能大家目前很關注的視角來看一看未來房地產會可能的出乎預料的變化。5G是第五代通訊技術,我分享的時候,會說到城市也可以分成五代。在技術與房地產交融的時候,將會發生什么樣的變化。

  如果說到最近的互聯網,五年有什么樣的變化,大家可以想一想,中國的互聯網發生了怎樣的變化。我們首先想到的是,長期差不多一二十年占據我們視野的大型互聯網企業,不會馬上消失,也許目前還不錯,但已經顯出老態。我們不太注意的,新興的互聯網企業,最近幾年突然的進入我們的視野,而且以非常穩定的增長速度,越來越深刻和廣泛的影響著我們的生活。BAT漸漸老去,有的要退休,正在淡出我們的視野。另外一些不是那么資深的互聯網企業,今日頭條、美團和滴滴、拼多多正在壯大,尤其引人注目,拼多多成立37個月就在納斯達克上市。拼多多增長的速度和市值以及目前對于新的商業模式創新,已經給既有的互聯網形成了巨大的挑戰。

  這四家企業有什么共鳴的特點,如果用一點概括的話,他們正在重新定義城市(鎮),以前阿里巴巴、騰訊、百度與城市的關系并不是那么的密切,但是這四家除了今日頭條不是那么的密切以外,滴滴正在重新定義城市,美團在重新定義城市,拼多多在重新定義城市的邊界在什么地方,五年前我們不可能想象的是,五六線城市和鄉鎮縣的人民在享受五六年前無法享受的事情。中國的城鎮化因為這些代表型企業的出現,出現了一種新的趨勢,這在以前是沒法想象的。像滴滴和美團實際上正在運營城市,每天幾萬人管理的調動性、精確性和有效性,讓很多軍隊都感到汗顏。全國這么多人,非常有序的調動,讓既有的資源最大化,讓他們的配置路徑最優化,這就是新的組織物種出現了,重新定義了生活方式和生活世界的企業,正在越來越成為城市的運營商或者是傳統的城市因為有了他們,已經變的非常的不一樣。

  拼多多和學而思、跟誰學正在重新優化城市,學而思說要消滅學區房。因為我們生活在北京、上海、廣州等大城市的人,父母最頭痛的事情就是學區房,為了上學必須在附近買一個房,你出生在什么地方,父母在什么地方,讓外國人不可思議的學區房的制度和習俗,正在由他們顛覆。學而思的口號是要消滅學區房,我們在哪里,哪里就是學區房,他們通過非凡的教育意義和培訓方式,的的確確讓人感受到,你住在哪里不重要,你上哪里的機構是非常重要的,學而思很早就在美國上市了。

  拼多多有一個大家熟悉的口號,關注五環外的人群,無論是媒體、商業世界甚至是政府管理部門,我們過去將目光集中在五環內的人群,拼多多讓我們看到五環外的人群和小鎮,可能對中國有實質性影響的小鎮經濟和小鎮文化。拼多多給我們提供了市場棱鏡,相當于一道白色的日光通過三棱鏡折射后就是赤紅黃綠青藍紫,過去我們將中國的市場分為一線、二線、三線和四線,拼多多以特殊的視角讓我們感覺到中國不是這么簡單的分類。在一線城市中用三棱鏡照射后,也是有赤紅黃綠青藍紫,有一群人物在中國獲得了特殊的財務,收入不高,他們的負擔不重,消費的杠桿非常的低,不擔心買房,因為他們已經擁有了房屋。即使購買房屋也不貴,他們沒有大量的債務要償還,不像生活在一線城市的白領階層,好像工資很高,實際上可支配收入非常的低。他們的消費方式跟一線城市高收入人群完全是不對稱的,甚至是一邊倒的,實際上他們有他們的優勢,同樣的,在一線二線城市有大量小鎮人群,你的生活方式,生活趣味可能是小鎮的方式。每個人心里都可能住著一個小鎮,大量的數據證明,現在加入拼多多的人群是一線、二線城市的人群為主。所有這些企業都在提醒我們,我們以前對城市的定義可能是錯誤的,或者是由于他們的出現,我們的城市正在發生深刻的變化。你想象的城市,可能正在離你遠去。

  我剛才一直在講互聯網跟房地產到底有怎樣的關系,一個看上去很傳統,一個看上去是新經濟的代表。曾經有一二個詞特別的流行叫做“鼠標、水泥”,兩者感覺是對立的產業,他們之間到底有怎樣的關系,實際上大量的學術研究,很多的頂級專家在研究城市的時候,研究技術的時候,發現互聯網跟城市實際上是一回事。我剛剛說“鼠標、水泥”看起來是對立的,實際上城市是水泥,這一基本的物質構建了城市的網絡。水泥是虛擬的代表詞,過去的二十年以來,一直在改造我們的城市。城市的共識是由搜索成本下降,交易成本劇增。如果你生活在城市,找到你想要的東西,搜索的成本非常的高,走村串戶,走多少天和幾個月,也找不到你想要的東西,不知道東西在哪里。如果我們生活在城市的話,搜索成本就非常的低,包括消費者對產品的搜索,也包括生產者對消費者的搜索。我們建立一座城市就是為了大大降低搜索成本,你想買什么東西,例如文房四寶,你想吃什么小吃。你去一個網點可以點對點,這是因為城市帶寬的原因。農村的帶寬很低,不可能從一個農村到另外一個農村頻繁的流通。城市因為道路系統,每天跨越二三十公里來回快速的運行,農村不可能這樣。因為搜索成本和交易成本降低的時候,人類文明中新的物種出現后,本質上解決了信息的問題。城市最早就是信息中心,我們聚集到城市中,就是為了交換信息,使得交易成本最小化。

  今天的成本正在發生悄悄的變化,我經常說的就是新IT代替了老IT。以前講IT就是信息技術,今天講的IT是智能技術。信息和智能有什么不一樣,非常的不一樣,從谷歌和百度看到這一歷程。例如你要去王府井某一個小的店鋪,如果你用谷歌和百度搜索的話,用一個關鍵詞鍵入,你想要信息,它就會給你一堆信息。實際上你想了解的是在這個地方消費和購物的內容,搜索后的內容只是輔助性的了解。后來谷歌出現了地圖,輸入這個地方在地圖上進行展示,不需要看眾多的網頁,這就是信息的優化。我不希望僅僅在地圖上看到這個點,最好是可以告訴我,我在搜集信息的時候,我實際上是在找路徑,我如何可以到達那個地方。因此,從地圖逐漸發展到導航,導航也不是最終的目的,我只是想到那個地方,你直接給我造出一輛車,將我送過去,無人駕駛的車將我送過去,這就是智能化的演變。谷歌二十年的發展,就是從信息到智能的過程,百度也在做類似的事情。我們在過去的五年當中,已經可以感受到,正在從信息中心向智能的轉變。如果對城市做基本的分類,這是我粗淺的分類,不一定對。最早就是純粹的信息中心,在招股說明書講到市場起源的時候,任何市場的起源都起源于一個小攤,也許就是一個十字路口,因為兩條交叉路口的流量最大,或者是三、四條路,中國詞有個詞就是康莊大道,康莊是八個方向,也就是流量最高的地方。集市并不是城市,大家并不是住在那個地方的人去了,而是不住在那個附近的人,規定好了時間和地點,到那里進行交易,然后就撤走了。人類城市的第一代就是市鎮,長期有人進行交易,市集就出現了,大家就住在這里生活和交易。再往后就出現了城市,就是為了降低搜索成本,提高交易機會。你離城市越遠,意味著搜索成本很高,交易機會很少。十八到十九世紀的時候,每一個法國農民的額頭上都寫著與巴黎的距離,距離是文明的象征,也是信息的中心。第三代是我們這些年經歷的內容,因為信息化和通訊技術,導致城市的優化,目前老實說,并沒有太優化。我們有各種各樣的導航系統,導航的就是信息,離智能還有距離。車聯網、物聯網充分的發展起來后,產生大量的數據,大量的數據使城市越來越聰明,城市就變成智能的生態,而不是簡單的數據中心。目前處在第三代和第四代的城市之間,就是信息化的城市和智能化的城市之間。

  由于目前技術的限制,萬物互聯,人與人之間充分的互聯,物與物之間充分的互聯,過去大量的流量,是因為我們瀏覽信息消耗掉的,未來絕大部分的流量,是因為運行智能系統而消耗掉的,這與之前非常的不一樣,這就是5G要做的事情。5G并不是讓我們下載視頻,意味著智能的網絡。這里說的是城市的第五代,隨著通信的5G技術的出現,城市集群會快速的發展。現在提到5G通訊技術的時候,會用三個詞概括。別人問你5G是什么,有什么特點?第一,高帶寬是目前使用的帶寬的幾十倍、幾百倍甚至是上千倍。任正非先生說,要讓帶寬像太平洋一樣寬大。

  任正非先生說,要讓帶寬像太平洋一樣寬大,這個非常的重要。我們在消費信息的時候,對時延的問題不太在乎。如果你的車是智能駕駛的,很多的技術是在云端的。汽車給出反應動作的時候,如果都集中在云端的話,時延動作非常的重要。如果反應慢的話,車輛就碰撞了。因此高帶寬意味著低時延,低到0.001秒,這樣就是有價值的,5G就是快速反應。用粗淺的比喻,城市因為帶寬目前運營的不好,現象就是車輛的堵塞,不僅僅出現在中國,全世界都有這樣的現象。這個問題如何解決,為什么會堵塞成這個樣子。在曼谷,大家每天下班都不回去,因為第二天再到城市,需要很長的時間,這就意味著城市的道路不夠寬,流量慢了。將來互聯網帶寬發達的時候,就可以解決這些問題。在北京出門的時候,一天只能辦一件事情,從這里出發,我馬上到,就會問你在哪個馬上,一動就是一個小時,就是說塞車。廣覆蓋不僅僅指空間,還指物聯網和車聯網。

  拼多多為我們展示了小鎮化,如果沒有4G怎么會有拼多多和美團外賣等等商業現象,大家基本上可以宅在家里。因為3G只是開頭,流媒體只是開頭。4G的代表是支付,支付20分鐘也無法實現的話,大家就會使用紙幣和信用卡,現在4G的技術用微信和支付寶比刷信用卡還要快,比掏紙幣的速度還要快。技術的出現,使得鄉村和城鎮同樣的速度,小鎮劃分與五環外化,意味著城市的邊界在極度的延伸,新的稱之為城市群的東西就出現了。智能網連就是智能的城市群,遵守的就是高帶寬、低時延和廣覆蓋,三個東西覆蓋到城市后,自然而然的就有了城市群的概念。互聯網的出現,我們在哪里買東西都是差不多的,我感受最深刻的就是商業網點,我真的不記得上次去王府井、西單什么時候,記得是在十年前還是二十年前,過去講到商業就提到西單和王府井,而且都是外地人旅游時過來看一看的地方。

  醫療、教育和購物借助互聯網技術正在被摧毀。5G的時延對于醫療是非常重要的,做手術反應慢是不行的。臺灣將互聯網叫做網G網絡,就是網絡的意思。城市群將它定義為城際網絡,如果充分體現了高帶寬低時延和廣覆蓋的話。之前的網絡雖然連接起來了,實際是老死不相往來。

  未來的房地產,中國的房地產是什么。有人說拐點已經開始出現了。中國每年新售的房子分攤到每個人可以達到1.234平方米,相當于年銷售17億平方米。有人計算15年后會下降到1平方米以下,這樣的數據已經很不錯了。現在是2019年,相比于2018年還增長了一點點。以后增長變緩、甚至持平和下降的趨勢,我們不可能永遠蓋新房子,我不喜歡一個地方都是新的房子,我喜歡舊的房子占絕大多數的區域,例如歐洲,意味著城市發達的標志。

  我們今天講的城鎮化和城市化,也在講城市群,我今天的分享就是不折不扣的拋磚引玉,用外行的視角進行詮釋。我希望大家可以看到城市化的內容,那個城市是什么,城鎮是什么,城市群是什么,我們有的時候沖著一個東西去的時候,那個東西可能已經消失了,未來展望城市群,對人的生活,對整個社會積極的影響,我提供以上的視角內容。傳統的方式是正增長,而且是不斷的變化,甚至是不可持續的,有人說用12年的時間回到12年前。現在是2019年,12年后就是2031年我們回到2007年,中國每年新增的房地產面積,大概是6億平方米左右,這將是不可阻擋的趨勢。未來可做的事情,就是虛擬網絡,準確的講是智能的網絡,而不是信息網絡。

  我最后進行概括,“廣深高速”,未來連接更廣,連接的更深,節點與節點的速度越來越高速,這就是5G的特點,它一定會出現。并不是現實物理的世界,而是智能化的城市群,謝謝大家。

  09:43:03

  董茜:城市群是未來房地產企業投資開發的重點

  主持人楊曦:感謝吳伯凡老師,用全新的視角讓我們理解全新的房地產和所在的城市,我們發現時空被重新定義和打開的時候,我們的想象力更加的美好,歷史的發展總是伴隨著新物種的崛起,十年前想象不到深圳和杭州是目前的樣子。比如說今天活動重要的合作伙伴首創經中以“再造城市新文明“為使命,在中國新型城鎮化建設的新形勢下,通過為城市及區域注入新理念、引進新產業、完善新功能、形成新特色,構建一座智慧、生態、人文的新城市,為中國的新型城鎮化建設做出突出貢獻,為中國未來新城市的發展做出成功樣板。那么接下來,我們有請首創經中產業新城平臺副總經理董茜女士,為我們更加詳細的講述首創經中對于城市化的見解。有請董總。

  董茜:各位同仁,媒體朋友們,大家上午好,我是首創經中的董茜,提到首創大家不約而同的想到董事長曉光,他多次跟大家分享房地產的發展,分享了很多寶貴的精神財富。我今天代表首創首先對他表示敬意。2013年他提出了未來城市綜合運營的模式。他提出首創的主業不是地產而是城市。中國房地產未來的模式創新才是企業的核心競爭力,城市的綜合運營是大型房企轉型的方向。在曉光總的戰略安排下,我們拿出30平方公里的自有用地建設京津翼協同發展示范區,將建設成為城市群融合的新典范。提到城市群,大家不再陌生了,目前我國的城市格局非常的明朗了,京津翼、長三角、珠三角與成都和重慶中有五大城市群是中國最有潛力的地區,11%的國土面積貢獻了55%的經濟規模和47%的商品房銷售面積,城市群所提供的工作空間會吸引越來越多的人們聚集在五大城市群,城市群通過產業、交通、市場形成一種新的經濟形態就叫做城市群經濟體,城市群經濟體中房企再次尋找到增長極。城市群的規劃各有風采,房地產企業消化了這些路徑,可以更好的把握時機,城市群所具備的核心要素也是房地產企業關注城市群的投資動力。

  第一要素產業。產業之間的結構體系和相關性,產業之間的相關性越好,城市群的總體發展就會比較好。

  第二要素交通。可達性和時空距離,最好可以實現當天可以往返和交通便捷的都市群。

  第三要素人口流量,物流和資金流。幾個方面的強度體現了城市之間的強度。

  第四要素,政策機制。政策的最小化和市場機制的一體化。房地產企業要發展,首先關注城市群四個核心要素。

  京津翼城市群建設成為世界級城市群是京津翼協同發展的重要體現,示范區是我們的力作。2013年習近平總書記到天津調研的時候提出了譜寫新時期社會主義現代化的新路徑。北京和天津兩市簽署了系列協議,明確了38平方公里的示范區是實現重要載體,同時明確了由首創集團負責開發建設,結合前面提到的城市群的四方面的核心要素以及示范區的政治定位,下面我詳細的給大家介紹示范區。

  示范區的東北部行政審批屬于天津濱海新區,距離雄安新區150公里,北京120公里,天津機場15公里,北京機場10公里,示范區在1.5小時的經濟圈內,區內有5條高速公路和快速公路和高鐵和城際鐵路,兩條鐵路穿越示范區。示范區被北京、天津兩市定義為非首都功能疏解的重要承載地,全方面合作的重要平臺,區域改革創新發展的試驗基地。國務院頒布京津翼發展綱要和產業指南等重要的文件,兩地政府成立了由常務副市長為組長的相關委辦局為組員的建設小組,全力推動示范區的開發建設。38平方公里的示范區的開發周期是15年,總的建筑規模是2700萬平方米,常住人口是38萬,我們將投入2500醫院,示范區有得天獨厚的生態環境,北側是水域面積是95平方公里的自然保護區,這是世界三大保護區。示范區有豐富的第六資源,具備宜業宜居的天然條件,助力企業綠色發展。示范區周邊的產業環境成熟,城市群的核心要素第一是產業,周邊有什么產業。周邊的產業非常的成熟,包括濱海新區、高新區和開發區,同時形成了先進的高端裝備制造、航空航天、生物醫藥、電子信息等高端新型現代產業集群。大家注意到在示范區的北側,與示范區一路之隔的是一汽大眾的華北生產基地,大眾是去年8月份投產,每年的產能在30萬輛。這是示范區周邊的地產環境,聚集了恒大、萬科、碧桂園、華僑城知名的房地產企業。住的是產業人口、改善性人口和政策驅動性的人口。示范區三個定位功能疏解,京津翼合作,產業創新,我們用15年的周期,將示范區打造旅游休閑、生產居住、高等教育、健康醫療、智慧城市產城一體的樣板城市。

  示范區內部的定義情況。示范區主要是北京天津兩地的疏解功能,結合兩市的產業規劃,主要以非首都功能疏解和市場化招商雙輪驅動,打造高技術組團和高端現代服務業的組團,示范區與京東方、阿里云等等14家企業簽訂了合作協議,投資額將達到55億元,隨著這幾年產業項目的落地,示范區近幾年直接導入產業人口約3萬人。

  優質的項目落地,離不開政策保障和產業促進措施,示范區是兩市的重點項目,享受兩市的政策疊加,包括京津翼發展政策9項,北京的疏解政策18項,還有天津的產業政策84項,以及多項的產業扶持資金。在外部政策保障的基礎上,示范區內部也成立了稅收優惠政策7項,首創方面將投入80億元的產業扶持資金。2015年示范區被國家住建部、科技部確定為智慧城市試點。智能全區域規劃的基礎上,將搭建智慧城市中心,智慧交通、智慧安房、智慧醫療、5G應用等代表未來生活方式的配套,示范區將打造生態之城和智慧之城,未來是自由呼吸的活力之城。未來將是低碳生活、友好生活和智慧生活的理想之所。目前示范區將加快11.8平方公里起步區的建設,首創投入40億元,開動了60條道路,其中37平方公里具備通車條件,排水、熱力、廠站都將在明年年底完工,達到九通一平的標準,為項目的落地提供基礎保障。示范區的建設過程中,我們踐行平行城市的發展理念,不僅僅注重產業資源的導入和基礎設施的建設,同時注重高品質的引進包括學校、醫療等商業方面的資源。

  在教育配套方面,準備啟動建設12年制的公益學校,2021年9月份進行開學,同時我們也注重導入高等的民辦學校、國際學校和高等院校等資源,滿足區域居住和職業教育的需求。在醫療配套方面,示范區享受兩市的醫療資源的導入,要建設綜合醫院以及多個衛生服務中心。借助京東方的智慧醫療的支援,我們將打造6平方公里的智慧醫療城,正在與京東方談方案。將設立綜合醫院、專科醫院、科研院所和高端的項目,6平方公里的智慧一療程立足于天津,服務京津翼。商業問題配套方面,示范區啟動了中央公園,智慧展館等建設,預計明年年底完工,未來建設多個便民菜市場和商業文化中心,滿足人民豐富的生活需求。目前示范區實現了806畝的住宅與商業的出讓,近三年示范區將推出4790畝的住宅及公寓的出讓,擬出讓地塊的詳細情況,歡迎會后大家與我們交流。

  13號的時候在上海舉辦了世界華人不動產協會暨房地產高質量發展的國際研討會,我當時看了整個文章,分享最新的信息。學者主要是國際性的學者,圍繞中國的房地產業高質量發展進行了溝通研討。針對中國的房地產未來發展的趨勢,會議當中提了一個主題,今后十年房地產業建設量、生產量都將體現在三個熱點地方。中心城市、大都市圈、城市群。尤其是城市群中的中小城市是房地產企業未來10年投資開發的熱點。所以房地產企業應該關注最新的動態,主動的擁抱城市群和把握大趨勢。38平方公里的示范區,為房地產企業提供了進駐京津翼城市群重要的平臺,提供了優質的土地資源。首創方面也將積極的探索,主動作為踐行國有企業責任,主力與新城規劃、建設和運營令營的領跑者。首創有中國城市運營商的稱號,目前構建了環保、基礎設施、房地產、金融服務、文創等板塊,躋身世界500強,主要的指標快速的增長,首創經中是示范區的開發主體,主要是做北京的文創板塊,還有政策開發平臺為北京城市疏解等平臺。首創經中先后完成了示范區的主體定位、城市規劃控規等工作,同時邀請了三星、京東方、阿里云與我們共同參與智慧城市的設計和建設。

  示范區的發展離不開社會各界和朋友的支持和幫助,首創真誠的邀請廣大的企業家和投資者前來投資和發展,與首創經中攜手合作,互利共贏,共同為示范區的發展掀開新的篇章,共同為京津翼的發展貢獻濃墨重彩的一筆。我就介紹到這里,謝謝大家。

  主持人楊曦:非常感謝,感謝董總的介紹,在您的介紹下,我們可以體驗到示范區蓬勃發展的勢頭和良好的前景,期待可以去看一看,希望有更多的項目和更多的產業在投資的熱土上獲得更大的發展。接下來有請金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富發言,今年跨入了千億的大關,有請方總為我們分享。

  方明富:尊敬的各位來賓,媒體朋友們,大家上午好,非常感謝組委會給我這樣的機會,讓我有幸跟在座的各位分享金科在企業生態方面的思考,還有我們的探索。大家知道金科從2018年開始上了千億,我們在企業新戰略調整方面進行了哪些方面的思考和調整。我今天分享的主題是千億金科,美好新生。

  生態系統有四個大的特征,系統開放、聯系緊密、協同發展和動態平衡。除了大的生態,我們分享對于生態的看法,談到生態就要談到更大的宏觀層面的內容。首先講區域生態,從來沒有孤立的城市。區域內的協同發展,才可以共生共贏。中國有兩個非常有明顯和良性的城市群,包括長三角城市群,2030年建成全球有影響力的城市群,經濟、產業、人口、城鎮、交通以及區域和政府之間的協同應該是最良性的。長三角城市群的量級與產業之間的協同是非常的良性,區域的一體化建設非常的快。例如江浙和上海之間的連接,對話平臺和機制非常的順暢,面積是國土的2.2%,占了中國1/4的經濟總量和增加價值。

  粵港澳大灣區最近非常的火,在2030年經濟總量成為全球四大灣區之首,港口經濟、三產、人口導入和人口素質等等,對外和前沿的經濟結構和產業導向。如果構建城市群中良好的生態,我認為需要整個體系思考或者是全局思考,包括人口結構、經濟產業,交通等等。

  城市系統。在城市群中,或者是城市內部,如何構建生態系統,城市生態的驅動,不進則退,不變則止。有些城市發展了以后,逐漸的走下坡路,有些城市發展非常的良性和欣欣向榮。

  香港的GDP在去年已經落后于深圳,香港2.4萬億,深圳去年達到了2.8萬億,核心的邏輯就是產業。香港的產業的空心化非常的嚴重,過渡依賴于地產和金融。深圳高新技術、金融、地產、物流,整個多元化支撐了深圳的快速發展,深圳未來還有很大的空間,這也是良性和城市生態系統的表現。無論大中小內部匹配和城市結構就是良好的生態系統。例如城市的旅游,如果有良好的生態系統,就會做的非常好。

  企業系統。落實到企業的層面,系統如何構建。目前房地產系統競爭越來越激烈,系統是自然構建的過程。小米生態圈,構建了非常健全的生態圈,促使企業進一步的壯大。單一產品做到一定的規模后,就會出現邊際效應遞減的情況,這是客觀的經濟規律。

  10:00:09

  方明富:未來房企將“從狼到獅” 從激進擴張到穩定增長

  主持人楊曦:非常感謝,感謝董總的介紹,在您的介紹下,我們可以體驗到示范區蓬勃發展的勢頭和良好的前景,期待可以去看一看,希望有更多的項目和更多的產業在投資的熱土上獲得更大的發展。接下來有請金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富發言,今年跨入了千億的大關,有請方總為我們分享。

  方明富:尊敬的各位來賓,媒體朋友們,大家上午好,非常感謝組委會給我這樣的機會,讓我有幸跟在座的各位分享金科在企業生態方面的思考,還有我們的探索。大家知道金科從2018年開始上了千億,我們在企業新戰略調整方面進行了哪些方面的思考和調整。我今天分享的主題是千億金科,美好新生。

  生態系統是自然界生活和環境于一體,有四個大的特征,系統開放、聯系緊密、協同發展和動態平衡。前面的圖片是和諧的生態系統,后面是比較失衡的生態系統。除了大的生態,我們分享對于生態的看法,談到生態就要談到更大的宏觀層面的內容。首先講區域生態,從來沒有孤立的城市。區域內的協同發展,才可以共生共贏。中國有兩個非常有明顯和良性的城市群,包括長三角城市群,2030年建成全球有影響力的城市群,經濟、產業、人口、城鎮、交通以及區域和政府之間的協同應該是最良性的。長三角城市群的量級與產業之間的協同是非常的良性,區域的一體化建設非常的快。例如江浙和上海之間的連接,對話平臺和機制非常的順暢,面積是國土的2.2%,占了中國1/4的經濟總量和增加價值。

  粵港澳大灣區最近非常的火,在2030年經濟總量成為全球四大灣區之首,港口經濟、三產、人口導入和人口素質等等,對外和前沿的經濟結構和產業導向。如果構建城市群中良好的生態,我認為需要整個體系思考或者是全局思考,包括人口結構、經濟產業,交通等等。

  城市系統。在城市群中,或者是城市內部,如何構建生態系統,城市生態的驅動,不進則退,不變則止。有些城市發展了以后,逐漸的走下坡路,有些城市發展非常的良性和欣欣向榮。

  香港的GDP在去年已經落后于深圳,香港2.4萬億,深圳去年達到了2.8萬億,核心的邏輯就是產業。香港的產業的空心化非常的嚴重,過渡依賴于地產和金融。深圳高新技術、金融、地產、物流,整個多元化支撐了深圳的快速發展,深圳未來還有很大的空間,這也是良性和城市生態系統的表現。無論大中小內部匹配和城市結構就是良好的生態系統。例如城市的旅游,如果有良好的生態系統,就會做的非常好。

  企業系統。落實到企業的層面,系統如何構建,激勵的市場競爭中,目前房地產系統競爭越來越激烈,系統是自然構建的過程。小米生態圈,構建了非常健全的生態圈,促使企業進一步的壯大。單一產品做到一定的規模后,就會出現邊際效應遞減的情況,這是客觀的經濟規律。作為房地產企業,不可能每一樣東西都自己做,如何構建良性的供應商的生態,也是促進企業的發展,良性和諧發展是要素之一。阿里的生態圈因為服務、消費、娛樂、創新、物流等等,都是良好生態圈的建設。

  地產系統。金科作為房地產企業,這幾年大家也在思考,我們的生態系統是怎樣的。現在房地產行業的生態發生了幾個非常明顯的變化。2015年前行業的集中度不是特別的明顯,2016—2018上揚的幅度越來越大,行業和企業的集中度越來越明顯,大的越大,強者恒強的現象越來越明顯。全國前十強房企拿地的規模排名占到全國總市值的52%,千億房企拿地的數量跟前十強拿地的數量占到全國總供給的51%。去年30家上千億的房企。最近幾年我們進行了研究,2015年拿地后百分之九十的項目是賺錢了,2016年項目拿地后有41%是賺錢的,50%是平的。2017年下降的更加的厲害,賺錢的是31%,10%是平的,其他的是虧損的。2018年45%是賺錢,10%是平的,其他的是虧的。在座有很多房地產企業,對此是印象深刻的。這是不是新的房地產現象,城市群的今天,大量的人口導入,這也是符合規律的。因為政策的調控,我們按照現價的方式反推就是這樣的現象,實際上很多的企業是不賺錢,或者是效率比較低的。這種情況下,如何構建企業的發展和自己的生態圈,很多大型的企業,在平衡自己的產品布局。三四線其他的地區用量對沖虧損的項目,沒有相應的規模,無法實現對沖,未來的發展之路是比較難的。在這種現象下,我們說頭部的企業,排名前十強的企業增長速度是最快的,全員覆蓋,區域深耕,高速增長,堅守二線,而且是橋頭堡,大家在堅持。2015年到2018年房地產企業的排名發生了明顯的變化,未來的房地產企業是中性增長,我總結了三點。

  從以前的高速增長、加速起飛到現在的群狼模式,從2015—2018年銷售增長率是逐年遞減,我們集團遞減到4%到5%,上半年遞減了1%,去年也遞減了,但是金額在不斷的上漲,上半年的銷售金額比去年有8%多的增長。另一方面層面說明房價在逐漸的提升。從經濟的擴張到穩定的增長,從經濟規模到人才的建設,未來中國房地產企業要不斷的思考,以客戶為中心,構建相關產業鏈的企業生態,這是金科最近幾年努力思考和構建的企業方向和戰略發展。無遠慮必近憂,謀生態,為發展。

  金科的生態。我們到底是怎么做的,四位一體。我們從1998年成立,2001年開始發展,2007年布局過,第一步是長三角,2011年A股上市,2016年提出美好生活的戰略,2017年提出跨越式的發展,2018年規模上千億以后,我們提出了全面啟動四位一體的戰略,構建美好生態圈的企業目標。從一次性消費到全生命周期的構建。每個企業戰略的調整,除了企業本身現狀和企業的資源等方面的因素之外,核心的邏輯還是要圍繞我們服務的客戶展開。從客戶的角度,圍繞客戶需求的變化,結合衣食住行構建消費生活場景。我們提出全生命周期和美好生活圈的概念,更好的產品,更好的場景,更好的企業生態。我們說四位一體是民生地產開發、產業運營、社區生活服務和文化領航。民生地產從成年成家是金科多年來主要的業務板塊。立業面向的是企業客戶,企業客戶也在社區之中。社區的服務和文化領航,基于消費升級之后,帶來了生活的變化。

  以用戶為本體,構建美好的生態系統。民生地產開發比較好理解,通過科技產品的創新,為更多的人提供更多更好性價比的智能綠色健康的產品,黃主席在去年兩會上提的,下面是項目的圖片。實際上大家也看到了,最近幾年我們的產品和布局發生了深刻的變化。產品體系中從2016年提出了三系一核的理念,還是基于人民的需求,以東方人居為基礎構建全系三大產品體系。我們完全拋棄了之前歐美概念,例如美式、法式和英式的產品線。中國消費者升級之后,生活水平提升至后,對于傳統文化固有的喜愛,也就是文化自信的表現。回過頭來看,感覺自己的東西才是最經典的內容,也是自己最喜歡的地方。你住在法式的莊園,難道就過上歐洲的貴族的生活了嗎,不是這樣的。住上歐洲的房子,就相當于在地中海度假嗎,不是這樣的。我們要引領消費升級。我們提出了新東方等等體系,主要是體現在三大體系,在全國各地的項目中予以應用。

  除了產品體系方面,剛才提到產品體系,我們提到了生命建筑,這是地產開發核心的要素。在這種情況下,三月份在上海做了發布會,我們的建筑立面是非常漂亮的,但是內部空間不舒適,居住在里面的感受,是否更加的符合人的消費需求和人體功能,我們的社區是不是有溫度的,我們的智能化是否過于更加的堆砌,什么樣的東西才可以滿足相應的消費主體和需求。這種情況下,我們進行系統的構建。從去年和前年開始,我們與眾多的大學進行合作,例如清華大學。建筑不是單點,不是立面漂亮后,房子就高檔了。它就像人的生命一樣,無論高矮胖瘦,膚色無論白或者是黑,肌體是協調的,人才是最健康的。我們的社區和房子,立面和內部空間只能設施、交通空間和園林綠化是否總體協調,達到良好的平衡,這才是滿足人需求的好產品的定義,而不是高檔材料純粹的堆砌。3月份提出生命建筑,從產品線的邏輯到產品的內核。面對不斷增長的生命需求,我們從智能化和清潔能源的角度,房子內如何實現有機的協調,先進的技術如何構建和協調,我們提出了生命建筑的概念。產品品牌是美好的家,三個平衡的有機體,就像金三角一樣,智慧體、有機體和基因體。智慧體就是智慧和科技,在房子里面如何去運用,而不是一味的堆砌,因為沒有家的感覺,技術可以解決開窗簾的問題,但是人的感受如何考慮。有機體是基于綠色和健康,我們的建筑如何更加的健康,更加的綠色。基因體是圍繞傳統的建筑和技術,如何得到提升和延續,做到更加的符合人的消費需求。一個內核、三大特征25個功能模塊和180多個單元,我們梳理的時候,從幾千項技術中進行篩選,篩選是特別難的,我們花了很多的心思。生命建筑應用項目在深圳的南山,腳下有一個別墅項目,目前還沒有出來,8月份大家有機會可以去看一下。

  科技產業運營。金科這幾年在產業板塊進行了探索,做了十幾個項目,人工智能、大數據、智能互聯等等搭建平臺,做產業園的開發。我們在8省14個城市布局,長沙科技產業園、重慶健康產業園、山西太原、濟南大數據產業園等等。

  圍繞生命全周期進行服務,我們在2016年跟微軟做了數據研究中心,將社區所有的能耗等等數據都集成。現在管理2.5億平方米,目前遍布全國143城,物業收入是17億,全國排名第8,物業管理平臺以全生命周期服務為核心,包括金管家,這是基于服務,包括細節服務、鄰里主體,溫情關懷,我們構建社區的文化,我們堅持了10年。現在做了旅游達到西南社區第一,每年有幾十萬的業主通過我們的平臺出行,未來會達到幾十萬。生活服務,集團升級醫養方式。包括社區教育和出游等板塊。科技賦能平臺,2013年將傳統的社區改造為生活板塊,包括智慧社區、賦能生活提供服務,智慧園區為我們的業主提供更好的服務。金科服務+,以科技為引領,加服務、加載體,以客戶為中心,以科學為支撐,以社區為載體。金科從去年提出文化、旅游、康養。消費升級后,未來這個板塊是非常大的,文化、健康產業發展非常好,消費升級和養老群體的消費也是非常大的。今天所在的地方是三亞,以前是個人來,現在會帶著父母和小孩過來。因為大家收入增長了。我們目前正在推動這些項目的落地。

  大健康產業包括重慶的健康產業園,我們與微軟進行合作,包括健康方面的項目。金科的醫養會正在推進。兩年時間金科站上千億新起點,規模千億跨越房企A股10強,2000億的規模,2.5萬名員工,開發的土地面積2.6億平方米,在更加復雜的形勢下,經濟環境更加嚴峻的情況下,如何打造自己的目標,這是金科創立20年來創造全新的偉大征程。

  經濟新常態,企業新生態,為美好,做更好,謝謝大家!

  10:29:47

  劉策:如何抓住大灣區發展機遇

  主持人楊曦:謝謝方總帶來的主題演講,分享了金科在近年來的思考和實踐,我們已經非常明確的感受到了房地產企業現在已經不止圈地造房這么簡單,為我們美好的生活做更多的努力,有硬件,同時還有很多理念方面的內容,我們期待著在大家的努力下,讓我們的行業和生活變得越來越好,接下來有請主題演講環節壓軸的嘉賓。接下來有請我們今天的壓軸演講嘉賓:佳兆業經濟研究院院長、首席增長官劉策先生。作為在大灣區擁有大量土地儲備的房地產企業,佳兆業積極把握大灣區經濟發展帶來的機遇,持續深化在大灣區內的發展;同時,佳兆業亦關注上海地區及環北京地區的發展機遇,繼續深耕全國一線城市及重點二線城市。在這快速增長的態勢背后。佳兆業對于城市群的發展有著怎么樣的見解呢,讓我們把舞臺交給劉總,有請劉總上臺。

  劉策:非常高興跟在座的各位朋友進行交流,今天也有很多的老朋友,今天跟大家分享的主題是關于城市群和灣區,我的命名是城市新格局下的新機遇。我分享三個方面的內容,怎么看待大灣區,第二是大灣區到底對房地產行業來說,意味著怎樣的機遇。第三,對于企業來講,如何把握這些新的機遇,或者是佳兆業對于這個問題的思考是什么。

  大灣區概念出來后,我去其他世界級的灣區看了看,包括紐約和東京灣區。我做什么事情總是感覺做的不夠好,去這些地方看一看,了解別人是如何做的,我去了以后,發現我們做的很好。這次去東京和紐約,我有同樣的感受。當然我們還有很多的方面跟這些灣區有差距的。紐約中產階級的收入是年均6萬美元,我們很多地方還是不夠的,結合今天博鰲的平臺,我對于城市群有更深的思考,因此跟大家進行分享。

  分享之前,簡單的介紹佳兆業,行業30強,大灣區的龍頭房企和中國城市更新專家。后面要將的內容跟這三個問題息息相關。我們除了地產之外,也介入了多元的業務,形成了地產+更新+產業三輪驅動的格局。我們針對城市群發展和灣區發展前瞻性和戰略性的安排。

  灣區意味著什么,我們經常講城市或者是城市圈、都市圈的概念,城市群如何分工,經濟要素如何流動。灣區概念出來后,對于城市群的理解上升到新的概念,原來是看自己,背后是中國經濟和國力的提升。因此我們站在新的起點,跟東京、紐約、舊金山灣區競爭的時候,我們關注的不僅僅是灣區的概念,背后涉及到人才的流動、要素的流動,要素的質量,人才的質量,包括制度供給的質量,這是多維的競爭。

  在這樣的背景下,我們來看中國城市的分類,城市群和核心城市目前分的非常的清楚。粵港澳大灣區作為國家戰略提出是第一個,長三角戰略群目前也提出來了。中國有句老話叫做寸土寸金,對于量來講,灣區的城市會有所不同,我們從空間的廣度關注到空間的密度。對于地產來說,我們要不要進入新的城市,會考慮很多的指標,包括GDP的總量、人口等等。目前來說,這些指標都要進行優化,在灣區的概念下,不能只看要素的總量,還要看要素的密度。人均值、高凈值人群、三產都代表著城市的軟實力,更能體現城市的基本面。給大家舉個簡單的例子,廣州和深圳是兩個兄弟,作為省會城市的廣州,為什么房價會比深圳低這么多,只有深圳的一半。如果從GDP總量、人口等指標很難解釋。因為廣州的GDP去年被深圳略微超越了一點,廣州的人口比深圳更加的多。深圳單位面積的GDP明顯比廣州要多,加上空間密度的話,就更加的明顯。單位面積的GDP也要比廣州多很多。高凈值的家庭深圳跟廣州也是有很大的差異,從這些角度來說,之前很多無法解釋的事情,就變得合理了。廣州總人口比深圳多,這是統計學的角度。從人口的凈流入來說,深圳超越了廣州,從這些指標進行衡量和對比的時候,就會體現出城市的差異。

  灣區可以凝聚足夠多的人口、技術、金融的時候,才具備國際競爭的實力。不同的城市在大的灣區系統下分工有所不同,有些產業也會進行轉移。大灣區的核心就是廣深,還有相互之間的關系,這是我跟大家分享的第一個點,我們如何看待大灣區和城市群。

  第二,城市格局之下,大灣區之下我們面臨怎樣的機遇:地產開發和城市更新的機遇。

  2017年地產開發的市場規模是1萬億,三四年后的2020年市場規模可以達到二萬億,比目前的規模翻一倍,去年接近16萬億,未來的巔峰規模是20萬億,大灣區占到1/10。

  城市更新的概念,目前中國的房地產處于增量開發到存量建設的過程,有很多的城市處于增量開發的黃金階段,也有一些城市開始進入到存量的開發。大家熟悉的一線城市,除了北上廣深之外,重點的二線和三線城市也進入到存量時代。我們用簡單的指標來說,二手房的交易套數大于新房。2017年的時候,全國達到了18個,去年同比增長80%。粵港澳大灣區有5個這樣的城市,這種趨勢不斷的深化,給房地產行業帶來了很大的機遇。從這個角度出發,從區域視角來說,把握了大灣區,相當于抓住了整個廣東或者是1/8個中國。大灣區9個城市占到珠三角經濟總量的85%,面積達到了35%,大灣區的經濟總量達到了全球全國的1/8。有句老話叫做你奮斗10年,不如你生的好,對于大灣區本土的開發商而言,他們生在了好的地方。從國內的視角來說,把握住了大灣區,等于把握了全國最有發展的區域。大灣區連接香港和澳門,既是金融中心、高科技中心、科技轉化地、教育區域和區域樞紐,其他的區域很難同時實現。從人均GDP也好,從經濟密度、民營企業的平均營收來說都是非常的重要。還要提到一點氣侯,氣侯會影響到人的選擇,我當年就是因為氣侯的原因來到了深圳。把握大灣區,相當于抓住了全國第一灣區的建設區。跟全球其他的三個灣區進行對比,我們在土地面積、常住人口等方面,總量方面遠遠高于其他的三大灣區,說明我們的底子很好,未來的空間非常的廣闊。人均GDP、第三產業的占比有很大的上升空間,跟其他的灣區相比,至少有一倍以上的增長空間。這就是全球第一灣區的概念,灣區概念推出后,灣區的區域和土地成為熱點聚集的區域。

  第三、在目前的機會下,如何把握灣區的發展趨勢,佳兆業又是如何做的。我們希望是先有質量的發展,開發、更新和產業。灣區由一萬億提升到二萬億,目前中國的城鎮化率還未達到,未來的十年還是重要的戰略機遇期,這是毫無疑問的。我們會把握好機會,未來的幾年我們會從行業的30名發展到行業的第一陣營。

  大灣區9個城市中,有5個城市進入到城市更新的階段。佳兆業城市更新20年了,我們是中國城市更新專家,因為我們做的久和項目多。城市更新的貨值大概有二三萬億,足夠今后的規模發展,既是運營項目,也是現金項目,我們希望跟在座的同行更多的交流合作。

  產業對于開發商而言,大家都在摸索,共識是不得不做,無論是地產或者是城市更新,如果沒有產業的話,是不受政府待見的,政府希望開發樓盤的時候,帶旺城市的經濟,做產業的時候,希望提升區域和文化,我們如何更好的滿足政府、社會、經濟和人口的需求,離不開產業的更新。因此近幾年我們在多元化方面做了大量的動作。我們在全球已經有了六大平臺,涉及到地產、科技、健康,收購了成熟的上市公司,我們希望將產業做實,形成真正的航空母艦。前段時間,我跟媒體強調一個觀點,2019年是佳兆業歷史上最好的時期,因為我們處在全新的歷史起點,我們發現通過前幾年的攻堅克難,很多老大難的問題都解決掉了,現在輕裝上陣,接下來一定會實現三至五年的目標,因為我們做好了儲備。前20年佳兆業成功的地方是什么,我是這樣回答的。前20年我們沒有做錯什么,而不是做對了什么。前20年跟隨國家的成長,跟隨行業的發展。我們在城市的優勢、產業的優勢,地產行業的優勢,為今后20年的發展打下堅實的基礎。

  首先,打造標桿,建設開發+更新+產業的樣本,整個區域的覆蓋不斷的提升,商業模式更新,原來是重資產的模式,變成重資產+經營結合,開發利潤+基金等多模式的商業模式。灣區給我們提供了新的思考,后續大家可以深度的交流,今天因為時間的關系,交流道這里。今后希望有機會跟大家更多的交流,謝謝大家。

  10:52:30

  圓桌對話:城市群與房地產區域發展新機遇

  主持人楊曦:非常感謝佳兆業經濟研究院院長劉策先生帶來的演講,講臺上我們一起聆聽了四位主題演講嘉賓的分享。首創經中是京津翼、金科是起于西南,發展于成都和重慶。佳兆業在粵港澳大灣區深耕多年,讓我們感受到不同企業的風格還有大家的趨勢。剛才有嘉賓分享過程中提到頭部企業越來越集中,前幾天看到的數據,今年上半年截止到7月21日全國有270家房地產企業破產,這是中國司法信息系統的數據。對于大企業來說,恐怕要擔負起更多的責任,更多的使命,要有更多的智慧聚集在企業的發展和作為上。

  接下來邀請各位來賓到臺上,我們為大家帶來圓桌對話,從專家、運營商、開發商各自不同的角度探討城市群與房地產區域發展的新機遇。

  有請對話嘉賓:

  著名學者、商業思想家吳伯凡先生

  泰禾集團副總裁全忠先生

  碧桂園服務控股有限公司執行董事兼總經理李長江先生

  佳兆業集團首席增長官、研究院院長劉策先生

  黃金灣集團董事長申威先生

  以及本場對話的主持人:21世紀經濟報道資深記者王營女士,有請各位上臺。

  王營:大家好,我是21世紀經濟報道的記者王營,我們這場討論的主題是城市群與房地產發展新機遇,我剛剛聽到幾位的演講非常的有感觸。我很喜歡吳伯凡老師講到的重新定義城市的概念,其實除了互聯網企業重新定義城市的概念,房企在重新定義城市的過程中,發揮著重要的作用。今天想聽聽各位的討論,第一輪提出問題,大家有不同的看法可以隨時的提出來。

  吳伯凡老師,請您從世界范圍的角度,城市群是我們可以選擇最優發展的路徑嗎?

  吳伯凡:有一本書我自己讀,今天推薦給大家亞歷山大寫的《建筑的永恒之道》,以中國道家的思想看建筑和城市,核心的觀點是一朵花是長出來的,不是上帝用鑷子安裝出來的,推而廣之就是一個城市和一個區域或者是城市群都是生長出來的,而不是我們打造出來的。我們作為城市的建設者、規劃者和設計者,肯定要有自上而下的思維,就是所謂的頂層思維。我們對于未來的構想,彼此要相向而行,要找到很好的路徑。

  去年我提到粵港澳大灣區、舊金山灣區,實際上以色列特拉維夫灣區,他們有特別相似的地方,也有不相似的地方。相似的地方包括了創新,舊金山灣區有硅谷、粵港澳大灣區是深圳。移民也是相似的特點,城市創新的熱度和移民性是直接相關的,以色列的特拉維夫具備這樣的特點。文化的特點、地理的特點塑造城市群的特點。

  房地產開發分成四個內容,借助生態學的概念,細胞、器官、生命體和生態。最早的房地產開發都是做細胞和蓋房子,沒有想到與器官有關聯,一個城市更像生命體,城市的興旺區域于整個生態,今天的房地產開發企業,應該要有生態的視野。也要有生命體的視野,如果集中在細胞的層面,停留在器官的層面的話,一定會被淘汰的。全世界范圍內的氣侯、地理,包括自然的氣侯和人文的氣侯的改變。我們從收集到智能手機的轉化,城市從功能城市向智能城市的轉變,我們要迎合這樣的考慮。

  王營:全總從細胞到生命體你們有怎樣的改變?

  全忠:我們已經從細胞到生命了,已經具備了器官的部分,我們正在向全生態發展,我們最近十年城市布局過程中,公司強調一二線城市。根據嘉賓對于城市群的理解,還有吳伯凡老師提到的內容,我認為我們的發展是符合方向的。除了做房地產開發,最近幾年探索家的領域,包括健康、教育、醫療、養老,圍繞生命全周期以及客群和美好生活進行打造。這就是從細胞、氣管道生命體的打造,頭部企業都在思考這些問題。我們進入后房地產時代,每個個體的細胞和器官都要思考這些問題,部分企業正在進行嘗試甚至得到了答案,也希望今后有更好生態圈的形成。

  王營:謝謝全總,接下來問李總,你們作為房地產物業公司,在城市群的發展過程中,有怎樣的機遇。

  李長江:從物業的角度,我們認為集中化的城市,對于我們而言更有機會。我們從物業開始,我們在2018年6月19日在香港上市,目前碧桂園物業的市值是503億,如果拿到中國A股排位的話,我們大概是前20位的位置。行業有很多的機會,行業未來的發展在哪里,我們提出了自己的看法。我們是社區居家服務,其中在2018年提出了城市服務的概念。城市服務對物業服務行業來講就是一片藍海。大灣區的建設對物業帶來的怎樣的機遇和挑戰,我們談到了標準和規范,客戶喜歡怎樣的服務,我同意部分嘉賓的說法,堆砌的智能化未必是客戶喜歡的,簡單實用才是客戶使用的。高度壓力下的生活,回到家和社區需要輕松的生活。碧桂園物業長遠來說,我們有三年和五年的規劃,我們目前處于起步期,作為輕資產和現金流的企業,我們有更多的機會,我們與城市群共同的發展,我相信機會會更多。目前的布局來說,除了臺灣、澳門,碧桂園沒有項目以外,祖國大地到處都是我們的項目,包括西藏和新疆,全域覆蓋的機會我們抓住了,城市群的發展,對我們來說機會更大,機會更多,當然要求也會更高,謝謝。

  王營:剛剛全總和李總提到,他們說在城鎮化的發展過程中,認為自己的機遇更多,能力更強。接下來有請劉總發言,請您從行業的角度談談城市群和房地產共同的關系,城市群對于房企增長極來說,應該如何抓住機遇,落實的過程中有怎樣的難點,是否可以從行業的角度跟大家談談。

  劉策:對于開發商來講,過去十年突然成為行業黑馬或者是發展到行業前十名的企業,我們對他們進行了研究,核心就是抓住了兩點,就是“時空”,時間就是行業預期悲觀的時候加倉,行業周期來的時候,就發展起來了,這類企業抓住了房地產行業的周期,大家迷茫和轉型的時候,可以堅持聚焦主業。空間就是抓住了城市群,比如像中糧、新城把握住了長三角的機會,對于企業來講,尤其是進入了行業前30強的房企來說,我們在這兩個方面做的都是OK的,至少占其一,至少深耕某個城市群,因為基礎好,購房人群強烈。一二個城市群周邊的三四線活力突出,產業的搭配合理,把握住城市群,為今后業績的增長奠定非常好的基礎,這是關于城市群和房企的關系。

  難點也是一樣的,城市群的機遇大家都看得到,毫無疑問熱點的城市群,都會成為兵家必爭之地,同樣的一塊地,產品的溢價能力怎樣,產品的品質怎樣,增長速度怎樣,融資成本是怎樣的,最后比拼的就是綜合實力,綜合實力決定你是否可以拿得到土地。對于這些區域來講,純地產開發有很大的機會,現在很多的企業在考慮如何做更新和產業,以粵港澳大灣區為例,這里的城市更新非常的市場化。佳兆業在這里耕耘了20多年,積累了非常多的資源,如何跟他們進行競爭,市場運作比較好。北方的房地產企業跟政府的關聯比較大,南方有所不同。無論做地產還是做產業,大家都不希望就地產而地產,一定要跟產業結合,就是地產+。大灣區的產業發展非常的好,對于企業而言,想要做更多的動作也很容易,吸引怎樣的產業,孵化怎樣的產業,產業又代表了區域未來的競爭力,做好這些內容是比較談的。對于第一陣營的開發商而言,地產的開發能力、開發的效率、城市更新的能力,產業開發的能力都是繞不過去的。現在很多的開發商正在朝著這些方面努力,也有很多好的做法,后續可以共同的探討和研究。

  王營:謝謝劉總,申總是房地產行業的老前輩,擁有豐厚的經驗。你是否可以跳出房地產行業,如何看待城市群發展的現狀,城市群的概念雖然深入人心,但核心城市的虹吸效應和寡頭效應是比較明顯的,您看到的困境和困難有怎樣的感受,請跟大家分享。

  申威:城市群的發展,首先看發展的初衷。國際很大的城市群,例如東京灣區、舊金山灣區,城市的土地非常貴,需要往周邊發展。中國的城市群也是的發展路徑,為什么中國的城市群跟國外的城市群有很大的差別,包括我們發展的質量和瓶頸非常的突出。我們在城市群發展的初衷有一定核心的問題,沒有做到充分的產業融合。我們的產業沒有優先導出去,而是房地產先行了。北京知名的大睡城是燕郊,幾十萬上百萬的人口在這里睡覺,上班的時候還要回到市中心。為什么產業沒有將燕郊做起來,包括周邊的廊坊和原來大的社區等等,這些都是睡城。北京發展了這么多年,北京市的交通問題、醫療問題,包括環境還是非常的惡劣,沒有起很好的疏導作用,因為我們的產業沒有發展過去。這兩年通州成為北京的副中心,很多的產業沒有真正的疏導出去。尤其是配套作用不夠,洛杉磯的GDP一年可以達到一萬美金,中國最大城市群的GDP也就是一萬億人民幣,我們跟他們相差六七倍。他們的GDP的質量比我們高,洛杉磯城市群的產業非常的集中,非常的突出,例如石油、科技、教育、文旅,好萊塢、環球影城、迪斯尼、樂高樂園。他們非常重視產業和地區發展的高度融合。中國華人比較喜歡去的城市爾灣,規劃的總負責人是華人,我們跟他們進行了很好的交流。爾灣家族將這個地區進行嚴格的規劃和控制,優先發展了教育,包括城市道路和商業非常的規范。借鑒發展的歷程,希望我們的城市群將產業進行疏導。我們要做怎樣的產業。大灣區發展怎樣的產業才可以吸引更多的人群介入,吸引更多的開發商進行投資。我們在很多的投資方面做的嚴重不足,例如固安建設了華夏文明城,建設的非常美,為什么很多人沒有將固安作為第一居所,因為教育和商業配套都沒有達到非常的適合。例如爾灣有非常好的教育,學校非常好,周邊的大學、中學、小學和幼兒園都是非常的好,醫療機構也是非常的好。美國的凱撒是連鎖醫療機構,包括偏僻的地區都有統一的醫療管理服務平臺,偏僻的地方也可以享受大城市同樣的醫療服務。北京已經成為醫療中心,全中國每年有二億人到北京來看病。為什么不能在固安周邊建立醫療城,真正的將教育、醫療配套疏導出去。如果做到這些,人自然就會疏導出去,城市的面貌也會很好。通州建設了副中心,很多的機關領導不愿意過去,就是因為醫療和教育沒有發展起來。總結起來,產業要進行有效的疏導,政策要支持。教育和醫療連鎖發展和配套是非常的重要,因為這是城市群的重要因素,也是目前的瓶頸。301醫院一年有107億的收入,相當于一名前十名房企的收入。我們拿地的時候,政府說要配套建設教育和醫院,我們跟醫院談判的時候,難度非常大,例如協和和專科醫院溝通的時候,例如建設分醫院非常的難,核心的問題無法解決,希望政府給更多配套資源的支持,謝謝大家。

  王營:謝謝申總,您提到一些問題,關鍵問題是區域壁壘的問題。區域壁壘包括行政等多方面的因素,吳老師如何看待這個問題。一畝三分地的行政枷鎖如何打破,談談您的想法。

  吳伯凡:很多年前我參加一個論壇,談到京津翼一體化的時候,我提出了一個疑問。京津翼一體化,先不談三個城市的一體化,北京自己都沒有實現一體化。當年我兒子考高中,他在朝陽區,只有四十個人考上了四中,通州和大興只有三十個人考上。北京都沒有實現一體化,醫院也沒有實現一體化。一體化靠什么解決,行政改革很重要,對資源進行分配。一個城市是信息和資源的調解,我們提到智能只是談技術上的智能,還應該包括管理上的智能化。現在很多的城市不智能,甚至是很弱智。一個城市有很多的睡城,例如燕郊和望京等等,本身在管理上不智能。今天要有所突破,要從制度上突破。有一點報有希望的就是民營企業,以他們的理念悄悄的改變城市。學而思就是一個例子,未來十年中國會出現差不多十已左右的學而思,他們會改變學區房的物理概念。如果沒有5G技術,新的醫療心態也不可能出現,社區的醫院95%的工作不需要在醫院進行,醫院核心的功能就是診斷。現在人到醫院里面五六個小時,診斷的時間只有十幾分鐘,目前可以通過技術進行提升。未來房地產開發,基本上是金字塔型,做細胞的部分是很多,機器的部分也很多,做生命體和生態的處于金字塔的尖部,金字塔的尖部有誰,我不知道,是華僑城嗎,我也不知道。但是我知道底部的數量正在收窄,近年來被淘汰的企業,資金的因素。尖部正在蓋摩天大樓就是生命體。城市相當于果醬面包向葡萄干面包式轉變,葡萄干面包就是城市群,從中央計算到局部計算的轉變,就是城市智能化的轉變,真正的主導是自上而下,正如我剛剛提到的學而思、拼多多、滴滴和美團等企業,他們雖然不是房地產企業,他們參與了城市的重新定義。前二十年發展出了非機構型的金融企業。它們不是金融機構,但是做金融的事情。如果允許的話,他們占的份額會特別的大。泛媒體已經過去了,非機構主流占據了主流。非醫療機構從事醫療,非教育機構從事教育,這樣讓城市越來越智能化,越來越接近于葡萄干式面包這種智能化的管理。

  王營:民營企業的代表是碧桂園,你們在城市群的布局過程中,感受到區域壁壘后面的協同難點是什么,你們在此過程中,又是如何克服的,是否可以舉一些具體的案例跟大家分享。

  全忠:從泰禾集團的角度來說,我們分布了20多個城市,同樣千億規模的企業來說已經做到60—70個城市了。從目前來說城市之間的壁壘,我個人覺得不是特別的明顯,目前還是項目與城市之間的關系。作為民營企業來講,城市之間的互動和聯動的需求肯定是存在的,目前沒有特別的影響和制約到項目的開發。隨著城市群壁壘的慢慢消除,資源的連通,進入城市群的企業會更好的共享資源。將建筑之外的資源進行共享,交通也是有需求,這是我了解的內容。謝謝。

  李長江:目前我們沒有太大的壁壘,剛才按吳老師的劃分,無論是0.5G或者是5G都是我們服務的對象,都需要服務,唯一的不同,從企業的角度,收益有高低,利潤率高低。我們進入城市的時候,城市群更是我們的目標,政府向社會購買服務目前太廣太多了,而企業向政府提供服務的時候,除了專業性,更多在政府的費用方面我們做減法,內容和項目方面做加法。物業服務進入城市的管理,城市的服務來說,我們2018年提出了城市共生計劃,得到了城市管理者的歡迎。除常規的物業服務,政府購買服務方面超過了10個城市。大灣區的企業也會購買我們的服務,我們已經將專業的管理,信息化的建設,硬件的建設去滿足政府的需求,滿足城市服務的需求。我們認為哪里都需要服務,新模式下物業是更有生命力的行業。

  王營:劉總對于這個問題的感受會更多一些,我們看到區域壁壘后面有很多的利益博弈,包括同質化和資源錯配。佳兆業研究布局的時候,也會考慮到這些因素,您是否可以跟我們分享這個問題。

  劉策:區域壁壘的問題,并不是行政意義上的問題,從制度的角度來說,房地產開發有不同的壁壘,鼓勵大家競爭,為什么這么說。為什么要設置壁壘,只允許本地企業拍地,最后土地溢價10%。如果允許全國的房地產企業來拍地,溢價達到50%以上,因此沒有行政壁壘的,鼓勵全國的企業過來的。局部的城市為了控制土地溢價,避免新聞的關注,可能會設置一些門檻,這樣的情況是存在的。對于前幾十行的房地產企業來講,基本上不受壁壘的限制。

  真正的壁壘有幾個方面,市場的壁壘,市場競爭自發形成的。比如說長三角根基很深的企業,珠三角的碧桂園、萬科、恒大都在大灣區起家的,他們在本地有很強的競爭實力,對客戶比較了解,品牌很強,一般的企業要進入的話,確實非常的難,這是市場的壁壘。

  行業的壁壘,我們講到房地產多元化的時候,地產是拿手好戲,地產本身是資本密集型的行業,跟其他的行業確實有不同的地方。房地產行業關注的是資本,能夠融資和投資對的話,就不會犯太大的錯誤。人的成本在資本的面前都是小的成本,其他的行業不是靠錢堆砌起來的,即使有錢,也很難把握規律,很難在競爭中找到合適的人。對于行業的人不了解,用地產的人去做一是成本高,二是做不好。新的行業必須要做的,不可能地產一條路走到黑,要布局其他的行業,有利于布局。做其他的行業,相當于獲得諾亞方舟的門票。最近幾年政策的影響,還有對于政策的理解和解讀都會影響企業的發展。企業首先要上規模,到了前20強、30強的時候,企業做大后,資源多了,應對的時候就會從容一些。提升獲客的能力,資金是否更多,成本是否更低,對客戶的理解是否更到位,產品更加符合客戶的需求,是否有更高的溢價,速度是否會更高,這些是綜合的能力。企業是不是生長在好的地方,所在的區域是否更好,是否把握了發展的時期和窗口期。其次就是拼爹,打鐵自身是否夠硬。

  王營:申總如何評價目前的三大城市群,背后的營商環境和基本的要素環境,你們投資選擇的時候,如何分析三大城市群的?

  申威:城市群的發展,我很贊成吳老師的觀點,移民城市。現在更多的關注人口凈流入的城市,包括西安、鄭州、武漢、成都以及人口不斷增長的城市。最近我們去西安西咸新區,今天看到張總和天成中國的林總,我跟他們去西咸新區的時候,實際上是西安和咸陽交界的地方,目前拿出幾百平方公里來做新區。我們更加的喜歡新區,城市老區改造的空間有限,規劃的標準是比較低,城市老區沒有留出很多空間,打造更好的生活環境。新區我們是看好的,新區3—5年將要打造100—150萬的人口,科技教育是非常發達的,我去西咸新區的時候,他們的領導從美國考察回來,我帶了教育和醫療的資源,他們希望將新區打造成為國際交流的平臺和中心,我們看到新區的希望,新區管委會的領導英文非常的好,我們交流的非常的順暢。我們正在研究長三角區域的南通,目前正在修建“上海”第三機場,政府希望我們引進國際化的文旅,國際化的教育和醫療,希望成為綜合性的項目。環渤海區域的濟南正在談項目,山東的人口基數非常大,但是醫療配套非常的弱,濟南棚改的項目有1500畝,他們希望引進國際性的醫療機構,我們選擇了澳美德集團,他們在全球有890個項目,670家醫院的管理,管理了16萬張床位,全國最大的血液透析和腎透析知名的機構。一年在醫院管理的收入是16億歐元,如果管理600多家醫院的收入達到了上萬億歐元。我們引進這樣的醫療機構,形成了聯合體,將他們引入到我們選中的城市或者是新區。最近在鄭州西部我們看中了1000多畝的土地,我們正在打造文旅、教育、醫療新城,希望打造成為城市名片。而且與國際合作伙伴共同配套,將產業做起來,休斯頓是美國第三大城市,太空研究中心和全球最大的醫療城都位于休斯頓有54個醫院和醫學機構,200棟一大城,每年有10萬人從事醫療工作,休斯頓為核心的達拉斯都聚集了眾多的醫療人員,我們希望借鑒休斯頓和洛杉磯這樣的案例,我們希望選擇有成長空間和資源豐富的區域進行投資。

  王營:各位講的非常的充分,大家無論從個體來看,或者是企業的角度來看,大家如何看待城市群發展速度的問題,也許發展的過快會有大城市病的問題。發展過慢的話,城市化程度比較低。如果讓你們選擇城市終老的話,大家會選擇中國哪座城市?

  吳伯凡:我們做企業和創業的時候,我們會先人后事,很多企業失敗是先事后人。做城市也是這樣的,我們現在的城市開發,無論是城市或者是城市群,先法再事再人。有一個關于城市誕生著名的故事,我簡單的說一下。一個人在南美,發現了一個叫做里約熱內盧的天堂城市,然后到歐洲宣傳,很多人去了以后,根本找不到這個城市,也許只是一個謠言。這些人聚集在一起,有人要吃飯,有人要理發,大家聚集在這里的時候,這個城市慢慢的就出現了,這個城市叫什么,我們就叫做里約熱內盧吧。城市要先有人,為什么有很多的鬼城,就是因為沒有人。先將房子蓋了。我們要像企業開發產品一樣,進行需求和洞察。有了需求之后,才會有人去。人去了以后,城就不會是問題。建設城市的時候,先建設雖然很快,但是我認為有的時候應該慢一點,人做對了,城市就發展起來了。如果終老的話,人對了,城市就對了,你的圈子在哪里,就會選擇對了。如果這個問題應該問年輕人,如果我選擇的話,我會選擇張家口,就是在北京的附近。

  全忠:城市群的角度來說有兩個動力,一方面是國家的規劃,有政策的配套,還有民營經濟的發展,我去過很多其他的城市。什么樣的城市群發展的最好,現在排在前面和發展速度更快的城市,考慮到基數的問題的速度會慢下來。如果選擇城市的話,終老是退休后的問題,我會選擇成都。因為成都比較放松,有美食、美景和美女,一般男人都會選擇成都。

  李長江:大城市和小城市在我看起來,目前發展快的城市已經很快了,目前發展慢的城市就應該慢,快不起來,因為某些因素決定的,房地產發展了多年,還是目前這個樣子,一定有自身的原因。選擇什么地方終老,一提到成都,感覺你回到年輕時的狀態,美酒、美食還有美女,這就是年輕時的生活。如果我選擇的話,我會選擇目前工作的城市順德,順德是非常舒服的城市,靠近大城市,又處在大灣區,謝謝。

  劉策:這個問題很難回答,跟全國朋友進行交流的時候,我發現一個奇怪的現象。深圳的朋友自我感覺非常的好,感覺深圳是全國房價最高,宇宙的中心。北京的朋友也感覺很好,全國房價最高,也是宇宙的中心。上海的朋友也覺得上海是宇宙的中心,全國房價最高。北上廣深可以理解,畢竟是一線的城市。南京、重慶、成都的朋友都覺得自己是宇宙的中心,但他們并不感覺自己的房價最高。我認可李總所講的內容,今天身處三亞,讓我選擇的話,我認為目前三亞最好。

  申威:發展比較快的城市群應該在粵港澳大灣區,政策和交通建設都會有非常大的投入,珠海橫琴島離澳門幾分鐘的路程,上個禮拜去了中山,我們看了一塊土地是1180畝,我從深圳到中山開車兩個多小時,2021年深中高速開通后,從深圳到中山只需要20分鐘。敏捷地產今天也來了,中山到珠海今后的發展機遇更大一些。

  選擇養老的地方,成都是我喜歡和向往的地方,成都是比較包容的。成都是全國最大和最多的商業中心的聚集地,吃喝玩樂購,美食、美酒、美女遍地都是,我覺得成都是非常好的,包括成都人非常的開放,我會跟泰禾的全總當鄰居,謝謝。

  王營:剛剛看到各位的討論非常的精彩,對城市群有很多的想法和理解,而且討論的非常的深刻,大家也找到自己心意的城市,無論是美景和美食的城市都非常的好,今天的討論到此結束。

  主持人楊曦:臺下的嘉賓都會選擇自己喜歡的城市,我希望開發商把城市都建設的非常的美好,今天上午全部的會議到此結束,謝謝現場的朋友。

  11:54:10

  上午的論壇到此結束,下午兩點半再見。

  14:24:59

  大會即將開始。下午論壇主題為“樓市增長潛力:新熱土與新賽道”。

  顧云昌:各位嘉賓下午好!很高興參加今年博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會,今天下午的題目是樓市增長潛力:新熱土與新賽道。這個題目與到會的各位息息相關,新熱土包含了一手房和二手房的問題,新賽道除了住宅地產還有其他地產的概念,還有新戰場,不同的行業,在這里開辟不同的戰場。我今天的演講題目是龍鳳呈祥話地產。

  主題詞:美好生活升級、供給結構改革,地產龍鳳呈祥。

  我認為房地產的發展過程中,我們明顯的看到房地產分為兩個陣營。一個陣容是住宅地產,這個陣容叫做龍騰萬里。住宅地產什么時候開始騰飛的,中國東方這條龍,我將它比喻為中國房地產的住宅地產,實際上在1998年之前開始萌動,很長時間沒有睡醒。由于住房制度改革,這條巨龍激活了,原來的房地產行業是賠錢的,國家的房子蓋的越多,補償越多,因為收的費用不夠房屋的維修費用,因為以出租不能養房。經過住房制度改革之后,這條巨龍激活了,開始騰飛了20年。現在還要繼續騰飛,可以說把住宅地產比喻為東方的這條巨龍,巨龍騰飛后,驚天動地。成為拉動中國經濟新的經濟增長點和新的消費熱點,任何一個行業都離不開它。從歷史看、從周邊看,都是這樣的發展模式。巨龍騰飛的過程中有軌跡,形成了住宅地產的周期,有低潮和高潮,時間的關系,這里不展開敘述。

  龍講的就是住宅地產,今天我們要講另外一個題目就是鳳凰,就是產業地產。到目前為止,中國住宅地產的投資占了67%、68%,也就說說2/3是住宅地產,35%是產業地產,當然這個產業地產包含了很多面,包括商業地產、寫字樓、酒店、園區以及目前正在各地大興建設的文旅地產、康養地產。一半以上的房地產行業都開始往產業地產發力,形成了鳳凰飛舞的景象,或者是雨后春筍一樣的發展,這個時候講我們的房地產,就是從這個角度描述的。為什么會出現這樣的情況,我剛才第一句話說到了,就是美好生活的升級,就是由需求拉動的。中國經濟發展到今天,主要的動力是靠需求。因為很多方面都是產能過剩,只有需求升級了,有了美好生活使需求升級,促使了供給結構的改革。房地產也面臨著供給結構的改革,跟全國的情況是一樣,鳳凰起舞是供給結構改革的表現。有一條龍騰飛了,現在鳳凰正在起舞,如何使中國的房地產在中國的大地和天空上出現龍鳳呈祥這樣的景象,這樣的壯舉,應該是中國房地產發展必然的一種情形,今天重點講的內容是如何使龍鳳呈祥。

  剛才提到住宅地產發展的兩大陣營,第一個是住宅地產的龍騰萬里,為什么?因為總量大,能量巨,調控多,爭議大。講到總量,去年的總銷售面積達到了17億平方米,還不算非商品住宅。農村建房、中小城市企業建設并不包括在內,因此總量大。我們有14億人口,分攤到每個人身上達到了1平方米多。有關方面的統計,房地產增加值占到GDP總量的6.6%,這一數據是比較保守。據我們所知,美國房地產占GDP的比重是3%,日本是11%,我們只有6.6%,房地產相關的行業加在一起,總量達到GDP的15.8%。如果房地產衰退了,這15.8%就沒有了,它對中國經濟的發展,它的作用非常的重要,能量巨大。房地產調控多,從歷史上看,過去沒有房地產調控。房地產進入市場后,我們的調控逐漸的增加,這與因城施策有關,世界各國沒有中國的調控這么多。

  爭議多,導致房地產有時好,有時差。到目前為止,大家對房地產的認識還是不一致,甚至將房地產說成是虛擬經濟,實際上房地產是實實在在的實體經濟,眾多的制造業的總裝工廠,這條巨龍要平穩健康的發展是我們追求的目標。第二,產業地產是鳳凰起舞,我最近提出了新興產業地產,主要包括了康養地產,文旅地產,或者是總理講的六大幸福產業,文化、旅游、健康、體育、教育、養老等產業都離不開房地產,這些地產形成了鳳凰,鳳是為生產性服務的載體和地產,為生活性服務的就是凰,合在一起就是鳳凰。鳳凰起舞了,實際上將是我們追求的美好生活的綜合體,是我們地產發展的新天地。

  新的戰場、新的賽道,新的熱土,這是我講的第一個問題。

  二,簡單的講講傳統的住宅地產轉型的問題。

  傳統的住宅地產如何轉型,新興的地產鳳凰如何創新,這包含兩個意思,一個是轉型,一個是創新。傳統地產的轉型,主要強調四個字叫做“平穩高質”。現在面臨的任務是,住宅地產市場正在降低速度,同時要提高質量,增加效益,這是總的目標。從住房需求來說,住房地產滿足廣大老百姓更美好的住房需求,發展到今天,國家提出要住有所居,這個概念很清楚,全體人民每家每戶每個人都應該住有所居,不同于過去的居者有其屋,居住者有自己的房屋。現在住有所居,所有的居民,都有住的地方,買的或者是租的,商品房或者是保障房。現在我們要達到的目標或者是發展的方向很清楚,從過去的住有所居,往住有優居發展。我個人認為住有所居,生活環境很好,家里布局很好,購物方便,上學、醫療方便,滿足市場的需求。住有綠居,今天的住宅建設按照聯合國的要求,城市化的過程中,住區的發展應該要滿足可持續發展的要求,節能減排,這是綠居主要的思想。住有樂居,住在社區里面充滿了溫暖,現在社區的溫度不夠,人和人之間冷漠,互相之間沒有多少交往,互相之間沒有多少聯系,社區里面誰也不認識誰。我體會深刻,我在這個社區住了12年,幾乎誰都不認識誰,看到熟人點點頭就完了,這是新社區的現象。過去北京胡同,上海弄堂的情況沒有了。如何使社區中實現住有樂居,這是發展的方向。現在還有提出住有旅居,現在有人在海南和云南買了房,這種旅居的生活是否很幸福,既合適又豐富,都是我們需要考慮的。今天的情況下,住宅的需求有新的要求,我們如何發展。

  高質量發展的問題

  一方面要滿足老百姓住有所居、住有綠居、住有樂居的要求,另一方面房地產市場要高質量發展,還要平穩健康的發展。繼續為中國的經濟,中國的城市建設,中國老百姓的居住條件改善,做出我們的貢獻。這些方面的內容比較多,我重點講三個方面,一是市場健康的問題。要使住宅產業高質量的發展,必須要有健康的市場,中央和國務院提出了兩個住宅的概念,一個是住房的市場概念,一個是住房的保障體系。如何將住房的體系做到多渠道的供給,使保障體系真正做到多方面的保障。這是我們要做的事情,一手房、二手房、土地市場、房屋買賣市場都要健康發展,這些問題我們還是遠遠不夠的。如何達到目前的住房市場的調控,我認為調控是有必要的,問題是如何調控。大家都知道長效機制的問題,有一段時間認為長效機制已經建立好了,但是我認為沒有建立好,我認為長效機制沒有這么容易建立的。我們有兩個體系,一個是住房保障體系,一個是住房市場體系,兩個體系要完善。跟市場相關的財稅、土地、金融、政策配套,才能夠談得上長效機制的建立。調控是短期行為,這是對短期市場波動的調節,長效機制是真正促進日常健康發展重要的舉措,兩者如何結合起來是非常的重要。

  現在有限價的問題,限價可以使房地產價格平穩降下來嗎,另一方面限價也有很多的弊端,這與高質量發展的要求相違背的。限價到成本價以下,開發商和供應者能夠做好房子嗎,一定會偷工減料或者是降低檔次。中國不缺少房子,特別是有些中小城市,缺少的是高質量的房子。在這種情況下,決策部門對限價問題要慎重的考慮,不限價就不要限價,不能用行政的辦法解決問題,要用市場的手段解決問題。總書記講了房住不炒,限價后,引起更多人的炒房。有的地方幾千套房子,幾萬人排隊。大家知道搶到房子就是升值的,實際上是鼓勵別人炒作。既要控制房價,但是不能用這樣的手段控制。必須用市場的手段來控制房價,一定要符合高質量的發展經濟,高質量的發展房地產市場,與我們的調控之間不能產生矛盾。

  市場要健康發展,路徑很長,任務艱巨,調控要進一步的完善,長效機制的建立還要下功夫,現在不能不提長效機制。如果價格上漲就約談,這個辦法簡單了一些,要從供給和需求兩個方面進行調控,調控就是調控需求。這兩年開始因地制宜從供應土地著手,房子減少土地錯配的問題,這方面要繼續的努力,使市場保持平穩健康的發展。房地產市場是否健康,泡沫大還是破滅直接影響到國家的金融安全。

  產品要優良,我們的住宅產品如何優良,發展到今天,產品優良方面有很大的進步。好房子越來越多,還是有很多的不足。有的為了追求快和高周轉,沒有在高質量和好品質上下功夫。美好生活必須要有好的產品,這里就不展開介紹了。

  服務要提升,中國許多的開發商提供好的房子,但是后面的服務跟不上,相對于我們提供的物質產品,我們的服務產品相差很遠。人們購買房屋是購買居住空間和生活方式,不僅僅是房子,還包含整個房屋,這方面不展開介紹了。

  傳統住宅地產如何轉型的問題,目標要加強內部的管理,降低成本,提高質量。往綠色和高質量發展,老百姓期待房地產行業不斷的進步。

  三、新興產業地產的創新,也就是我講的鳳凰地產的創新。

  傳統地產的轉型,主要是講平穩高質,產業地產的創新應該是多姿多彩。各位在第一線,比我的體會更加的深刻,最近一年來,我跑了不少的地方,看了許多產業地產,特別是康養地產、文旅地產,總體感覺是剛剛起步,做成功的不多,或者是已經做成功的不多。產業地產往往是處于無奈,因為住宅地產的份額不大了,前10強和前20強占的空間很大,現在無法跟他們競爭,我有我的本事和資金,我要發展另一種地產,住宅和康養、文旅地產一起做。有一個朋友說拿了一塊土地,準備搞養老地產,怎么搞不知道,拿了地蓋房子再說,將來是賣還是租都不知道,當下沒有思想準備,有錢和土地的準備,但是沒有理念的準備,這是很大的問題。

  根據我到各地的調查,我有一個體會,講兩個方面。新興產業地產有三種:一是城鄉結合,二是產城融合,三是產服配合。首先是城鄉結合,最近有新聞提到房地產法律有關的內容正在調整,也就是說,集體建設用地可以入市參與建設,這是很大的進步。中國房地產離不開土地,土地是財富之母。地改就是城市土地改革,土地潛在的優勢和資源增加了地方的財政。城鄉土地的融合將會產生新一輪的作用,使城鄉的差距減少了,土地自由流動,集體建設用地入市是非常大的事情,現在國家提倡田園綜合體,鄉村振興,我認為著就是發展的方向。能夠將土地資源充分的利用,自由的流動,讓農民富裕起來,同時使城里人享受美好的生活,這是新的經濟增長點。我們培育田園綜合體的時候,新興產業地產、文旅地產和康養地產的時候,要利用好城鄉結合的優勢。

  產城融合講的新興產業是指產業,又要跟城市結合。或者是新興的產業園區,要建成小城鎮。產服配合,我們的康養產業、文旅產業要跟服務結合起來。

  三個創新:產品創新、模式創新、融資創新。這些方面,大家的體會更加的深刻。現在的文旅地產、康養地產不能按照住宅地產的思路去運營。任何住宅產業項目的發展都要考慮客戶和人,康養地產、文旅地產等新興產業地產的客戶對象,不限于當地。80%、90%是外地人,不能按照賣給當地人的做法來經營。你蓋怎樣的房子,干什么用的就不一樣了。首先,這個房子是精裝修,讓人跑到三亞是不能裝修的,目標客戶不一樣,產品就不一樣,做法就不一樣。康養不可能一天到晚住在這里,人到了80歲以后都要回家的,不可能還在三亞居住。這些康養的人都是可以走得動的,都是候鳥,都是短期的行為,一個月,二個月,此時是購買還是租賃。我到這里康養、文旅的話,應該過跟家里不同的生活,安排的更加的豐富,必須要有非常多的產品,營造跟家里不一樣的空間,不一樣的環境,不一樣的場景和活動內容,特別要加服務。房屋的設計不一樣,生活如何安排的更加豐富多彩,這與住宅是不一樣的,千萬不能用賣住宅的思維來做事情。

  我到三亞是享受時光,傳統的做法是賣房屋和賣產權。國外為什么有產權酒店,我們能不能賣時光,這套房子賣給12個人,每個人平均一個月。這套房子100萬的話,就可以賣25年或者是30年,我一年來一個月就可以了,你不來其他的人過來。我買的是時光,享受一個月美好生活的時光。我買一個月的話,我可以在三亞住,可以到云南住,夏天可以到東北,冬天到三亞、杭州、桂林、云南等等。這個房子這里住一個月,哪里住半個月,因為現在是互聯網的時代,享受多地的時代。

  過去的投融資是靠銀行,新興產業地產光靠銀行是行不通的,根據國外的經驗和目前的情況,不僅僅要靠銀行,還要靠基金和保險,或者是資產證券化的產品,例如REITs這樣的產品。消費者可以變成投資者,我可以買產品、可以買床位,也可以享受幾房幾廳的度假,賣時光的時候,還可以入股,也可以享受增值。文旅、健康等產品跟住宅產品是完全不一樣的,但是離不開互聯網的發展,也離不開金融的創新。互聯網充分的應用和金融的創新,就會更加的好。

  住宅產品的功能,主要是消費,開發商就是開發、銷售和物業管理。讓你消費,讓后進行管理。現在的情況是不同的,首先是消費、服務+產業驅動。對整個的產業鏈需要介入的更多,開發商、投資商、運營商、服務商組成了非常龐大的陣營,千軍萬馬、鳳凰起舞,這樣的情況下,康養、文旅產業就有新的發展。目前的情況是三個奇缺,包括產品奇缺,康養、文旅產品稀缺。養老產品國際上有五六萬種,文化旅游的產品也很少。服務業奇缺,服務臺少,我們想買了房屋后,自己設計和裝修。人才也是奇缺的,這些都準備好了,我們要做更多的工作。當然,我期待中國房地產迎來一個新的春天或者是房地產新時代的到來,或者是下半場是龍鳳呈祥,謝謝大家。

  15:15:08

  張雪舟:健康建筑可使消費者直接受益

  主持人楊曉菲:感謝顧云昌先生的精彩演講。您講到龍鳳呈祥,總是有望子成龍的感覺,這是老前輩美好的寄語,我們用掌聲再次感謝,祝愿房地產行業龍鳳完美的結合,為美好生活保駕護航。

  接下來,有請全聯房地產商會副會長、精瑞中國不動產研究院院長張雪舟先生,為我們帶來《健康中國與房地產行業發展》的主題演講,有請張院長上臺。

  張雪舟:我演講的題目是健康中國對于房地產行業的新機遇,非常贊成顧會長的觀點,整個行業的發展已經從量的增長走向質量的發展。我認為樓市沒有下半場。發達國家的樓市仍然是支柱行業,過去二十多年的增量走到下半場了,樓市沒有下半場。我們要追求行業質量的發展,必須要抬頭看看國家做了什么,不能光埋頭苦干。

  健康中國2030,很多搞房地產的業內人士不太了解,從2016年開始的,這是為了美好的生活。健康是永恒的話題,健康是什么。沒有病,不用去醫院,身體健康。世界衛生組織的評價,不僅僅是身體健康,精神還要健康。中國在全面走向小康社會的時候,國家提出了健康中國2030,這是2016年10月份國務院發布的健康中國2030的規劃,中國社會的發展,開放的進程,工業化、城鎮化、老齡化、生活方式的變化,對人民的健康帶來了新的挑戰。為什么成為國家的戰略,國家的層面統籌解決,因為關系到健康和重大長遠的內容。一般來說,我們要搞健康中國,說明健康存在問題。我羅列了一些問題,包括白領亞健康、過勞死的問題,肥胖的問題,血脂的問題,高血壓的問題,中年死亡是因為血管疾病,還有慢性疾病、冠心病等等,這些都是非常可怕的疾病。我們講慢性病這件事情,由生活方式和環境導致的疾病。世界衛生組織表明,醫療對人口健康的貢獻率不到10%,到了最后階段,生了病以后,才能使用醫療手段。世界衛生組織說除了醫療衛生系統之外,生活方式對健康的影響最大,包括居住環境,人居環境,是否運動,飲食都會影響健康。在座不少人都會對標找到自己的壞習慣,再加上長期看手機,也不是好的習慣。2019年7月15日國家戰略方面印發了關于實施健康中國行動意見,同時印發了健康中國組織實施考核方案,列出了一系列的目標,國家的層面,成立了健康中國推進委員會,副總理孫春蘭擔任主任,38個委辦局作為組員,38個部門聯合。同時啟動了健康中國行動2019—2030,明確提出了11年的時間,提出了明確的考核目標。7月25日召開了健康中國的電視電話會議,國家在戰略層面對中國的健康提出了四個要求。第一定位上以治病為中心,向健康為中心的轉移,策略上注重治病向注重治未病。大家上學的時候都學過扁鵲的故事,我在家醫術是最差的,大哥和二個比我醫術高很多,他們是治未病的。我們依靠衛生醫療系統向整體健康轉變,倡導全民參與個人行動。最近上海熱炒垃圾分類,這也是健康中國的專項行動。開始將垃圾箱封了,然后開始分類。這件事情對我們個人來說是比較麻煩的,大家有很多的壞習慣,懶惰、暴飲暴食、吃好吃的,實際上對身體來說,走出舒適區是重要的起點。

  一共有三大方面15項,為什么今天講這些內容,與在座息息相關。24日開了新聞發布會,特別講了第一方面,全方位干預健康影響因素。第二維護全生命周期的健康,第三防控慢性疾病。第二和第三跟房地產關系不大,第一方面跟在座的工作密切相關。第一方面包括六個專項行動,健康知識的普及,合理膳食、全民健康、控煙、心理健康,健康環境。很多的記者都問到健康環境的問題,甚至問到室內環境健康的問題。房地產行業對于健康中國有怎樣的作用,我們對健康因素的影響有哪些。基因遺傳是癌癥的因素之外,生活方式也是影響因素之一,社會與生活環境是影響健康主要的因素。我們做了人類社會和城市的發展調查,大家90%的時間在室內度過的,健康中國做了調研,中國城市的人,每天平均22個小時是在室內度過的。因此建筑環境和室內環境是外在影響健康最主要的因素,因此房地產在這個領域有大量的工作要做。

  什么樣的環境是健康的,我們要向發達國家學習。WELL標準由美國于2014年10月發行,2015年3月正式進入我國,包括了空氣、水、營養、光、健康、舒適性和精神。中國制定了中國版的健康標準,跟WELL非常的像,后來又出了光環境、水環境、空氣環境版本。無論是國家的層面,行業的層面,或者是商會都出臺了類似的標準。WELL并不是由建筑專家、房地產專家為主進行的研究,請了世界上最有名的醫學研究機構WELL中心牽頭,同時給他們配備相關的建設、規劃、建筑領域的專家,從人體的十大生命系統開始,有什么樣的外界干擾因素,反推這些干擾的因素,建筑中是怎樣的體現,他們是從醫學專家特點反向推理建筑環境和人體的復雜影響。我這里有1.0版本,我專門考了WELL1.0。

  空氣,我們24日開新聞發布會的時候,記者問的最多,大家對于室內空氣污染,兩年來或者是更長的時間都是社會關注的焦點。到今天為止,沒有人給出答案,如何避免室內空氣污染。WELL的標準包括了源頭,裝修材料、室內家居、室內用品產生的污染。使用的階段的問題,例如會議室人多了以后,二氧化碳多了,新風系統如何將二氧化碳控制作合理的范圍。濕氣的問題,過濾的問題,相對來說在七個體系中,特別是在中國有很大的挑戰。WELL2015年進入中國,到今天為止我們有很多的項目進行了申報,真正拿到認證和考核的量不是太大,因為空氣質量卡住了很多的指標。WELL體系和建筑體系最大的區別不是拿過程說事,而是拿最后的結果說事,由專家現場取樣到美國的實驗室論證。商會和清華大學以及國家重點工程實驗室做了相當多的研究,室內環境污染和源頭污染做了相當多的工作。清華大學張教授剛剛拿到了國家科技進步獎的發明二等獎,重要的模式就是負荷裝載量,房屋裝修的時候都是國家環保材料、3A材料、3C材料,重要的是結果,用多少板材、用多少交,這是綜合性的結果,不是每一樣材料都OK,結果就OK。如何通過材料的磨合,知道最終的室內空氣的情況。當年在建筑節能方面做了節能測試,必須通過科學的方式模擬,模擬出能耗的情況,接下來會在空氣方面做出這面的模擬測試。

  國家沒有10級的標準,我們只有E1和E2級的標準,很多廠家宣傳我是E0級,意思就是我比11級高,某種程度來說宣傳是夸張,國家沒有10級的標準。在座很多大的開發企業,一定會采用環保標準,不可能購買劣質產品,我們發現最后的質量或者是空氣質量很難達標,為什么?因為先行環保標準和國際標準差距巨大,大到怎樣的程度。其中,室內裝飾材料中內墻涂料有害抑制劑加權小于100毫克/公斤,歐盟的標準是10毫克,日本是0.44毫克,美國加州標準是0,我們不能說0,因為無法計算了。日本的標準跟現行國標相差200倍,中國的建材和行業發展到目前是20多年,如果按照這樣的標準,我們的產能和標準是跟不上的。這個標準是2008年修訂的標準,現在已經過去了十多年了,據我所知,目前正在開始修改標準,中國也做了健康標準,粗暴的做法,要求所有的材料要達到健康標準的50%,就是在目前國標的基礎上提升50%。有的企業的標準更加的高,例如100毫克的國家標準到我的項目中只能20毫克起。我們可以通過模型的方式,優中選優的方式做得到。我分析了很多的原因,包括負荷裝載量的原因。我們調研的過程中,我們發現大部分的甲方,輔材存在很多的問題。甲方不關心室內裝修中輔材的質量,玻璃膠、發泡劑也不知道。決定輔助材料就是工頭,清華大學計算的結果,輔助材料裝修初期的污染達到了40%—60%,長期的污染達到了20%,目前這一項目是失控的。萬科有外幕墻膠,但是室內是沒有的,進場檢驗以及施工沖洗等等問題,導致目前室內污染的問題。絕大多數新建的建筑,改造的房屋室內空氣要晾曬幾個月,包括頂級的項目都存在這樣的問題。清華大學已經在學術上解決了,同時在很多的住宅項目、聯合辦公項目中逐漸的解決。

  國家沒有10級的標準,我們只有11和12級的標準,很多廠家宣傳我是10級,意思就是我比11級高,某種程度來說宣傳是夸張,國家沒有10級的標準。在座很多大的開發企業,一定會采用環保標準,不可能購買劣質產品,我們發現最后的質量或者是空氣質量很難達標,為什么?因為先行環保標準和國際標準差距巨大,大到怎樣的程度。其中,室內裝飾材料中內墻涂料有害抑制劑加權小于100毫克/公斤,歐盟的標準是10毫克,日本是0.44毫克,美國加州標準是0,我們不能說0,因為無法計算了。日本的標準跟現行國標相差200倍,中國的建材和行業發展到目前是20多年,如果按照這樣的標準,我們的產能和標準是跟不上的。這個標準是2008年修訂的標準,現在已經過去了十多年了,據我所知,目前正在開始修改標準,中國也做了健康標準,粗暴的做法,要求所有的材料要達到健康標準的50%,就是在目前國標的基礎上提升50%。有的企業的標準更加的高,例如100毫克的國家標準到我的項目中只能20毫克起。我們可以通過模型的方式,優中選優的方式做得到。我分析了很多的原因,包括負荷裝載量的原因。我們調研的過程中,我們發現大部分的甲方,輔材存在很多的問題。甲方不關心室內裝修中輔材的質量,玻璃膠、發泡劑也不知道。社決定輔助材料就是工頭,清華大學計算的結果,輔助材料裝修初期的污染達到了40%—60%,長期的污染達到了20%,目前這一項目是失控的。萬科有外幕墻膠,但是室內是沒有的,進場檢驗以及施工沖洗等等問題,導致目前室內污染的問題。絕大多數新建的建筑,改造的房屋室內空氣要晾曬幾個月,包括頂級的項目都存在這樣的問題。清華大學已經在學術上解決了,同時在很多的住宅項目、聯合辦公項目中逐漸的解決。

  水是非常嚴重的問題,不僅僅是中國的問題,傳統的自來水和城市管網在發達國家已經上百年了,中國城市已經有幾十年了,運維和更新對于大家而言是頭痛的事情。建筑和室內中,人體用的水,接觸的水,洗澡、洗碗、洗衣水是怎樣的。管網動不了,末端有措施加凈水機。

  營養的問題,全中國肥胖問題全球排第二,現在不是營養不足的問題,而是營養過剩,如何控制營養的問題。

  光的問題,照明是沒有問題的,我認為這件事情目前照明和光是行業忽視的問題。到今天為止,照明設計是為視覺考慮的。晝夜受光的影響,說白了就是白天照明要強烈,晚上的時候照明要模糊,這是一條曲線。下一步的設計,光要為視覺服務,還要為身體健康服務。

  健身的問題,很多人喜歡跑步,喜歡健身。中國健身卡的持有率,只有發達國家的幾十分之一,還沒有形成健身的習慣,廣播體操是強制性的,只有學校才有這種強制性。工作后的健身是不夠的,聯合國強調每周要兩三次健康運動。

  精神的問題,也是人體健康非常重要的問題。90%的居住和生活要考慮這個問題,這個問題以前被大家忽視的。顧會長介紹的時候提到了綠色的概念,我們做綠色建筑的時候,這跟綠色健康是一個問題,從2001年開始,制定了中國綠色建筑標準,我們也是參與者。當時是跟清華大學建筑學院一起,綠色建筑的概念中,我們提出了一個概念,包含了三個問題,健康舒適的環境,節約資源保護環境,建筑與人的和諧共存。當時做綠色建筑標準的背景是什么,1992年科技部和國家的戰略是可持續發展,從1992年到2000年是房地產行業快速發展的階段,快速增長和房地產發展,對于資源和能源的消耗是非常大的。如果所有的中國人達到歐美發達國家的消費和生活水平,同等能源、汽油的消費水平的時候,需要四個地球。我們在這樣的背景下做了政策,我們重視節能節水節地,綠色建筑在整個行業中,我們用一個詞叫好不叫座,市場并不買單,因為綠色建筑的消費者不買單。本來垃圾是簡單的事情,現在垃圾分類是痛苦的,分不好,還要被大媽責怪。因此需要政策強制的執行,市場的力量推動就是事倍功半。健康的七項與每個人息息相關,在國家的戰略情況下,我們需要通過政策的引導,但是健康建筑對于消費者而言,無論是辦公、學校、居住空間都是適合的。我做了一個小小的試驗,我在團結湖有一個小房子,我請清華大學做了健康裝修,房屋裝修后,同樣的面積,裝修水平是差不多的。相同面積的裝修增加了2000元,旁邊是6300元/平方米,我的裝修是8300元/平方米,我發現這樣的裝修90后是認可的,他們對于生活方式和健康是比較重視的。健康建筑通過政策+市場的驅動,在行業中迅速拓展開是有信心的,對比綠色建筑標準,個人認為要分別來做,因為綠色建筑需要政策驅動,通過財政補貼以及財政的支持。相應的,標準要簡化。綠色是影響健康2030的規劃,由于時間的關系,我的演講到此結束,歡迎大家繼續關注商會的健康綠色內容,謝謝。

  15:44:07

  演講嘉賓:會找房CEO 李磊

  接下來上臺為大家演講的嘉賓,是來自會找房CEO李磊先生。公寓租賃是近兩年熱議的行業,由于租賃產業鏈條長,行業分散,降低成本、提升效率一直是行業運營面臨的難題。今年,在“會找房“全國合作伙伴大會上,會找房旗下SaaS系統“全房通“新版亮相,目的是讓公寓管理更簡單。讓我們掌聲有請李總,聆聽李總介紹《科技開啟公寓新征程》。

  李磊:很高興在這里跟大家進行簡單的匯報和分享,我是會找房的創始人和CEO李磊,我演講的主題是科技開啟公寓新征程。首先,用簡短的時間介紹我是誰,我做了什么。接下來介紹我對于公寓行業的思考和看到當前的一些問題,公寓行業如何高速發展,高速發展必備的條件。

  會找房有幾個業務板塊,第一相當于住房分析,位年輕人提供房租月付金融產品。第二是房管家,做租房的資產管理的問題。這兩年國家鼓勵租賃市場,面臨很大的問題和阻力就是供給的問題,例如新增住房沒有裝修,老的住房沒有改造,需要金融機構的租賃,通過資產管理的方式進行。全房通軟件做了幾年的時間,通過一點的積累,后面會介紹系統給行業帶來的變化。閃租相當于一二手聯動的問題,解決房屋浪費的問題,提升行業的效率。

  我們的業務覆蓋全國53個城市,主流的一線城市覆蓋,最遠的新疆烏魯木齊都有我們的服務,包括貸款、電子服務,行業的階段處于初級階段,目前管理了450萬房間,包括大量的小微企業,還有個人二房東。我們投資的商戶有5000家,包括專門做租賃的行業。公司發展累計獲得了資本的認可。我們做租賃市場,大部分是做開發,包括新房和二手。租賃市場我們看到一些現狀,租賃行業與服務和規模相關,許多傳統行業的鏈條很長,整個市場就更加的分散,鏈條長了以后,對于團隊和企業來說能力就要求更高。租賃行業不斷的發展,年輕人對于租房品質的要求越來越高,與供給側產品提供的質量,不能滿足目前的需求存在矛盾。很多90后租房的時候,對住房要求越來越高,對空氣質量要求越來越高,大家愿意拿更多的收入租房。我們絕大部分的存量房是15—20年的房,一線城市的老房子越多,房東不愿意拿錢進行改造,包括房屋的風格和品質,這就存在矛盾,房東也不愿意給年輕人提供更好的服務。因此出現了專業的機構,他們就是長租公寓運營商,他們首先收購房屋,進行裝修改造和配置,然后再尋找合適的租客,為他們提供更好的服務、維修、保潔。每個鏈條都是非常重的,我們對于市場的判斷,從租賃的格局來說,頭部效應會有不錯的公司產生。租賃大部分的對象是小微企業和個體業主。公司的定位和業務的選擇來說,我們選擇小微企業,我們將自己定位于租房界的天貓。今年有很大的趨勢和變化,資產管理和運營開始分離,怎么講。會有一些具備金融屬性的機構,可能是民營企業,或者是正規的機構,會在市場上大量的收取資源。之前做長租公寓的人開始做運營,房子收購后出錢裝修。運營是做配置的,當一個行業的資產和運營分離后,傳統的這些人繼續干之前的活,而且可以將活干得更好。

  行業開始出現精細化運營,意味著行業往高端發展。二三年前國家開始鼓勵租賃,很多開發商朋友進入租賃市場。大家對于租賃的問題打了問號,為什么租賃這么難,為什么租賃不賺錢,為什么無法快速的規模化。我找到合理的原因,長租公寓行業中沒有基建,國民經濟各部門為發展基本面,擴大再生產,為增加固定資產進行安裝和組裝,例如公路、鐵路、橋梁改建擴建等工程,以及機器設備、車輛船舶的購置安裝進行的建設。要想富先修路,為什么要先修路,因為公路是基礎設施,只有當建設發展起來后,行業就進入高速發展了。以電商為例,經歷了幾個快速的發展,首先是淘寶和支付寶,之前用電商買書和買衣服的時候,我們下了訂單,因為沒有付款,所以退貨率很高,我們付錢后,發現退貨率大幅度的下降。第二個門檻是物流,京東開始搞當日送的服務,有了支付寶將錢支付了,有了物流讓你快速拿到東西,你就不愿意去線下買東西了,而是通過線上購買東西,這就是電商快速發展的原因。我們做長租公寓的時候,我們發現各種各樣的公寓都需要電商,從前面的收房、買家居、瓷磚、配貨、招租,簽約、維修、保潔等等服務,對于一個團隊和小微企業來講要做的事情太多了。我們認為長租公寓也有大量的人和資本介入,但是發展的速度不夠快,也沒有爆發式的發展。長租公寓應該發展嗎,應該發展的,因為需求決定了供應。北京買房的年齡不斷的推遲,從33歲推遲到35歲,意味著年輕人租房的周期成長。有不少人將自己的房子出租,因為工作的原因,在公司附近再找房子。90后和95后的思維不斷的變化,不像80后買房那么強烈,年輕一代租房的時候,是為了提升生活品質。

  基礎建設推動長租公寓高速發展,供給側房源品質和需求高的矛盾如何解決,需要通過金融機構撮合解決,金融機構對房屋裝修、配置、供應鏈,避免了運營商花大量的時間和精力。房價一直不斷的上漲,意味著租金價格不斷的上漲,年輕人的收入并沒有快速的上漲。如何解決年輕人付款的問題,工資既然是每個月發,房租如何每月支付,我們開發了相應的系統。

  幫助行業實現信息化在線,將傳統的線下搬到線上,我們看到很多傳統行業的改造,互聯網改造了很多傳統的行業。我們講互聯網大數據、AI和很多的方法,如果數據在線下沒有搬到線上,如何進行改造。我們用了很多的時間打造了系統,幫助供應商更好的管理他們的人員,包括自己的員工、租客和線索,還有房源和財務。小微企業的老板是不會算帳,也算不明白自己賺了多少錢。部分財務人員出身,然后開公司,腦子就是現金流量表,我們的系統可以更好的幫助業主處理財務報表和公司業務。

  這兩年我們實現了行業基本的信息化,我們很少定制合同,如果你是房主出租房屋或者是租客租房屋還是需要用紙之的合同,我們管理的450萬房屋已經實現了無紙化。之前簽訂合同一式三份,需要20分鐘,現在幾分鐘解決。以前用了紙質合同需要再查租客什么交租的。通過網絡化和信息化,加上在線支付,基本上實現了行業無現金的交易。一年半之前,我們就考慮為什么買煎餅果子的時候都不用現金,為什么租房還要用現金,因此我們用一年多的時間解決了這個問題,包括跟銀行機構的合作。無紙化和無現金的交易,實現了行業資金的流動和變化。租賃行業監管力度并不是特別強,很多人用個人帳戶,我們的系統可以有效的進行監控。互聯網離開了數據就無法快速的發展,在此過程中,我們的系統具備生產的功能,每天監控大量房源的租賃。房屋應該如何制定價格,房子周邊有什么區域、有什么商圈,如何進行定價。出租房屋的時候,價格定高了還是定低了,定價是否合理,包括你的用戶人群和租客的相關性是怎樣的,我們都有數據圖,幫助行業進入精細化的階段。之前行業有很大的浪費,通過我們的系統解決小微企業降低成本,提高效率。

  閃租為什么有這個產品的推出,我們發現線上流量越來越貴的時候,每個行業的小微企業都認為流量太貴了,每年都在漲價,每年有10%、20%、30%的增長。跟其他行業有什么共同的特點,就是行業存在極大的浪費,對于長租公寓來講,線上買了十個信息,因為各種資源匹配的原因,也許只能成交一個,線索的利用率只有10%到20%,有的企業線索的管理不好,90%的線索去了哪里,浪費掉了。獲取房源的過程中,也存在80%、90%的浪費。如果今天獲取了一個租售,我自己沒有合適的房屋出售,我能不能找旁邊合適的房屋,也許不是我直接運營的,是否可以共享出來,是否可以有一個平臺將所有的房源共享,因此我們設置了閃租的業務。左邊通過我們的系統將庫存實時的上傳到分銷端,另外一側連接大量的經紀人,使得每個經紀人都供應房屋,從而有效的對接。相當于滴滴,一方面將私家車放到線上,另一方面將打車的人供應到線上。很多租客在我們的平臺租了一次甚至是幾次房屋,我們很清楚他們要找怎樣的房子,很多經紀人的數據在我們的平臺上,我們也知道經紀人擅長租怎樣的房屋。通過我們的數據匹配,效率得到極大的改善。主動分發的管理,以前有房的人沒有客,有客的人沒有房。當你將房屋錄進來的時候,我們進行自動的匹配。當你將租客錄進來后,可以匹配全網的房屋。

  沒有閃租的時候,行業通過微信群做大量的工作,但是沒有爆發性的增長,因為不夠及時,無法快速的獲取信息,還有就是獲取的成本。我們的平臺可以將信息匹配,也可以提高效率,保證出租房源的人和想租房的人的匹配。

  長租高速發展需要基礎建設

  金融、SaaS系統、閃租是目前最重要的基礎建設,接下來還有很多的工作要做。我們做了呼叫產品。今天從網上獲取10個租客,也許明天租掉了,就變成了無效。通過呼叫后,使信息精準的管理,也可以進行有效的轉化,租客也變成流量,便于后續的使用。會營銷,通過營銷工具,解決成本核算以及營銷,獲取線索工具,還有合作的簽約。會簽約,會支付幫助客戶進行交易。以上內容就是我們在長租行業的思考,我的分享到此,謝謝大家。

  16:08:26

  主題演講四

  接下來的這位演講嘉賓,是來自清華大學建筑設計研究院成都分院院長、文旅院總工、城市森林花園建筑研發中心主任的鄭波先生。鄭院長今天的演講題目是《城市森林花園建筑解讀》。我們掌聲有請鄭院長上臺。

  鄭波:大家好,我是來自清華大學的鄭波,我們作為設計研發機構,我們的初衷是住宅領域研發新的建筑,我們叫做城市森林花園建筑,這是全新創新的產品形態。

  我們研發這個產品的初衷很簡單,大家都喜歡別墅,但是真正住進去以后,發現別墅有諸多的問題,遠離生活配套,遠離市中心的交通、醫療和教育。目前電梯房過于封閉,相當于鳥籠,大家想回歸與街巷的生活方式。因為城鎮化的原因,占地面積太大,我們就想能不能有一種產品,將別墅的源自街巷胡同的空間感和電梯房的便捷性和高效性,在一個產品中體現出來。因此我們推出了城市森林花園產品,迎合了綠色生態,讓人與自然建筑真正的達到了統一。接下來從北京、產品特點還有發展的狀態、案例跟大家分享。

  經常會有人問,接下來的5—10年,我們國家會發生怎樣的變化。有人會問,5—10年有什么不變化的。我相信三個方面會達成共識,不會有變化。因此,我們在確定的方向中做一些課題。

  今天上午很多嘉賓講到城市群,都市圈,由中心城市帶動周邊重要的城市,引申出特色小鎮,整個空間布局,戰略布局和空間鏈條已經形成。未來的市場機遇聚焦于新一輪城鎮化。從國家的層面,綠色建筑、生態建筑、已經屬于必須的階段,從設計的角度比較寬泛。從國家的層面提到綠色建筑和生態建筑,國家的層面提出了公園城市和海綿城市。我提三個概念,傳統的建筑發展到智能的建筑,綠色生態建筑。張會長還提出了健康建筑,我認為智能建筑和生態建筑是相輔相成的。智能建筑可以理解為建筑+各種智能化的技術。綠色生態建筑將環境加入其中,打造全生命周期。建筑+技術+環境,目標是健康生活。最重要的就是舒適性和精神,從精神層面讓大家達到舒適性,這才是真正的健康。智能建筑、綠色生態建筑、健康建筑三者是共融的,綠色生態和智能建筑的基礎上發展的,綠色建筑不僅僅局限于技術,技術只是一個方面,我們的目標是為了達到更加的友好以及和諧的人居環境。目前住房所面臨的問題,高品質和高容積率之間的矛盾。

  現在都提房住不炒,是否有適合住的房子,大家可以回味一下,開發企業經過30年的發展,很多地方翻天覆地的變化,不斷的創新。但是住宅行業室內沒有突破,對于庭院的追溯也沒有變化。高品質和高容積率的矛盾越來越大。房地產的現狀是增速放緩,內生動力不足,不是說房地產發展到目前的階段不行了,原來的模式不行了,應該進行轉變。傳統的拿地、開發、銷售等等模式越來越窄,商業模式越來越清晰,從市場來說,消費升級越來越清晰,對消費的居住體驗越來越高。在這樣的形勢下,房地產的轉型,我們認為需要主流的產品進行,希望我們的產品能夠起到推波助瀾的作用。綠色生態健康的驅使下,全產業鏈打造的環境下,我們打造的是產品,希望串聯起整個產業。

  浙江省未來社區的場景圖,從空間形態、建筑產品到技術三個方面展現未來的社區情況,大家可以查閱相關的標準,辨識度的社區景觀風貌,還有綠色的社區生態環境。未來的社區是綜合的,也是非常有特色的。不管是時代的理念,生活的追求,還是人文的關懷,我們需要的產品是怎樣的,就是大庭院的生活場景。

  產品特點,目前有三個產品,一個是庭院房、街巷房和街巷空中庭院房,大家可以收縮第四代住房,就可以看到視頻,這里因為時間的關系,不給大家播放了。目前這樣的產品在全國有十幾個地方正在建設或者是已建成。街巷庭院房,分為兩層,自然形成街巷。兩層的街巷中,大家形成互動交樓空間,讓鄰里之間真正的互動,形成真正的健康生活方式,而不是封閉式的鳥籠環境中。右邊的圖可以將各個樓之間形成串聯,相當于天空之城的概念,這個產品正在深度的研發之中。

  街巷空中庭院房,徹底的告別地下停車場,通過空中的交通,形成空中街巷。所有的庭院和街巷是二層高度,三面的空間布局。包括庭院轉換和樓層轉換,解決了國內外類似建筑未解決的問題,從居住的問題解決了采光,避免了黑房子的問題。私家花園存在私密性的問題,同時也有安全性的問題,通過這兩個轉換技術的結合,巧妙的得到了解決。建筑立面是一體綠化,空中綠化得到非常好的體驗。這種綠化是因為私家體院進行養護和種植形成的綠化,而不是建筑的外面搞的種植草形成的綠化,也降低了維護成本。通過空中庭院形成了非常好的庭院生活。徹底的告別了地下停車時代,大家到任何的地方,都喜歡并在地面上,別墅的優勢就是車停在家門口。對于住戶來說,鄰里之間是有家有院的生活方式,生活空間在城市中心得到體現,也是美好生活的詮釋。建筑圍繞了綠色和生態,這樣的建筑更加的宜居環保,傳統的建筑大量的投入地下的建設,施工期和土方工程,我們的產品不需要地下建設,同時綠色和生態建筑,考慮了人的全生命周期,地下能源的消耗從建設和拆除開始,同地下搬到空中能源的消耗大大降低,運輸的成本也大大的降低。地下沒有大方盒子,對于海綿城市也是有很大的幫助。產品有四大體系和系統組成,庭院、室內、交通和生態系統。庭院系統是空中庭院轉換,立體綠化很好的呈現,私家花園達到很好的封閉性和安全性。室內系統是戶型系統,各個階層從80平方米到1000平方米不等,幾十個戶型滿足不同的需求。交通系統通過空中停車的車道形成街巷,讓鄰里之間達到交流平衡。生態系統通過技術實現生態的可持續發展。開發、施工、安裝和運維。戶型設計、建筑和園林景觀達到共融共生的體現。施工前、施工中、施工后的把控,包括新技術、新材料、新工藝的應用,都會有完整科學的指導。應用體系體現在未來社區場景的引導,人性智能化打造了生態圈的服務體系,創新的產品需要創新運維體系,不斷的完善。不是產品誕生后就放在這里,我們跟相關的部門研發新的運維體系,迎合這種物業服務。建設運維一體化、軟硬件一體化的理念下植入我們的運維,不是傳統的利用互聯網的手段提高工作效率,而是互聯網運維的情況下,采用互聯網的思維進行重新的架構,未來就是平臺下的物業管家的模式。

  居住感受來說,空中停車產品必然成為未來的樣板,目前報住建部,正在進行相關課題的審核。

  大家對于成本比較關注,我們考慮全生命周期,而不是單純的建設周期。如果單純的從建設周期來說,成本沒有大家想象的那么高。建安成本增加250元,如果車上樓的話,考慮地下的折算的原因,重慶地區建安成本更低,其他的地區總的成本控制在500元。運營成本大大的降低,居住成本和品質有巨大的改變。

  產品包含了三個方面,對當地政府、對房產商、對消費者有什么好處。對政府而言提升了城市的競爭力,創新產品體現了創新的氛圍,提高了城市的品牌和競爭力,也提高了人居環境,推動了城市住房供給改革。現在住宅地產只是地產板塊,各種文旅康養地產都是產品形態,新的產品帶來了新的產業,我們跟政府對接的時候,從綠色建筑、生態建筑、生態建筑和產業鏈條上組成一個閉環,它是非常強大的產業小鎮,很多政府目前意識到這個問題。如果從建筑前期的咨詢到動態、靜態和運維產業鏈,再加上金融和服務的話,產業服務非常的強大,新的產品催生新的產業,在原來產業的基礎上進行升級。

  建設用地百分之百的再生,一百畝建新房的話,全部是使用鋼筋混凝土,用我們的模式,相當于將100畝土地嚴格的控制,在空中又得到再生。我們在住宅區旁邊配建公園,但是里面沒有幾個人,寧愿浪費這樣的土地,還不如將公園劃分給各家各戶,讓人隨時可以享受到土地和公園的生活方式何樂而不為。相當于土地沒有得到浪費,空中得到了再生。對于地產企業而言無非是政策和市場趨勢,住房換代,未來住區、綠色住區都會相關信的政策推出。對于消費者而言,服務到位,詮釋美好生活,這是消費者的需求。

  國家政策,關于綠色、生態的政策很多,這里不一一的介紹。我們創新的產品,跟規劃、消防對接的時候,很多的地方是不符合規則的。2017年清華大學與成都市政府合作,打了報告,得到了市長和書記高度重視,對于空中停車不計容,庭院綠化面積20%可以折合到綠地率,有內部文件得到支持。前段時間天府新區兩塊地區掛牌,納入了城市空中花園的內容,而且寫入了2019年城市工作報告。

  成都七一國際廣場,已經建成投入使用,每天都有來自全國各地的人過來參觀。湖南的株洲進行了第四代建筑的示范基地,目前正在施工,這是車上樓最新的產品。陜西、鄭州、成都、新疆都有項目正在建設。創新激發新的動力,希望創新的產品可以在房地產轉型期得到應用,美好生活可以在我們的產品中得到詮釋,謝謝大家。

  16:34:28

  葉兵:主旨報告發布與解讀《張弛有度:2019年上半年樓市總結

  主持人楊曉菲:感謝鄭波院長的精彩演講。對以上四位主題演講嘉賓表示感謝,謝謝四位給我們帶來精彩演講的嘉賓。

  今年以來,隨著城鎮老舊小區改造的推進,一二線城市核心區域建筑的外立面、安全性等功能品質將全面提升,更好地滿足人們的居住需求,這些破除了“中年危機”的小區也將成為購房者的新選擇。為幫助用戶放心安居,58同城、安居客匯集安選、58房產服務神奇分、臨感VR看房及內容資訊等服務,為購房者帶來全方位房產信息服務體驗。接下來,有請58同城高級副總裁&安居客COO葉兵先生,為我們詳細解讀58同城帶來的《張弛有度:2019年上半年樓市總結》。

  葉兵:各位嘉賓、各位開發商朋友大家下午好。58同城、安居客和匯集安選是全國最大的房地產互聯網找房平臺,一方面聚集了幾千萬的找房用戶和訪客,另外一側也連接了5萬多個開發商的樓盤。我們在國家宏觀產業政策包括土地市場趨勢變化,開發商企業側和經紀人側研究方面,隨著時間的推移,我們也在累計自己長期觀察的結果。

  2019年已經時間過半,賽道過半,市場的土地、政策、金融、B端、用戶等等的數據給大家匯報。

  首先,國家在宏觀產業政策的背景,大家非常的清楚,國家的領導層在房地產調控層面上從2018年提穩房價、穩預期、穩市場,經濟調整方面穩投資、穩預期、穩就業、穩就業、穩外貿和穩貿易等政策,各個地方理解國家宏觀產業政策的背景下,陸陸續續不斷的調整,不斷的優化各地的產業政策。如果大家對于中國房地產宏觀調控和過去幾十年的發展規劃進行梳理的話,大家就會發現,過去一二年的時間內,目前宏觀政策的調控方面呈現了幾個特點。

  現在的政策越來越精細,越來越區域化、城市化,甚至有些地方按區和當地具體的特征進行調控。這是總的市場層面的變化,從宏觀政策來說,我們有幾個大的發現,跟今天與會的開發商和嘉賓朋友進行分享。

  市場張弛有度,有緊張的一面,也有松馳的一面。2019年產業政策的調控越來越精準,越來越精細化,土地的供應側、需求側、金融側越來越緊張,越來越趨緊。城市的調整供給,有些城市出現了放松放緩的情況。例如嘉興南湖申請的住房貸款的條件,包括申請補助的條件有30萬、10萬不等的補助,寧波北侖區也出現了租房領域政策的變化。

  產業政策中,租房的補貼出現了因地施政和因城施策和因需實策。蘇州顯著的特點,整個產業園區,高新開發區和新房的限售是三年,蘇州工業園區二手房限售是5年,城市調控在政策方面越來越精準,越來越分城施策,分區施策。過去的半年內土拍是火爆的,例如鄭州、合肥等等的報告出來,土拍的熱度依然活躍。二線城市平均的議價率在19%,接近20%。大家感覺到二線城市的土地市場仍然處于活躍的情況。如果我們往深的層次進一步的看,房地產開發企業土地購置面積跟2018年同期市場相比,仍然出現大幅度的下滑的情況,同比下降27.5%,雖然局部市場土拍局部地塊有火熱的趨勢,總的情況來看,下半年如果大的宏觀政策,大的市場環境不出現大的變化,2019年整體趨冷的趨勢是定論或者是趨勢趨冷是不變的。

  我們看到房地產開發資金越來越緊張,融資通道出現了一些變化。在變化的同時,我們看到另外的趨勢,開發量持續的上漲,同時房地產開發企業對銷售的預期,回款有越來越大的預期。過去的半年時間內,全國房地產開發投資是6萬億,同比增長了10.9%,將近11%。最近銀保監主席明確表示,房地產融資過多,引發了投資投機行為,引發泡沫。國家再融資政策層面出現了兩個非常顯著的特征,打壓增量市場的角度,融資的渠道、融資的成本和門檻越來越高。另一方面國家在開發項目融資收緊出現明顯的趨勢,大家非常的清楚,去年年初的時候“442”的政策,必須要4證齊全,必須要30%的資本金,必須要2級資質,其實進一步的加大了房地產開發企業的融資成本和融資門檻。部分企業在海外發債,減緩資本和資金的壓力。國家在發債的規定上,進一步的收緊。市場開始趨冷,成交沒有那么活躍,拍地不積極的情況下,房地產企業資金油積壓的情況下,希望通過銷售的效果,縮短項目的周期,增加資金的回籠空間。開發企業越來越注重生長的效率,成長的質量,在這個層面上,由原來過渡依賴于房地產的融資,變成內去力,不斷的提高房地產開發的質量。

  另外一個趨勢,2019年房地產銷售總金額大概率應該會突破15萬億元,銷售總金額增長的情況下,銷售面積反而出現了下滑。2019年1—6月份,過去半年千億級的企業,比去年同期由9家變成了12家,增加了3家,房地產的集中度,開發企業的集中度越來越高,像大牌和大型的開發企業集中。中小企業通過資金回籠,資本層面受壓,市場趨冷的變化,2019年雖然房地產銷售總金額會增長,但是對于發展質量不高,資金成本受壓嚴重的中小型開發企業,將會面臨新的洗牌,這是我們對于2019年上半年數據變化的解讀。2019年一線城市大家非常的清楚,特別是3月份之后,整個的成交非常的活躍,特別是北京新房市場在2019年3月份之后成交率上漲了一倍,一方面成交面積上漲了,價格受壓嚴重。北京、上海一線城市的成交均價整體呈現回落的趨勢,這是上半年大的趨勢。

  二手房市場,58同城、安居客的數據來說,一線城市的上海熱度高于北京。二線城市熱點依然非常高,像重慶、成都、西安、沈陽、蘇州等城市,二手房市場的用戶訪問和找房的熱度非常的高。我們看到重慶、成都找房熱度高啟的狀態下,我們看到另外一面,例如長沙、南京、杭州在2017、2018年熱度非常高的情況下,2019年上半年出現了下滑,這是二手房市場熱點的變化。

  前面講到,平臺上每天有3000萬的找房用戶,信心指數方面,2019年3月份呈現了小陽春,5、6月份就出現了下滑的趨勢。我們判斷購房用戶決定買房還是不買房的節點上,依然是忐忑變化,宏觀政策和土地市場的變化,在一定程度上決定了什么時候入市。前面一直說開發企業,新房市場的交易,包括買房的用戶。今天二手房和經紀人公司,他們的信心指數是怎樣的,大家非常清楚5G、安居客和匯集安選有100多萬的經紀人。他們是波瀾不驚,雖然市場上出現了一系列的調整,經紀人抗周期的變化,他們的信心指數是比較平穩的狀態。

  總的來看,2019年上半年在國家宏觀的產業政策有長的部分,也有馳的部分,金融市場、資金層面、用戶層面、開發商成交層面上,我們出現了熱度的變化。整體市場而言,張弛有度,有緊張的部分,也有相對松馳的部分。對于2019年的下半年,開發企業注重質量發展,注重內控流程,更加注重資金整合效率把控,注重熱點城市、熱點區塊,我們依然認為2019年下半年是有機會的,希望我的分享可以幫到各位開發商的朋友,謝謝大家。

  16:48:57

  許小樂:《全流通視角下的樓市增長潛力暨購房動能排行榜TOP100》

  主持人楊曉菲:感謝58同城、安居客高級副總裁葉兵先生的報告解讀。我們生活中遇到這樣的問題,58、安居客、鏈家等等名字分不清楚,今天的論壇匯聚了中介行業的兩大巨頭。

  近日,貝殼找房完成12億美元D輪融資。據悉本輪融資資金將主要用于「貝殼找房」產業互聯網領域的技術研發、產品應用創新及招募人才,提升用戶體驗和行業運營效率。接下來,有請我們今天的壓軸演講嘉賓,來自貝殼研究院的首席市場分析師許小樂先生,有請許總上臺,為我們詳細解讀貝殼找房的研究報告,題目是《全流通視角下的樓市增長潛力暨購房動能排行榜TOP100》。

  許小樂:大家下午好!很高興在這里跟大家分享貝殼研究院和21世紀經濟報道研究院分享全流通視角下的樓市增長潛力暨購房動能排行榜TOP100。今天我跟大家分享這個榜單前后的思考,為什么要做購房動能指數,跟過去看到的城市排名有什么本質上的區別。我們要搞清楚一件事情,什么叫做購房動能,等于增長力+持續性。我們看待城市房地產的發展,不僅僅看是否有人口進入,土地怎樣,長期看金融,中期看土地。還要看到背后的持續性,未來一段時期內,有持續性和有幅度的增長,這才是房地產市場的購房動能,為什么會從這個角度來講,傳統的視角中,我們通常將房價作為購買關鍵性的指標,因為很容易獲得。我們很多的購房行為基于房價會上漲的預期做出的,美國也發生這樣的行為。因為預期房價要上漲,所以大家就會買,這是危險的事情。購買力,購買的預期跟真實的住房脫節,這個時候泡沫就埋下來了,美國的金融危機就是這樣產生的。

  今天高房價對于市場持續性的反作用的拐點已經到來了,我們會從數據上看到大的邏輯判斷。

  上半年的時候,我們看到這樣的情況,根據貝殼找房的數據來看,大部分的城市房價都在下跌,即使北京、上海上半年的房價比去年同比下降2.8%左右。北京上半年二手房交易量同比下降14%,過去多年來沒有出現過這樣的數據。這說明房價越貴的地方,購房動能大的理論已經發生了變化。

  為什么有些城市,同樣在調控的情況下,市場受影響比較弱,有些城市調控的時間長而且影響深刻,這與調控的力度有關,實際上與市場的結構是有關的。北京、上海購房的途徑,無房的群體,包括本地人,也包括未來進入城市的人,他們有潛在的購房需求。他們進入市場的時候,他們有兩個選擇,要不購買新房,要不購買二手房。如果城市以新房為主,房地產市場取決于前期的剛需人群,以及進入市場的難度。二手房市場有很大的變化,大家購買二手房的時候,業主購買的房子之后又促成換房的需求,成交量會超過初始購房者的量。

  北京、上海在調控、限購限的情況下,本地人群和剛需人群很難進入市場,他們要將外地的房子賣掉,才可以湊夠首付,否則靠自己的收入是無法買房屋的。這些人想要將自己的房子賣掉,需要近百天的時間,而且溢價空間非常大,換房市場啟動不了,因為上車門檻越來越高,大家換房的成本越來越高。基于全流通的框架,我們構建了指標體系,衡量城市未來的動能,大概有兩個緯度。第一個緯度是剛需和無房群體的數量和規模,目前無房群體的規模是多少,未來潛在城市吸引外來人口進入的規模有多少,我們通過經濟增長,基礎設施和公共資源配套判斷城市人口新增的量。到來的人并不意味著有效的需求,有錢才是有效需求。這就涉及到房價收入比,還有剛需市場的壓力。當房價收入比過高的時候,剛需來了以后,只能租賃,不能形成有效的需求。二手房業主,是否在有效的時間內將房屋賣掉,啟動換房程序,這也是影響城市動能重要的指標。根據這些指標進行測算,結果大體是這樣的。數據從0到0.6區間波動,重要的是看分布圖。深圳和北京的購房動能是最高的,六個城市處于第二區間,第三區間的區間動能比較弱,不僅僅是增長率,更多是增加了購房的轉化和持續率。我們將這些數據和現有的指標進行匹配。如果把動能和經濟增長水平,或者是人均GDP放在一起對比,說明動能跟經濟增長水平是比較一致的,也出現了一些差異。例如直線上方的城市購房動能高于目前的經濟增長水平。這些城市二手房占比比較高,也就是說二手房市場造成成熟效應,放大了動能,不是以新房為主的市場。我們的結論是,換房擴大了城市增長的動能。不同的城市盡管排名第一第二,但是推高的程度是不一樣的。深圳剛需動能是最高的,為什么?因為深圳的住房自有率在一線城市中是最低的,有大量的租賃房,未城市住房的發展提供了很好的緩沖和蓄水池,這是深圳難能可貴的地方。租賃住房為城市發展奠定了很好的基礎,北京排名第5了,因為剛需難以進入。如果不將外地的房賣掉,很難靠自己的收入購買房屋。右邊的圖武漢排名第一,換房動能比較強,目前進入到換房的窗口期。武漢在全國眾多調控城市中,鼓勵換房為主,政策友好,動能就比較強烈。今天過高的房價,已經成為抑制市場的負能量,過去房地產價格高,大家搶著購買房屋。紅色點的城市,例如三亞、福州、北京、上海的房價超過了購房動能,我們將人均GDP和房價進行關聯,這些城市遠遠超過了居民收入增長水平,相關的系數只有0.44,房價跟經濟增長沒有關系了,已經脫節了。其中有很多的因素,包括房改的因素,杠桿因素,土地供應因素,導致房價與城市經濟增長相互背離。在沒有外部政策刺激和打壓之下,沒有杠桿的抬高之下,房價正在回歸。房子市場啟動不了,剛需進步了,房價沒有支撐。

  今天看到收縮型的城市,動能偏弱,這些城市最大的問題不是房地產的問題,住房自有率相對OK,租金也好,房價都是比較友好,不是房子的問題,而是產業的問題,大家進入的時候就需要注意了。從城市圈的角度對比這些問題,城市圈的綜合動能,不是取決于各個城市動能總的概念,而是方差的概念,城市綜合動能偏強,城市最大的競爭力在哪里,而在于規模和學習的效應。包括人在內的生產要素,要在區域內自由的流動,才是城市圈核心競爭力。住房要保障人自由流動,北京的住房動能0.6%太高了,反而遏制了人在區域內的動能,只在北京內走,不向外流動。深圳和上海的城市動能相差不大,要素間的流動就變得非常的容易,城市的效應很容易達到,形成城市間的流動效應。

  我們如何選擇城市,提供兩個緯度。首先是購房動能強不強,不強的城市就算了。其次是考慮二手房市場的占有率,北京、上海的二手房市場比較高,開發商的動能就有限。開發動能強,二手房市場不多的市場增量就會比較強。

  存量住宅的更新改造潛力巨大,我們做了老房子的統計,15年以上的房子,北京、上海、天津60%的房子超過了15年的房子,老舊社區的衰敗問題如何解決,主要是房改之前建設的老房子,當時的標準比較高,現在的標準是無法居住的,北京上海15年以上的房子,分布的區域位置非常好,但是住房設施很差。我呼吁二次房改,1998年的房改從0到1,沒有房子,建立了市場流通機制,將房子蓋起來,這個任務中國已經完成了,2008年到2019年我們要啟動二次房改,將存量的房子資源盤活起來,破舊的老舊小區和好地段的資源重新的建設起來,回歸到人的身上,因此房地產市場是好的,政策穩,市場也是好的。

  以上是我今天的演講,謝謝大家。

  17:07:22

  圓桌對話:掘金“藍海”,有那么容易嗎?

  對話主持:21世紀經濟報道資深記者張敏先生。對話嘉賓:全國房地產商會聯盟主席顧云昌先生;58同城高級副總裁&安居客COO葉兵先生;貝殼找房副總裁左東華先生;保利公寓副總經理姚志鵬先生;會找房CEO李磊先生;陜西省房地產商會副會長、陜西協和投資控股股份有限公司總裁、西安協和置業股份有限公司董事長張金鵬先生。

  主持人楊曉菲:感謝許總豐富的發布內容。我們的時間是有限的,各位嘉賓的分享是精彩的,兩位嘉賓帶來新銳的觀察和觀點,過去只是說房價和經濟,現在來說房價和經濟的關系正在逐漸的減弱。以前說穩房價就是穩金融、穩信心,房價穩住了,未來的機遇是多還是少,今天有很多新觀點的碰撞,意味著房地產結構性的機會是廣闊的。經過了之前的主題演講和報告發布之后,接下來是圓桌對話:掘金“藍海”,有那么容易嗎?

  再次掌聲感謝為我們帶來精彩演講的幾位大咖嘉賓,接下來,我們將開啟更具思維碰撞的圓桌對話環節。本場對話的嘉賓匯集房企、房地產經紀平臺企業、新房電商平臺企業、行業研究者,從不同角度探討今天的話題,共同研究房地產行業的“新藍海”。

  有請本場對話的嘉賓:

  全國房地產商會聯盟主席顧云昌先生

  貝殼找房副總裁左東華先生

  保利公寓副總經理姚志鵬先生

  會找房CEO李磊先生

  陜西省房地產商會副會長、陜西協和投資控股股份有限公司總裁、西安協和置業股份有限公司董事長張金鵬先生

  以及本場對話的主持人:21世紀經濟報道資深記者張敏先生,有請各位上臺。

  主持張敏:論壇進行到現在的時候,一般都是比較疲憊的,我作為主辦方是比較欣慰的。我是21世紀經濟報道的記者張敏,這場論壇的主題是掘金藍海,有那么容易嗎。顧老師是資深的研究者,今天還邀請了存量行業兩大巨頭的代表貝殼找房和安居客,還有保利的姚總,你們是傳統的房企做多元化的業務。李總是公寓市場的創業者,張總大家了解的不是特別多,你們是區域性的房企,也談談自己的想法。

  顧老師,房企轉型談了很多年,根據顧老師的研究,企業真的遇到天花板了嗎,去年萬科說回歸基本面,房地產還是最賺錢了,是否意味著轉型不是那么容易的,難在哪里?

  顧云昌:我觀察的現象正如你所說的,大家都在提轉型,實際上如何轉沒有弄清楚,轉型不等于轉行。轉了行業是否意味著轉型,其他的行業也在轉型。真正的轉型是從粗放型變成了節約型,提高效率增加效率。住宅地產業存在轉型的問題,今天講了住宅地產和產業地產,包括一二三產,如果說將住宅地產是做大規模的工作,吃飽肚子的意思。現在的耕田不是大規模的種糧食,糧食的安全更加的重要,鋼鐵業重要。老百姓美好的生活是吃水果和蔬菜。大家轉型的時候,如何提高畝產,如何將鋼質量提高,產業地產是將菜園子經營好,各式各樣的蔬菜豐富多彩,現在不僅僅滿足于吃飽穿好,要吃的好,吃的精,提高質量,還要滿足衣食住行樂。真正的轉型是增加品種,提高質量。糧食產量要提升,而且不要轉基因的。現在講的產業地產類似于蔬菜、果園,將國內國外的品種都引進來,這就是轉型。如果搞其他方面的內容就是轉行,有的時候你轉過去的時候,別人也在轉,你過去的時候已經落后了。我們要將棉花種好,蔬菜、水果弄好,這就是轉型。

  主持張敏:顧老師說了,如果跨越行業的話,就做不過別人,保利的體會是怎樣的,市場有很多的淘金者,您的體會是怎樣的,是否會很難。

  姚志鵬:轉型是很復雜的事情,你熟悉的可能會懷念,你所依賴的可能要放手,你才會看到不一樣的未來。

  轉型這件事情,對于傳統地產而言不容易,萬科、碧桂園、保利和恒大都在談轉型,恒大做新能源汽車,碧桂園做機器人,萬科會有戰略性的調整。未來的發展對于房地產行業來說,增量會越來越小,存量會越來越大,對于地產行業來說,一定要具有資管的思維。我們做的租賃業務有發展的空間,地產開發商從投資買地、籌建、設計、運營、經營、出售是資管的行為。傳統的房地產買地、建房和銷售。資產規模落說,包括收益是比較短的行為,如果規模和收益可以持續性的發展,對于今后的地產商是很好的發展方向,因為我覺得不得不轉型。

  張金鵬:我來自于長安,最近有一部電視劇不能火爆。曾經的長安是宇宙的中心,也是全球房價最高的地方。過去36個月內,西安的房價持續的增長,過去5個月內是領漲全國,達到了漲幅第一。我們身處在急劇變革的大西安的中心,我們作為區域性的房企,已經到了青春期。成長到青春期的過程中,有過迷茫和困惑。從2013、2014年房地產下行的時候,我們嘗試過文旅,投資過文旅小鎮和農旅。我們始終圍繞著美好生活服務商的定位進行轉型,用顧老師的話,我們沒有轉過行,一直在轉型。以滿足大家美好生活的方式進行轉型,近期我們正在進行升級,為什么說是升級。因為協和發展的過程中,我們專注于高品質低密度的別墅和院子巷,近幾年別墅已經沒有了政策的空間,但是需求仍然存在。如果回到今天,增長是內生動力,人民對于美好生活居住空間的需求是在升級的,我們要滿足這部分的需求。回歸到文化的層面,我們一定要知道人和建筑之間是怎樣的關系,人和自然之間是怎樣的關系,人和人之間是怎樣的關系,自然和建筑之間是怎樣的關系,四者之間應該是和諧共生的。18年專注于高品質低密度的院子的時候,大家對于居住空間最高的形態就是有天有地,自家的院子種菜種花和種樹。去年開始就向第四代住房轉變,西北地區率先建設城市森林項目,今年西安還會布置新的項目,目前就是這樣的狀態。

  主持張敏:從一開始都在新賽道上,不存在跨界的問題,稍微跨界的是貝殼找房,脫胎于鏈家,去年依然往平臺化去做,左總考慮了哪些空間和前景做如此大的跨越。

  左東華:貝殼脫胎于鏈家,今天看到市場大的機會,在經紀人行業,一直存在制約行業快速發展的痛點。過去17年鏈家的經營過程中,我們找到解決核心痛點的經驗。就趨勢來說,2017年的節點,從中國人均GDP,包括重點城市的交易量,前50個城市有20個城市的二手交易量超過了新房,意味著2018年定義為中國存量房時代的元年。從房地產市場從增量到存量的改變,整個行業的信息化水平在提升。消費迅速的鋪開,2018年定義為產業互聯網年。地產行業中,特別是經紀人行業中信息化率非常的低,從B端的需求到C端消費者的需求不斷的延伸,不斷的提高行業的效率和服務的體驗。

  品質升值,過往十幾年中國應該快速的發展,中國的中產階級快速的崛起,大家對于產品和服務質量的要求越來越高。同時,經紀人行業過往多年的發展過程中,服務差別非常大,鏈家17年沉淀了具體的方法論,今天希望將這些方法,例如運營的能力,品質的管控能力以及產品和技術的能力開放給平臺上的合作伙伴,一起推動行業逐漸的向前發展,進入到正循環,進而提升行業的服務效率和服務體驗。

  主持張敏:安居客一直深耕房產的信息服務,最近兩年是否感受到時代變化,好時光又可能到來了,您的體會是怎樣的?

  葉兵:今天平臺上有大概5萬的平臺,也有潛在的找房用戶,我們認為應該提高服務,或者是服務升級。安居客信息層面做到全國最大的開發商和廣告平臺,開發商需要登樓盤的廣告和信息,獲取前面講的潛在互聯網的找房用戶,去年做到最大。今天只是停留在信息找房層面是不夠的,對于開發企業的服務是否要做得更加的深入,我們還是根植于自己的核心競爭力,有自己的IT團隊,自己的數據研發團隊,也有自己的產業研究院。對于開發企業而言,在數據層面,除了剛才講到的房屋數據。58同城有到家的服務,每天有20萬家庭請求58同城的到家服務,例如月嫂、通馬桶的服務。開發企業在服務配套和產業升級方面到底要推出怎樣的產品給到社會和市場,這個層面上58同城有大量的數據,怎樣的保姆數據最多,那個小區的換房最多,數據的協同和居民的相關服務偏好關聯在一起的時候,對于開發商企業的產品定位,服務設計。未來的產品設計是改善為主,還是剛需為主,58同城做樓盤洞察相關的數據,一直推給開發商,無論是前面講的產品定位,甚至后面的銷售,什么人群去銷售,什么人群的定位更加的精準。我們也在推VR虛擬看房,以前是高大上的,成本是很貴的。還要有專業的設計師,58同城在過去二三年希望科技更加的平面化,產業更加的智能化。我們不是用幾萬元的設備,而是幾千元的設備,開發的時候不是專業的開發顧問,而是開發商自己的設計師,在沒有房型圖的情況下,租房企業的客戶代表或者是前臺的接待自己就可以拍,我們不斷的投入研發和科技的力量,我就講數據的力量和科技的力量。

  主持張敏:租賃市場是競爭比較激烈,而且不太容易做的市場,您作為創業者,為什么殺入這個領域。

  李磊:5年前為什么選擇這個市場,我在這個行業工作了10年,2009年在北京找房的時候遇到這樣的問題,2014年找房的時候也遇到這樣的問題。2009年時小中介特別的多,為什么5年之后還遇到這樣的問題,2014年互聯網的風口是比較好的,包括O2O的時代,但是我發現這個行業5年基本上沒有什么變化。我將上一家公司賣掉后,我選擇足夠大的市場。我認為租賃市場有萬億的規模,雖然不是新房市場十幾萬億,對于剛出來創業者而言,市場規模是可以的。5年來互聯網改變了很多的行業,也是非常的神奇,但是這個行業沒有改變,蘊藏巨大的機會。行業的巨頭,包括在座的貝殼、58同城、愛屋及烏和開發商沒有打造二手和新房巨大的市場,我認為自己比較適合。這個行業沒有很強的基礎建設,行業做的人多的時候,基礎建設就會比較發達。租賃市場并不發達,國家對于中介給予鼓勵。為什么到了2018年行業的增速放緩,前幾年是100%以上的發展。這個事情我探索了很久,我認為基礎設施還是不夠的。我做了房屋分析領域,也做了裝修貸供應鏈的產品,這些都是基礎建設。第二個基礎建設就是系統化,行業的信息化有意識了,我認為機會是什么,信息化程度仍然很低。我的思路是,這個行業發展緩慢的時候我們做基礎建設。行業發展的過程中,今天做的事情,約定了行業終局時的社會地位,不管是過去的四年,還是接下來的時間,我會將工作精力放在基礎設施,包括分售和租賃服務,這是我重點要做的事情。

  主持張敏:李總和姚總現在做租賃真的賺不到錢嗎?

  姚志鵬:整體來看租賃的盈利空間比較小,為什么?因為拿房的成本比較高。第二,需求端,如果做青年長租公寓的話,我們可以想象一下,剛開始進入工作領域的時候,薪資不會太高,及時未來幾年薪資有較大的提高,但是花在住房方面的租金不會有很大的提升。行業成本、裝修折舊算下來只有3%到5%,因為盈利空間有限,精細化管理要非常的強,意味著凈利潤比較小,要不斷的擴張,才可以彌補總的成本就是后方的管理成本,現在自如做了70多萬套,不知道是否盈利了。

  主持張敏:保利是否盈利了。

  姚志鵬:目前沒有盈利,我們預計明后年。2016年開始做市場的時候,對市場就心存敬畏,跟之前的房地產開發商不一樣,他們的融資比較容易,雖然我們也是地產,但是我們借助母公司的錢不是很多,我們是用市場化的思維運行,檢驗市場中運營的能力。在此過程中,我們需要時間沉淀。培養專業化的運營隊伍,做好內功,同時學好自身造血。第三,對市場要有敬畏,在此過程中,對于住房租賃,我們做了多種嘗試,包括長租公寓,我們做了部分短租。同時結合地產的優勢,不可能完全的脫離地產,因此有自持物業,我們也做了部分文旅短租產品,也做了中高端服務式公寓,在此過程中,我們利用二三年的時間,不斷的探索我們的模式。必須要依靠自身基因優勢才可以做這些事情。

  主持張敏:目前是否有成熟的模式?

  姚志鵬:資產管理的思維深入的話,做中高端產品會比較好,回報率是比較高的。

  李磊:租賃行業高打高舉的時候都不賺錢,因為后臺的成本太高了,這是現實的問題。我們做平臺,我們看到很多小微企業,代名詞就是不出名的企業,這些企業很大程度都是賺錢的,原因很簡單,因為有了淘寶,很多賣家賺錢。不賺錢的企業慢慢的被淘汰掉了,因為有了美團,很多小飯店存活下來了,我們看門店,也在不斷的換新的老板,總有企業活下來。互聯網的魅力在于,讓人們平等的賺錢,因為商業的本質是有壁壘的,為什么有人賺錢,有人賠錢。另一方面,租賃行業目前階段賺錢難,因為基礎設施不夠,這個行業如果出現了類似于美團和淘寶的行業,大部分的企業都會盈利。租賃鏈條很長,現在一個企業將五六個鏈條都做了,比如說五個鏈條,每個鏈條賺0.2元,才是1元,如果基礎建設好的話,每個鏈條0.5元的話,就可以達到2.5元。接下來這個行業會好,因為大家的凝聚力會越來越強。

  主持張敏:左總和葉總,兩家公司在這個領域操作的話,大家的初衷都是一樣,希望行業變得越來越好,效率越來越高,存量領域真正的做起來,不過方式方法不太一樣。葉總提到技術的平民化,真的可以做到這一點嗎?

  葉兵:我同意主持人的觀點,租賃市場只從目前投資回報率的角度來看,實話實說,不是那么容易。包括前面講的開發企業說的轉型,我們可以看到很多的清楚,包括數據反饋的情況,需要時間證明轉型之路可以走的通。回到自己平臺的角度,我們還是聚焦于核心的競爭能力方面,不斷的想開發企業或者是存量資產的資管企業需要什么東西,前面講到的VR只是一個小點。我們看到這個行業在過去一段時間內VR是很貴和高大上的,需要重成本解決的。今天租賃企業和資管企業的每一分錢的效率在哪里,今天科技的力量和科技的力量,多大層面可以解決問題。我們看到這樣的機會,時至今日我們講的拍攝,雇專業的攝影師一個月至少要五六千元,加上管理的成本,接近一萬元,這些成本都需要有人承擔的,包括總共的服務質量如何把控,背后通過科技的力量解決。安居客和58同城用幾千元的設備,可以拍出幾萬VR拍出的效果,我們用平民化的服務代表、前臺都可以解決這些問題。包括租賃改造,二次開發,隔斷房和二次裝修的時候,戶型圖已經發生了很大的變化。我們現在拿到的信息已經不一樣了,VR就是非常好的手段,可以將鮮活的信息用最高的手段提高效率。

  主持張敏:我們找房的時候,如果有清晰的畫面,全面的信息體現的話,消費者是非常高興的。左總,你們用先進的技術推廣,我對此非常的佩服。是否有更好的技術,提升行業的效率,無論是對于B端還有C端。

  左東華:鏈家是在交易端,貝殼找房是在更加廣泛的賽道。我們定義新居住,有幾個核心的特征。整個數字化的建設,剛才提到了,數字化無外乎幾件事情,包括標準化的建造。我們希望通過產品能力,數據和服務的能力幫助碰平臺的合作伙伴,實現用戶在、產品在線、員工在線、服務在線以及管理在線。

  第二,數字化程度就是平臺化,希望通過這些數據和資源,真正的在平臺上共享。

  第三,數字化的建設就是智能化,剛才葉總也講了技術的推動。未來是智能化,包括效率的提升,我們在看AI的技術。每個行業應用的深度,應用的能力是源自于數據,包括數據的廣度,數據量夠不夠豐富,還有數據精細化的程度。貝殼做了居住服務平臺,做的是B端的服務,我們拿到準確的數據,可以達到應用級的效果。我們在內部看一些小的應用,平臺內經紀人的作業操作,例如聚焦于房源。人工加聚焦房源超過了單獨人工選取房源10%的效率,隨著數據不斷的累計,機器不斷的被訓練,越來越聰明,而且是指數級的增長。現在做的VR技術,都是我們自研,包括產品的軟硬件。我們在北京做了小流量的測試,例如VR檢房的技術。用戶停留的時長是人工停留時長的兩倍,我們看到這些欣喜的變化都是技術的改變,提升了B端作業的效率,同時也優化了C端的服務體驗。

  還有行業的基礎性的建設,無外乎“人、機、物、法”,人是指服務的標準化,資源的共享,這是基礎性的建設,是否有很好的機制。配套的機制,制度的設置,準入的機制,信用評價機制,使行業更加的規范。“物”是指線下的房源,如期搬到線上來,我們目前有國內唯一真實房源數據庫,覆蓋了全國325個城市46萬個小區,已經有1.97億房源,全國有20萬經紀人實時的驗證和交互,每套房用433個字段從線下到線上。“法”就是具體的流程的規范,行業的業務流程是具體的重構,這是我們看到的趨勢。

  主持張敏:兩位都介紹了自己的優勢,讓我眼花繚亂。李磊是否入住了安居客和貝殼找房。

  李磊:我之前將自己定義為貝殼和58同城這樣的平臺,在2019年的時候,我們將公司的戰略定義為2B,在我看來,這個行業能夠抓住源頭,可能叫做房源也可以叫做信息。從合作來說,我們跟58同城建立合作,將真實的房源推過去,對于58同城而言是好事,對于我們服務的客戶也是好事,對我而言也是好事。

  主持張敏:跟貝殼有合作嗎,還是跟58同城是排他嗎?

  李磊:因為各種各樣的原因,因為我們的規模和體量不夠大的原因還未合作,我們是開放的,只要有人愿意跟我們合作,我們愿意將房源數據貢獻出來。

  主持張敏:張總,我們都知道轉型對于傳統的企業而言是兩難的選擇,可能轉不好,傳統的業務也受影響。你們轉型的比較早,你們在文旅做了轉型,住宅銷售和規模錯過了黃金的時期,現在想想是否后悔?

  張金鵬:今天演講的時候,有關于道和術的問題,道是對的話,術就是最終的結果。不忘初心是道。什么是術,就是解決方案。不忘初心的意思,開發商提供了任何的產品和服務,改善了人們的居住空間和居住空間,只要有所改善,對美好生活有貢獻,這個道就是對的,術是什么就是什么。術的層面來講,今天的主題提的非常的好,就是新熱土。什么是藍海,我建議開發商繼續下海,下綠海,不是藍海。綠色、生態、健康,這是始終無法繞過的主題詞,作為開發企業來講,我們在住宅領域要升級,回歸到住宅的終極需求,我們將別墅和四合院從地面搬到空中,這是我們想好的內容,我們在綠海中賺錢應該賺的錢。

  主持張敏:開發商往新賽道轉型,真的很難兩全嗎,或者是一面做好,另外一面會被耽誤嗎?

  顧云昌:要看開發商的團隊,我先回答萬科的問題。團隊中是怎樣的人才,萬科的人才沿著自己的道路繼續成長才是必然的。萬科最出名的就是物業管理,在這個體系上將服務做得更好,質量提升的更好,就會保持前三甲的位置。我記得最缺少的還是人才的問題,轉型的過程中,在座的各位都是人才,無論是貝殼的轉型或者是58同城的創新。大家一直談轉型,往哪里轉,這是由老板的智慧決定的,說不定有一個人就弄好了,如果沒有人的話就搞不好。不可能按照過去高速增長,拼規模和資金的時代已經過去了,現在往高質量發展,要注重高品質的供給。抓住高質量的消費,提供高品質的產品。無論是住宅地產還是非住宅地產,這是非常重要的。

  中國的房地產依然是以開發商為主,美國的不動產協會全部是經紀人。他們開會有一萬多人的經紀人參加,而且會議開的非常好,每年都開。經紀人的素質、制度和技術比我們強得多,今天討論二手房的交易,今天處在新和舊,住宅地產和產業地產的關系,還有一手和二手的關系,還有新房和舊房改造的過程中,從發展的階段來說,必須要轉型,否則藍海也不是你的,綠海也進不去。鏈家是貝殼另外一個品牌,現在講的是平臺經濟,互聯網有大數據,否則你也做不起來,也大不起來。深入服務就是進一步服務升級的過程中,今天老百姓優質服的能力,十年前大家沒有支付的能力。我記得很清楚,70年代的時候,消費能力、支付能力沒有,今天到了存量房的時代,到了舊小區改造的時代,到了產業地產的時代,我們處在轉型升級和創新的點,抓住這個轉折點,誰抓住了人才,誰就可以得到真正的藍海。

  主持張敏:接下來的問題,除了顧老師的其他五位都要回答,往新賽道發展是有風險的,最近有長租公寓爆倉的新聞。創業的過程中,你們有沒有考慮過失敗的可能。你們有沒有做過最壞的打算,從張總開始。

  張金鵬:創新必然付出代價,還是回歸到住宅產品的本質。大家都知道現在進入存量,標準化庫存產品的時代,并非是個性化的時代。我們的空間和發展的方向是提供高品質的個性化的產品和服務,只要朝著這個方向走,不能說沒有失敗的概率,而是說賺多賺少的問題。

  主持張敏:最困難的時候是在什么時期?

  李磊:我是這樣看待的,我一直在創新,前三年比較好,因為有巨頭帶著我們,我們狂奔就好了。三年后我們發現只有創新一條路,你創新就有活的可能,如果不創新就是一條路,就是等死。公司最困難的時期,坦白的講,前三年沒有錢,沒有人。今天再看待這個問題,最困難的時候永遠在明天,不在于今天。明天會比今天更加的困難,明天的太陽依然是從東方升起來的。今天的難在于什么,租賃行業在于細分領域,沒有參考,也沒有學習的榜樣,我們要摸著黑向前走。

  姚志鵬:保利地產做了品牌回溯,跟11個板塊是并行的,地產是主業,其他創新的板塊都是另外一個驅動,我們叫做兩翼起飛。從董事長給我們的定位來說,允許我們不借助外力,讓我們下海游泳。是否有失敗的可能,我認為是有的。困難不在于過去,今后的每一天都是希望,時間沉淀越來越長,我們的能力越來越強。我認為行業沒有錯,只是方法和能力還不夠。

  主持張敏:左總如何回答,貝殼誕生后,引起了市場的關注。

  左東華:想到與想不到是兩個方面,做戰略決策的時候,每家企業做決策的時候,看得清楚未來就會進行選擇,我們底層的邏輯是否為行業和社會創造價值,這是核心點。貝殼什么時候最難,我迅速的想了想。最難的時候就是起初,貝殼去年上線。過往做鏈家和交易,今天要做平臺,如何產生互信,如何讓商家、品牌、店長、經紀人愿意來到你的平臺上跟你一起玩,大家真正的相信你。起初的兩三個月是非常難的,要不停的跟大家講,我們要干什么事,未來干成什么。很多人是看見后才相信的,在此過程中是比較難的。因為你一直關注貝殼的成長,到了今天為止,貝殼從去年的4月23日上線,到今天已經鏈接了188個品牌,27500家門店,25、26萬名經紀人,今天取得的這些成績,也證明了市場、行業對于貝殼生態的認可,也是激勵我們不斷向前最大的動力。

  葉兵:大家都講創新,我就是兩句話。第一要相信自己。有的時候講換賽道,開發商也講是否要做租賃、旅居、醫療地產、存量資管業務,我覺得今天不要過多的相信所謂的專家,所謂的專家就是“磚家”,太相信于別人,忘記了自己的點在哪里。我非常同意顧會長講的團隊、組織能力、產品能力、公司的基因在哪里,不是所有的創新都要做,有的創新就就是死路一條,要看看自己的核心能力在哪里。

  第二句話,物以事小而不為,很多的創新都是大開大合,大平臺。李總是做創新企業出來的,很多事情是從細小的事情開始的,或者是某些點的缺失,開始做就可以了。很多年前看贏在中國,當時馬云還是做評委之一,評審現場有一位創意公司的創始人說,我一上來就想做淘寶,就想淘汰你。大家沒有想明白,今天阿里巴巴和馬云走到今天,就是不以事小而不為,創新不是要做大,可能就是從最小的改善,效率的提升,成本的節省開始,比別人做多一點點,就會一點點的起來,這是的建議。

  主持張敏:因為時間的關系,請顧老師總結創新這件事。我們看到創新是不容易的,最后失敗的都是小公司,包括爆倉的都是小公司。大公司在換賽道的時候,是否有翻船的可能性。

  顧云昌:目前來說前20強和前50強沒有出現過,大輪船比較重,創新是搞一點點試試。老板有很多的經驗,他們經歷了眾多的淘汰。中國開發商經歷20年的發展,對于風險的把控是非常注意的,例如孫宏斌。TOP20、50強都經歷了20年以上的發展,經歷了眾多的風險,并不是沒有風險。他們不是突然的搞了大規模的文旅地產,他們都是先試驗,行了往前推,不行就往后退一點。

  主持張敏:時間的關系,已經6點了,無法繼續討論這個話題,對話環節到此結束,謝謝大家。

  主持人楊曉菲:面對今天的主題,各位嘉賓給出了自己的攻略,作為運動員你是很快的前行,還是蓄勢潛伏,地產論壇19屆了,每年都在努力,都有新的變化,我們也見證了行業的巨變,今天有眾多的碰撞,相信帶給大家很多的思考和啟發,意味著行業有很多的機會,大有可為,最后還是讓大家安居樂業,謝謝大家參與今天的樓市增長潛力:新熱土與新賽道,內容圓滿的結束,再次感謝大家的光臨。

  2019博鰲房地產論壇728

  08:44:16

  論壇開幕!

  主持人楊曦:尊敬的各位領導、各位嘉賓、女士們、先生們,大家上午好!

  歡迎大家在熱情似火,熱帶陽光的照耀下,來到博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會的大會現場。我是中央人民廣播電臺節目主持人楊曦。略顯眾所周知,在當前復雜的樓市環境中,沒有人能準確預測今年樓市的具體運行指標。但有一點可以肯定,政策的基調仍然是保持房地產市場的穩定,是堅持“房住不炒“,建立長效調控機制。告別黃金時代的火熱與激揚,現在的樓市,不管你叫它白銀還是青銅,我們都已走出舒適區,面對的是不斷增大的不確定性風險。告別黃金時代的火熱與激揚,追求有質量的中性增長,守住主營根基,在不犯致命錯誤的前提下,尋求單向度、有力量的突破,一戰而功成。

  我們相信,無論錯綜復雜的國際政治經濟環境如何變幻,中國房地產仍有很長的發展期,很大的增長空間。要有更大的耐心,更強的韌性,跑得更遠、堅持更久,并創造出無愧于時代的產品。走出舒適區,我們一樣堅信:大雨總有停歇的時候,陽光不會停止播撒溫暖;花謝了會再開。接下來,就讓我們繼續懷揣美好,共同開啟博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會。

  大海有潮起潮落,大海始終是大海,如果我們懷揣著敬畏和謙卑之心面對,大海會給我們回饋無盡的機會和空間,讓我們繼續懷揣夢想和美好,開啟博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會。

  在這里要為大家介紹今年年會的貴賓,因出席嘉賓較多,大家不用起身致謝。他們是:

  全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生女士

  中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱先生

  華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康先生

  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生

  全國房地產商會聯盟主席顧云昌先生

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生

  著名學者、商業思想家吳伯凡先生

  匯力基金董事長、中房集團理事長孟曉蘇先生

  路勁地產集團主席單偉豹先生

  萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭女士

  全聯房地產商會秘書長趙正挺先生

  全聯房地產商會副會長、精瑞中國不動產研究院院長張雪舟先生

  首創經中副總經理徐卓先生

  國瑞置業董事長張章筍先生

  天鴻地產董事長柴志坤先生

  正榮集團總裁、正榮地產董事長黃仙枝先生

  融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟女士

  金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富先生

  旭輝集團執行總裁兼旭輝控股執行董事陳東彪先生

  綠城中國執行董事、助理總裁李駿先生

  泰禾集團副總裁全忠先生

  碧桂園服務控股有限公司執行董事、總經理李長江先生

  曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬集團執行總裁李戰洪先生

  美的集團中央空調事業部副總經理兼國內營銷公司總經理邵洪杰先生

  圣象集團總裁助理、全國大客戶中心總經理韓海峰先生

  58同城高級副總裁&安居客COO葉兵先生

  貝殼找房副總裁左東華先生

  佳兆業集團首席增長官、經濟研究院院長劉策先生

  會找房CEO李磊先生

  保利商業時光里事業部總經理蔡元達先生

  保利公寓副總經理姚志鵬先生

  REICO工作室博士任榮榮女士

  還有來自我們主辦方的領導,他們是:

  南方財經全媒體集團黨委副書記,廣東二十一世紀傳媒股份有限公司總裁楊云飛先生

  南方財經全媒體集團副總編輯、21世紀報系編委會總編輯鄧紅輝先生

  21世紀經濟報道編委袁一泓先生

  廣東二十一世紀傳媒股份有限公司副總裁李俏彬先生

  廣東二十一世紀傳媒股份有限公司總裁助理鄭丹東女士

  21世紀經濟報道副總經理兼華東區總經理王臻女士

  21世紀經濟報道華南區總經理張沛先生

  21世紀經濟報道華北區總經理盧曉先生

  以及來自萬科、恒大、碧桂園、保利、正榮、綠城、融信、泰禾、金科、佳兆業等中國地產知名企業的朋友們,還有來自全國各地的新聞界的朋友們,讓我們以熱烈的掌聲,歡迎他們的到來。

  本次論壇也得到了三亞理文索菲特度假酒店的大力支持。由于時間的關系,其它嘉賓不再一一介紹,同時,讓我們也以熱烈掌聲,歡迎他們的到來。

  在今天上午的主題演講開始前,首先有請主辦方領導,南方財經全媒體集團黨委副書記;廣東二十一世紀傳媒股份有限公司總裁楊云飛先生,為我們今天大會做開場致辭,有請楊總。

  08:50:01

  楊云飛:主流房企走出舒適區,追求有質量的中性增長

  楊云飛:尊敬的聶梅生會長,各位來賓,女士們、先生們:大家上午好!

  夏日椰風,光影如昨,『博鰲·21世紀房地產論壇』如期而至。感謝大家再次來到美麗的三亞,因“21博鰲“之名,赴“夏日海南“之約。在此,受南方財經全媒體集團黨委書記、董事長任天陽同志委托,我謹代表南方財經全媒體集團、21世紀經濟報道,代表論壇組委會,對各位嘉賓的到來,表示熱烈的歡迎!

  2019年,是新中國成立70周年。70年來,中國經濟取得了舉世矚目的偉大成就。在此背景下,尤其是1998年取消住房實物分配、實行住房商品化改革后,房地產業蓬勃發展,成為國民經濟的支柱型產業,為經濟和城鎮發展、改善居民居住條件,都作出了不可否認的巨大貢獻。

  2016年以來,根據房地產市場形勢需要,國家施行了一系列調控政策。過去的一年,我們堅持“房住不炒“的原則,因城施策、一城一策,調控更加細化,更具針對性,保障了房地產市場沿著平穩健康的軌道發展。

  2019年,是新型城鎮化邁向高質量發展的重要一年。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式公布,長三角一體化戰略加速,城市群與都市圈成為熱詞,房地產行業在新的層級、新的格局上,獲得了新的發展能量。

  我們注意到,一批主流房企已經在進行戰略反思與重構,走出舒適區,擁抱變化,于跌宕起伏中,思索商業邏輯,回歸商業本源。更加注重開發和運營的平衡,追求有質量的中性增長。

  這里請允許我簡要介紹一下南方財經全媒體集團。南方財經全媒體集團成立于2016年11月,是全國第一家經中央批準的全媒體集團。目前,南方財經全媒體集團擁有媒體、智庫、數據和交易4個核心板塊,致力于打造粵港澳大灣區一流、國內一流、國際知名的全媒體集團。尤其是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出臺,為南方財經全媒體集團提供了堅實的基礎和巨大的發展機遇。

  其中,智庫業務是南方財經全媒體集團全力建設的重要業務板塊。我們目前已經建成覆蓋宏觀經濟、產業行業和市場消費多個重點領域的智庫集群。大家知道,南方財經全媒體集團旗下的《21世紀經濟報道》是中國領先的財經媒體。《21世紀經濟報道》一直將房地產業納入重點研究和報道范疇。過去兩年,《21世紀經濟報道》地產團隊在大灣區城市群研究、住房租賃等領域形成了有自己特色的研究報告,今年還將在城市房地產增長潛力、購房人群等領域發布新的研究報告,形成有自身特色的識別度,有專業判斷力的公共評價體系。

  高質量的行業論壇,本身就是智庫的重要內容之一。各位嘉賓都是行業的翹楚,是智庫源源不斷的思想智慧來源。有著19年歷程的博鰲·21世紀房地產論壇,已經并且將繼續為中國房地產業的發展,提供有益的智庫支持。

  2019年,注定是不平凡的一年。面對錯綜復雜的國際經貿環境,中國堅持以我為主,進一步推動深化開放,推動經濟向高質量發展。而房地產在促進中國經濟穩定發展方面仍將起到不可替代的重要作用。博鰲·21世紀房地產論壇始終致力于思想和理念的傳遞,在此,希望借這次論壇年會,為大家提供一個合力探討、迸發靈感的舞臺,各位可以在這個平臺上盡情分享自己的遠見卓識,暢談中國房地產行業的新未來。

  08:57:18

  趙正廷:房地產接近臨界,證明了走出舒適區的必要性和必然性

  趙正挺:尊敬的聶會長,尊敬的云飛書記,各位領導和來賓大家上午好!很高興跟大家再次相聚美麗的三甲,參加博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會,時光匆匆,從2001年第一屆論壇,反思中國房地產的興衰,啟迪地產新思維,再到今年“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”,我們的論壇在時代背景宏觀政策,長效機制,市場發展等方面不斷的深入探討行業的昨天今天和未來。

  昨天已悄然離去,今天房住不炒,增量轉存量釋放租賃市場的基調中,要走出舒適區。近期商會的創會會長聶梅生會長說房地產接近臨界,進一步證明了走出舒適區的必要性和必然性。21世紀經濟報道作為全國三大財經類的報紙之一,商業報紙的領導者,有行業洞察力和認識的前瞻性,在此特別感謝21世紀經濟報道的各位領導和同事,對本次論壇的辛苦付出,在大家共同努力下,邀請到了金融、地產等方面的翹楚和專業學者和房地產企業家以及產業鏈相關企業的最高決策者們,共同探討當今房地產的新思維、新視角、新契機,在變與不變中思考,再次感謝大家收獲慢慢,感謝大家的蒞臨,祝大會取得圓滿成功,祝各位來賓身體健康,萬事如意,謝謝大家。

  09:00:41

  樊綱:中國房地產沒有大泡沫

  感謝兩位主辦方領導的大力支持,那么話不多說,我們抓緊開啟我們今天的主題演講環節,溫馨提醒各位演講嘉賓,我們上午的主論壇演講可謂是一席難求,議程滿滿,還請各位演講嘉賓緊守15分鐘的演講時間。

  那么,今天的第一位演講嘉賓,他是中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱先生。樊會長今天的演講題目是《城市群發展戰略與房地產市場的調整》,掌聲有請。

  樊綱:確實是非常高興再次參加21世紀經濟報道舉辦的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會,我們經常討論一個問題,我們經常聽學者說,房地產的需求沒有了,需求這么少了,需求不振,媒體和報紙都這么說,從而作為分析市場的一個基礎。我要提醒各位的是,現在的需求可是在一系列的嚴控和嚴限的條件下,我們的嚴限了幾種重要的需求,各種改善性的需求,例如限制二三套房。限制住了遷移性的需求,外地人怎么買房,這兩條限制下去,所謂的住的需求,很大部分受到了限制。還有就是限制了投資需求,為什么中國的投資需求這么旺盛,炒房的概念是可以討論的,有的投資不一定是炒房,有的投資是出租的話,房子還是給人住的。有一批房子買了之后也不租,就等著漲價,這種就是屬于炒房。如果中國放開的話,仍然還會有很多投資性的需求。中國的人均GDP現在還是很低的,今年大概是人均一萬美元左右。老百姓手里有這么多的錢等著投資的機會,因為過去15、16年的時間內,中國經濟的儲蓄率一般高于40%,其中有幾年是高于50%,我們成為了怎樣的國家,低收入高儲蓄國家,低收入高財富的國家。大家手里有很多的錢,等著投資的機會。股市不好,到國外投受到各種限制,我們的資本帳戶是受管制的,客觀的講我們是發展中國家,還是要受管制的。大家手里有一大筆錢等著投資,如果放開限制的話,需求仍然是很強烈的。如果炒房和投資的需求過大,又會形成一種泡沫。現在不得不在長效機制沒有出臺的情況下,我們采取短期的限制措施,這是行政的手段。我個人近年來一直表達這個觀點,在沒有長效機制的時候,不能判斷泡沫鼓起來的時候,采取抑制措施,就不會有大泡沫,就不會有大崩盤和大危機。從這個角度來講,我們需要限制措施。

  這種措施的好處,諸位現在都講,我們現在日子難過,房地產市場也面臨著很多的調整,我們很緊,資金緊,什么都很緊張。我們重要的結果,做這些宏觀調控的調整措施的結果,我們沒有大泡沫,沒有像日本九十年代初期,像香港1998年前后暴跌60%—70%的狀態,我們的軟著陸,有一點小泡沫,不斷的進行調整,這是好的事情。走出舒適區,經濟學就是過熱的時候,掙錢太容易,太舒服了,這就是過熱的時候。如果繼續大過熱的話,沒有這種限制,讓各種需求完全迸發出來的話,從目前來看確實是有問題的,可以產生大泡沫,最后導致大危機,這樣對中國經濟長期來說是沒有好處的。某種意義講走出舒適期,面對調整是健康的狀態。

  最近這幾年,中國房地產市場發生最大的一件事情,就是中央城市化戰略的調整。這個調整表現在什么地方,以前的戰略城市不叫做城市叫做城鎮化發展,限制小城市的發展,給大城市供地,不給小城市供地,人口涌向了大城市,結果2014、2015年的時候,市場兩極分化,一方面大城市房價高起,一方面小城市和小城鎮庫存積壓。當時去產能和去庫存,指的就是房地產的庫存。兩極分化對于決策者起到了重要的推動作用,推動他們轉變房地產市場和城市化的發展思路。從原來的城鎮化到現在鼓勵發展大城市群的戰略,鼓勵向大城市多供給的戰略,這是這幾年的戰略變化,國土資源部明確表態,要給大城市增加土地供給,減少小城鎮,特別是人口流出的小城市的土地供給,允許大城市集體土地入市,建的房屋和租賃房開始上市了。然后幾個灣區,雄安新區,京津冀加了地,提出了粵港澳大灣區,長三角城市群,現在叫做長三角一體化,對于房地產市場而言是最重大的變化。

  城市群的發展意味著大中小城市的土地和住房的供給能夠互補打通,這就會大大的改善城市群的區域,整體住房供給的情況。過去這些大城市發生的情況是什么,就是因為人口的增加后的需求增加,另一方面供給沒有增加,嚴格受到限制。經濟學家解說不了房地產市場的問題,這就是基本的供求關系的問題。為什么有的城市那么緊缺和擁擠的地區,為什么價格上不去,就是因為出現波動,馬上供應供地和增加供給,供求平衡就是穩定和平衡增長的問題。現在城市群的戰略,把一個區域的土地供給和住房供給,通過基礎設施,通過軌道交通的連接打通,這對房地產市場的供求關系具有重大的影響。

  在此我想提醒諸位注意的問題,注意正在發生的這些變化,土地供給的增加,會改變住房市場供求關系的格局。城市群的發展,會改變城市群中的大中小城市住房市場供求關系的調整。對下一站中國房地產市場的發展具有深遠的影響。是不是有的地方房跌不知道,供給的增加是市場穩定的重要因素,而且這樣一種新的發展,會帶動整個城市化,帶動整個城市群地區的基礎設施的建設和各方面的需求,會吸引更多的人口進入這個區域。一方面是重點增加,一方面供地增加會帶來需求的增加,這些確實需要進行深入的前瞻性的一些研究來判斷未來發展的趨勢。

  最后,想說一點無論是新的城市化戰略,還是現在的這些政策起作用的條件下,宏觀形勢的變化下,所引起的房地產的調整,我們應該擁抱。最近有100多家房企,面臨著被兼并和收購的狀態,我聽說了以后覺得很好,說明房地產市場的市場化程度非常高,企業可以通過產權的交換,融資也好,盤活也好,使得產業整個得到調整。有些產業之所以難,就是因為去產能難。因為大家都抱著產權不動,都想著通過借錢、融資、貸款來緩解資金的短缺,就應該用產權來置換一些資金,來盤活一些項目。在這個意義上,我說這是非常正常的,任何一個產業都是經過這樣一輪一輪的調整,包括房地產產業。幾千家企業都在一個產業里面存在的情況,將來一定會逐步的適應和調整,都會這樣的,不僅僅是房地產產業。發達國家的產業多好,一個產業里面就幾家,叫做寡頭競爭,價格上還有一些勾結,定價可以高一點,利潤可以高一點,可以多搞一些開發和創新等等。我們的產業大概也面臨著這樣的調整,房地產經過這樣的一輪調整,從供給和需求的各個方面,都會更加均衡和健康。

  希望在座的各位,各個房企在下一個經濟發展當中,在經濟調整當中,取得更大的收益。謝謝大家。

  09:21:24

  賈康:抓住機遇,對沖經濟下行的趨勢

  主持人楊曦:謝謝您,因為變量太多,處于穩定平衡的狀態當中,感謝樊綱先生的耐心解答。下一位演講嘉賓,是華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康先生。賈先生今天為我們帶來的演講,是《宏觀經濟形勢分析》。有請賈康先生。

  賈康:謝謝主持人,尊敬的各位領導嘉賓,大家好!

  在制度變革這方面,堅定不移的改革開放,在經濟運營這方面貫徹供給側結構性改革的優化結構,提升增長質量,提升發展后勁。這些共識都在進一步的運營,宏觀政策方面很顯然在貨幣政策方面的調整看得很清楚,總的概念是穩健,后面跟著是松緊制度落在保持流動性合理和充裕。實際上是怎么松的問題,不能大水漫灌,絕對要掌握好節奏和力度,政策不排出降息出手,財政政策更加積極,強調的除了適當的提高赤字率之外,有已經有了大手筆的安排,在減稅降負的方面拿到2.1萬億以上,優化結構上面區別對待。這種壓力的情況下,現在地方政府也不遺余力,地方專項債在加快進入安排,地方專項債又實際上帶有公共基礎設施的產業園區,片區開發這樣的一些帶帽子的,盯著一大群項目,明確說地方專項債拿到手里以后,可以給相關的主體增信,成倍效應正在放大,如果我們自己抓住可做的事情,今年下半年的經濟下行可以對沖,即使下行的幅度可以得到對沖平緩的結果。

  今年兩會提出增長速度從前面的6.5%下調到6%到6.5%的區間。也就是說底線是6%,這個目標的實現是大概率,上半年落到6.3%,下半年繼續下行到6.2%和6.1%,只要在6%以上,大家要將注意力放在優化結構上,6%是保障小康的托底數據。在這個方面我們意識到經濟下行壓力的嚴峻性,要看到自己是有底氣,自己有客觀的條件,中國經濟已經多年成長后,形成樊綱教授強調的產業體系的完整性,我們繼續推進工業化和城鎮化可觀可用性,自己抗外部沖擊的回旋余地,將中國自己的事情堅定不移的做好,做好是有難度的,比如說改革,中央這段時間下發文件允許改革犯錯誤,但是不允許不改革。大家已經感受到改革綜合疲勞癥的情況下,中央重提這個表述是有意義的。今年3月份專門下發了文件,地方工作一線到基層,要減負和破除形式主義,讓地方工作的同事敢擔當,做實事有作為。

  建議:經濟堅定不移的引領新常態,爭取完成轉換的工作,已經的開拓新的空間。首先應該進一步的強調市場引領的作用,優化結構要靠經濟手段為主,市場優勝劣汰,政府更多的維護公平競爭的環境。從上海自貿區開始,到現在已經在全國復制了11個自貿區的概念,海南要打造全球最大的自由貿易港區,政府給出的規則。當然同時要搞法制化,保障寬松開明的讓企業充分的發揮創造潛能的制度環境。

  特別強調的是,中國現在必須擴大內需,而且我們在前幾年已經看到了,進出口對于每年的經濟增長和GDP增長的貢獻率已經很低了,這是我們的底氣之所在,現在可以進一步的擴大內需。這個空間就是有效投資,要擺在第一位。我不同意一些觀點,中國現在就是要調動消費的潛力,靠消費支撐出一個新的局面。我覺得這里面跳躍性太大了,中國要緊緊抓住投資的有效空間,匹配的是工業化和城鎮化。還有可以做的投資,這些投資從中心區域,比如說100個100萬人口的規模城市,無一例外,都必須抓緊建設四通八達密度足夠的軌道交通,這是國際上的基本經驗,天文數字的資源砸到地下,要有足夠的支撐。這些方面匹配了很多的事情,停車場各種各樣的基礎設施,這是系統工程,有國際經驗和自己的經驗證明,這些方面不要有任何的遲疑。正是利用我們的產能,多做事情的好機會。這樣的事情,正好匹配的就是產業園區,產業新城建設運營和各種各樣特色小鎮的建設和運營。這些方面,政府的財力有限,正好可以結合改革創新,用社會資本合作拼力的方式,四兩撥千斤,財政出很少的錢,或者是不出錢,切合補貼的資金就可以調動幾十倍甚至是上百倍的民間資本,將要做的事情做起來。我們可做的有效投資。在具體項目上,例如鄉村振興有很多具體不同的轄區里面,定制化和形成方案的空間性和必要性。有效投資怎么樣抓住機會,利用鋼材、水泥、設備、勞動力等要素,有這些才能和潛力,我們將他們很好的用起來,關鍵要有很好的機制。

  有效投資形成支撐,可以帶出經濟發展的后勁和整個社會和市場上預期相對穩定的向好,跟著調動的就是巨大的消費潛力,老百姓收入可以繼續增長,就業可以對沖下行壓力基本穩定,我們的消費是跟著出來的。投資的目的和歸宿一定是消費,一定是滿足人民的美好生活。你以為投資放在一邊,上來就講投資和消費,滿足人民的美好消費,變成了本末倒置。消費沒有后勁,落入了陷井,就是無源之水,這一點當下特別值得強調。去年全國規定資產投資只有5.4%,今年上半年回升到5.8%,顯然沒有充分的利用投資的潛力。其他的需求例如鼓勵創新,給社保定心丸,房地產業怎么樣真正的打造長效機制,我們的減稅讓利改革要進一步全面的推進,除了稅、養老繳費和幾百種行政收費和隱形的收費要配套的改革,攻堅克難的時候,將企業和納稅人的負擔真正降下來。這些看法請大家批評指正。

  21世紀經濟報道提問:房地產健康發展長效機制的探索,有什么行之有效的思路?

  賈康:我覺得這個思路,中央在2016年經濟工作會議上就已經非常清晰的表述了。說了多年的打造房地產業建立長效機制,中央黨史強調要構建基礎性制度,推進基礎性制度的建設。我的理解是什么,這個基礎性制度的建設有不可忽視的四大方面,第一是土地制度。房地產在發展中,首先體現在中國的建城區繼續擴大。越來越多的城鎮,有能力接納未來幾十年還要繼續進城的差不多4億人,而且他們要成為市民。怎么樣在中國基本農田占補平衡的情況下,源源不斷有效的供給,土地制度的改革息息相關,一定要將中國的土地制度在城鄉概念上打通,打通正在探索,現在農村集體建設用地入市是謹慎的試點,要看重農民地票制度的探索,占補經驗值下形成全部的經驗,原理城鄉結合的農戶的積極性調動起來,通過宅基地更有效的利用和騰出地皮復墾,通過小田變大田,騰出田埂的復墾,增加的面積測算當量進入地產市場進行交易。通過市場的機制,給原來城鄉結合部的農民共享改革開放的機會,同時又可以保障國家糧食安全,維護占補平衡大前提,可以對接市場,很好的在匹配上,政府引領土地收儲制度,源源不斷的跟著頂層發展規劃用地,這是土地制度的必須。很遺憾重慶的地票改革,別的地方跟進,很快叫停,前幾年說要推廣了,現在又無聲無息了,我認為要進一步的探討,打通城鄉土地市場的關聯,建立土地的統一市場。我們有這么好的探索和經驗,要積極的總結,進一步的將它完善。

  第二住房制度必須要雙軌統籌,說了很多年,光講房價只是看到表面的現象,房價是商品房形成的價格,已經是冰火兩重天,光講均價意義不大,還有托底和保障的經驗,重慶是保障房達到40%到60%,房價反應不出來的供給怎么組織和實現。當然要有系統工程,托底的應該是將廉租房和公租房打通,因為區分不出來。如果共有產權房的話,這是中國城市的特點,年輕人和收入家庭應該是共有產權房。商品房的競爭應該更加的公平和放開,盡可能的消除商品房軌道上的行政限制,現在已經看得很清楚的負作用要消除。

  第三,投融資制度的改革,不僅僅有商業性,還要有政策性。商業軌和市場政策軌一起起作用,才可以形成通盤的供應體系。投融資創新和改革,和前面所說的PPP有內在的聯系,內在的開發建設各種類型的住房都打包在連片里面,很好的利用政府的資金來做。

  第四,房地產說了很多年的房地產稅,我堅持這是改革的方向。政府加快立法的過程中,要有實際的推進,光是宣泄情緒和各種觀點在私下碰撞,進入立法之后,將草案公布于世,征求社會的意見,開電視廣播的聽證會,最關鍵的不是講你的主張,而是講你主張之后的論據,走向共和制,尋求最大公約數。我堅持房地產稅,不能照搬美國的普遍征收模式,在中國處理好免稅的問題,立法者討論會有意義。最簡要的說,長效機制就是包括前面至少四大方面的基礎性建設,這是改革到深水區配套改革的攻堅克難的問題,謝謝大家。

  09:45:32

  鐘偉:不是房價變貴了,而是我們的收入增長放緩

  主持人楊曦:謝謝賈老師做的演講和解答互動問題,為我們提出了非常詳盡的思考路徑。下一位演講嘉賓,相信大家都不陌生,他現在也是一名實打實的網紅專家,他是來自北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生。由21世紀經濟報道出品策劃,鐘偉老師主播的《鐘偉的買房必修課》,更是在喜馬拉雅APP上的熱門搜索居高不下。鐘偉老師今天的演講題目是《小心乘得萬年船》,有請鐘偉老師。

  鐘偉:非常高興有機會再次到博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會跟大家交流行業的經驗。19年了彈指一揮間,流水落花不知趣,天上人間。

  我的匯報主題是硬漢時代:小心使得萬年船,就是中國和國際治理的結構都在分崩離析的碎片化,硬漢的策略是硬牌比誰更硬、更猛、更橫,房地產也不例外。我們向大家匯報,這些簡單的看法,只有中長短的時間。房地產你怎么看待短中長期,短期就要看流動性,中期就看經濟增長和收入增長,長期看人口。短期看流動性,非常對不起諸位,人民銀行的流動性收的還是比較緊的,今年上半年以來到現在,各行各業都有一些普惠,盡管最終有流動性流入樓市。從現在到今后相當長的時間內,房地產能夠獲得的流動性的支持是有限的。目前房地產的銷售金額是15萬億元左右的市場,中、農、工、建的大銀行提供的信貸支持是數千億,其實房地產行業的流動性的狀況是收緊的。進入2017、2018年后中國流動性的供給,無論是M2和廣義的信貸來說都掉到了個位數。流動性并不支持房地產有強勁的增長。

  收入增長和GDP的增長,從2011年以來,現在長達9年中國的經濟增長是慢慢向下的,從10%以上的增長,到目前維持6%的增長。特別關鍵的是,居民收入增長。居民的收入增長有什么意義嗎,當然是有意義的,以25年到30年的職業生涯,如果收入是零增長,5%、9%的增長,你的職業生涯獲得的收入是1倍、2倍、4倍,所以有一個比較高的收入增長的狀況是非常重要的。長期來看,需要看人口。現在我們常常說中國的城市化率比較低,城鎮化率比較低,還有大量可以轉移的人口,很不幸的是,待轉移的人口,他們既老又窮,很有可能不會通過商品房的方式解決他們的居住問題。結論是短中長期三個條件支持樓市的方式都在弱化,情況沒有消失。從中期的角度來說,房子相對變的更貴的,并不是房價有明顯的上漲,而是我們收入的增長放緩了,正從9%以以上的收入掉入5%的收入增長,這個因素使得購房者對房價的承受能力下降了一倍。另外一個因素就是人口,農村待轉移的人口的可支配收入是1.5萬元、1.6萬元,一個家庭是4萬元,不能支付80萬元一套商品房。沒有意外的話,大概在2040年前后,人口達到巔峰,往往在此前的10—15年房價會到達巔峰。

  第二個因素是什么,如何看待政策?

  7月初到現在,房地產的政策在悄悄的收緊,比如說發改委對房地產企業海外舉債政策,關于土地增值稅如何征管立法的政策,關于銀保監會對于信托融資計劃的收緊。不要指望涉房政策有任何的放松,2015年三季度有放松,2017年一季度到現在有嚴厲的收緊,將會持續下去,房地產的硬漢游戲就在眼前。

  房地產過去的表現是不錯的資產配置,回報率在前三位,這些情況稍稍有些變化了。怎么看待經濟增長,并不是特別的困難。2015年到現在中國的經濟增長的表現是一般的,不算好也不算壞,其中有一個特別引人注目的現象。經濟增長平穩的同時,經濟泡沫波瀾壯闊。2015年有股災10萬億級,2018年有股災,10萬億級,互聯網、PPP、小貸都是萬億級,過去四年中國在經濟增長不過如此的同時,我們會遭遇如此之多的萬億級到10萬億級的各種各樣的泡沫,所以我們看到,經濟增長平穩的同時,為什么會有如此之多的泡沫,房地產會不會視為阻礙消費增長和實體經濟獲得更多資金流入的項目。如果有這樣的認知的話,這個行業的前景我們將更加的謹慎一些,但這已經是存在的現象,當然事情也沒有那么嚴峻,考慮到百年中國夢的第一個百年,三大攻堅戰在明年年底和后年年初要宣布的。我們估計在2019年和2020年整個經濟的局勢是超級穩定的,沒有太大的問題。

  怎樣看待開發商,盡管主持人用優秀的嗓音說開發商要放棄萬億級優秀的執念,茅臺說萬億是偉大企業的執念,每個人都有這樣的執念,當一個行業漸漸的出現高不可攀遙不可及的頭部企業和領先企業的時候,也表明這個行業漸漸的進入了兼并、收購,退出整合之后的成熟階段。房地產行業也必然走向這個階段。現在我們前十位的市值占了30%,單個前10位一家的市占率,無論是銷售金額和土地收儲金額都是3%左右。我們預期未來5年,行業前10會占據半壁江山,單個一家企業的市占率會達到5%,對于還在中游的階段和更小的企業日子很難過,我們不擔心小房企,可以小而美,可以退出,沒有關系。我們擔心的是中型房企將陷入死亡之谷,他們的土地收儲,在2016年下半年和2017年是比較貴的地,而且錯配在四五線,他們的商業模式比在前面的10位和20位的企業并沒有出色的地方,他們的戰略也沒有更加出色的地方。向前走更加的困難,向后退,心不甘。中型的開發商,排位目前在行業20位之后,50位之前,你何去何從,愿意變小嗎,如果變大的話又非常的困難。行業的硬漢游戲會出演,市占率從3到5的過程,萬億級是如何達成的,條件是非常的苛刻,大概需要四個條件。

  1、你的成功不是你有多優秀,而是你的對手倒下來了。對于優秀的房企,有的喊出了活下去,如果活十年你就是優秀的,因為對手在未來的十年會大量的去。第一條線路是我自己不犯錯,我等待體量相當的對手犯錯。有這樣的企業會選擇這樣的路徑。

  2、我們需要雙輪驅動才可以達到萬億。只做開發和銷售型的物業是不行的,還要必須做自持重資產的物業,或者是介入到金融等其他的行業。如果不是這樣的話,我們要達成萬億,年化的增速必須保持在30%以上,這個是非常困難的。所以需要雙輪驅動,也需要兼并收購,目前還沒有到兼并收購著急的時刻。

  3、認清楚你的利潤市場在哪里,你的規模市場在哪里。由于中國經濟的增速在放緩,因此當一個人的身體有應激反應的時候,身體的供血會有限的供給大腦而不是神經末梢。當國家經濟面臨調整的時候,優質資源也會集中到最有活力的區域。以武漢作為一個點,南北劃線叫做長江,東西劃線叫做京廣線,所以在長江以南,京廣線以東非常狹窄的扇形區域是中國產業集聚,創新和人口遷徙的中心。以長江為界,南北方的經濟差距拉大,北方占到經濟總量的大概34%、35%,東西向劃分西北的情況更加的差。我們知道京廣線以東和長江以南是利潤市場。在這個區域當中,形成了有機的城市群。在這個市場之外,區域之外是規模市場,高周轉的策略仍然是成功的,仍然是必要的,但是隨著去化的放慢,隨著土地資源獲取的昂貴,中西部地區通過非公開市場拿到廉價的地,保證開發商最底線的安全,做大一些規模還是有可能的。我們會把未來1/4扇形區域界定為利潤市場,剩下的市場是規模市場,當然也有孤立的點,比如說鄭州、武漢、成都、重慶,也會有一些機會,但是總體來說,中國經濟和人口的重心都在向1/4的扇形集中。

  4、每一個成功的房地產企業背后都有一個銀行或者是兩家銀行的影子,如果沒有大型銀行對某一家企業的持續不斷的努力的支持,一家開發商是很難成為行業前十的,或者說,如果你的企業到目前為止,在中國的大銀行當中,你不是它的長期支持你的優質客戶的話,你未來擠身行業前十的機會非常的渺茫。也許我們會看到萬億級的房地產企業,我們需要更多的機會,通過這些企業外向性和規模型的增長,要達到萬億是困難的。

  最后對消費者有什么可以說的,我們就需要問一下,誰在買房。他們在哪里買房。誰在買房的群體在2017年3月之后變成了這樣的群體。他們的年齡大約在34—35歲,受過本科以上的教育,已婚,從事著金融或者是信息行業的工作,這是一個買房的群體的主力的畫像。如果是在北上廣深這樣的城市買房,他們將買二手房。如果是新房的話,主要是集中在人口超過1000萬,城市GDP超過1萬億的城市。所以我們理解這些人在買房,他們買的房不是現在放開戶籍限制的500萬人口以下的大城市,恰恰相反而是500萬以上甚至是1000萬以上的超大城市和特大城市,這是我們所看到的購房者的群體。當然外地人,非本地人買房的年齡比本地人更加的年輕,他們能夠承受高房價嗎,一定的能力是可以的,目前的收入決定著現在的年輕人對高房價的承受能力在弱化,而不是強化了。

  對這些購房群體我們有什么建議,我們不能認為中國的房地產由盛轉衰的臨界點,還沒有那么夸張,房地產市場每年有10—15億平方米的銷售,仍然是10萬億以上巨大的市場,但是市場的邊界增長沒有那么快了,所以對于首次置業者還是必須要選擇千萬人口萬億級GDP的城市去置業。如果擁有了不動產物業的人,還是入袋為安吧,謝謝。

  21世紀經濟報道提問:大灣區、長三角、京津冀會怎樣影響未來房價的趨勢?

  鐘偉:謝謝,大灣區和長三角都屬于我所講的未來中國經濟活力的1/4的扇形區域,這兩個地方是不錯的。第三極是廊坊、保定、石家莊、雄安我們不知道,不確定性太大了。我們只能看剩下的兩個區域長三角和大灣區。長三角是有優勢的,不錯的。涉及到跨省的協調,上海、江蘇、浙江、安徽的協調。跨省的協調在中國往往比跨國協調更為困難。所以長三角仍然會非常好,上海仍然是強勁的龍頭,但我們可能更多的寄希望于大灣區。大灣區在三個當中,我優選它。理由:

  1、廣東能夠引領大灣區之內的21個城市做得比較出色。

  2、大灣區當中,到目前為止是人口覆蓋比較多,可能有六七千萬人口,但是人均GDP相當差,不到二萬美元,1.6、1.7萬億美元,比國際上其他的灣區人口更多,高度更低,所以更有潛力去覆蓋區域市場和整個中國的市場。

  3、在這個灣區當中,已經形成了良好的城市群形態,有非常優秀的一線城市,比如說廣州和深圳,也有比較不錯的準一線城市,譬如說佛山、東莞。還有其他很多的三四五線城市,產業的支撐融合硬件的一體化都不錯。三個比較當中,我們目前看珠三角是有優勢的,謝謝大家。

  主持人楊曦:非常感謝鐘老師的演講和解答,語出驚人,我們很受啟發,再次感謝鐘老師。博鰲·21世紀房地產論壇作為國內頂級的房地產交流對話平臺,一直保持著與專業的學術機構溝通交流。接下里,讓我們有請清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生,為我們帶來題目為《高質量轉型發展下的房地產:政策與市場趨勢》的主題演講。掌聲有請。

  10:10:25

  劉洪玉:高質量轉型發展下的房地產政策與市場趨勢

  主持人楊曦:非常感謝鐘老師的演講和解答,語出驚人,我們很受啟發,再次感謝鐘老師。博鰲·21世紀房地產論壇作為國內頂級的房地產交流對話平臺,一直保持著與專業的學術機構溝通交流。接下里,讓我們有請清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生,為我們帶來題目為《高質量轉型發展下的房地產:政策與市場趨勢》的主題演講。掌聲有請。

  劉洪玉:各位來賓大家早上好,非常高興能夠今天來參加峰會。主題非常的有意思叫做走出舒適區,我自己覺得舒適區就是機會多,大家可以用慣性思維買貴了也沒有關系,最多就是等一等,基本上成功率非常的高。因此大家選擇了舒適。后面叫做穩定平衡視野下的中性增長,就是我們正在討論的當下和未來將要面對的問題。我自己感覺,既然要走出舒適區,就不會那么舒適了,這個時候就需要更加的理性,更加的專業,更加的勤奮,更加的專心和聚焦。尤其是在這個時候如果買貴的話,要想在靠傳統的策略就非常的困難。今天講的政策和市場趨勢因為時間的關系,我就重點的講未來市場變化和看法。

  我們說當前房地產市場的發展面臨著非常大的變化,一是房地產市場內部的環境發生了變化,我們已經連續20多年非常高的住房建設的投入,我國以住房為主的房地產市場發展到了非常高的高度。當然我們解決了住房的問題,有了巨大的成就,同時讓住房市場告別了短缺的時代,沒有那么多普遍存在的機會。市場從關注數量到關注質量,從關注增量到存量,從簡單的開發到開發和管理并重,甚至管理變得更加的重要。在有些城市提出了樓宇經濟的說法,實際上更加關注后續空間的使用和運營管理。在新建和更新方面,更新發展變得更多。出售單一的模式,短平快變成了出售和出租并行,慢慢的向持有的方向發展的話,出租變成了很重要的模式。

  最近有很多的研究,過去的供應逐漸打破短缺的狀態,開始出現了地區過量的供應。外部環境也在發生變化。前面幾位專家實際上重點講了這些變化,一個是經濟增長速度放緩了。再有一個城鎮化發展的速度開始變慢了,我們也在更加強調提高城鎮化發展的質量。從社會環境來講,大家已經開始意識到了以傳統土地融資的城鎮建設發展的模式已經變得不可持續了。整個的社會上也形成了一個簡單的共識叫房住不炒,前面專家為什么說調控政策不太容易發生變化,我覺得主要是源于這樣的社會共識。當然我們說外部環境,還有個一個很重要的變化,跟房地產相關的某些技術,當然主要是其他技術在房地產領域的應用。這方面的技術迅猛發展。當然大家談到5G的發展不確定性因素的增加,這些都是讓我們房地產市場在一個變革的過程中。市場環境比較簡單,可以用比較簡單的方式去處理,實際上現在變得越來越復雜。從政策的層面上,我覺得我們思路也非常的清楚,就是說要完善基礎性的制度,剛才前面嘉賓也說了,四項基本的制度。房地產制度里面,最主要的還是住房制度,基本住房的問題解決,應該和相對應的土地供應的方式相關聯,這是完善基礎性的住房制度。它的定位就是房租不炒,然后就是要構建一個穩定市場,促進市場的穩定發展的長效機制。這個目前也在開始慢慢的把它具體化了,過去穩房價,現在是穩地價和穩預期。目標實際上就是希望實現住房政策的目標,住有所居,還有房地產市場目標應該是鼓勵,或者說讓房地產的投資或者住房的投資和消費始終保持活力啊,這是我們房地產和經濟重要的部分。最新的政治局會議,提到了這樣一個大的框架。當然目前通過一城一策的方式落實好長效機制。住房制度的角度,現在做的工作主要彌補過去的短板,還有實現多渠道的供給,讓社會力量參與住房的供給,如何讓居民家庭住房的可支付性制度建設起來。具體我們看到活力是發展租賃市場,在適當的增加共有產權的住房供應,共建長效機制這些方面,重要的就是說要圍繞市場本地的目標,綜合的利用租房金融成正比,包括財稅、行為規置等工具,加上我們協調管理的制度,市場的監測預警,工作的考核評價問責等等這些工作,一套的綜合制度來作為穩定的機制。

  目前一城一策設法能夠讓城市政府從過去調控變成穩定,中央政府更多的是承擔指導的責任,但是看到各個城市再調整微調政策,一城一策制訂的調整,發揮市場管理的政策,在這個過程中結合自己城市做了微調,從宏觀政策的角度,希望能夠擺脫阻力。過去的發展依賴財政的模式,從雄安新區到北京的中心,都看出一些情況。

  制度基礎和土地制度、規劃管理制度、預算財政的收支制度相關聯,沒有這樣的制度基礎,很難形成這樣的一種模式。主要的貢獻就是促進城市化和工業化,促進了城市的增長,也有一些負面的效果,就是造成了土地資源的錯配推高了房價。重增長輕發展,引發了政府債務方面存在著風險,還有產生社會民生問題。

  這個制度主要的特征,我們叫自反饋,自放大,既是客觀結果也是主觀目的,調整起來是非常的困難。未來的趨勢實際上是希望替代,我們發現雖然不可持續,但是短期可以難替代。長效機制通過稅的方式,通過完善金融參與的這樣一些規則,來確保市場的穩定。另外房地產的行業,作為經濟的重要部門,過去強調對增長的支撐,未來是對經濟穩定的支撐是非常重要的。過去我們要強調投資,未來市場和住房消費,其他的非居住的房地產的運行管理過程,實際上也會對經濟帶來很大的貢獻。

  城市群、城市圈發展戰略,實際上也讓我們有了很多新的發展機會,如何判別什么地方可以值得投資選擇的區域,有很多的一些方法和標準。還有就是未來很重要的發展理念,包括綠色健康的內容,剛才到的房地產的相關技術,第一類技術就是綠色健康的技術,這些技術的應用被理論證明是有益于改善人類的工作績效和工作狀況,我們做過相關的研究,綠色建筑的成本和收益也是能夠匹配的,市場有這種機制使居民愿意付出更多的錢為了綠色建筑。第二類的技術,我們叫做智慧科技。跟智慧相關的話題非常多,智慧社區、智慧建筑等等。實際上這種智慧技術,讓房地產的產品,讓房地產的服務,房地產的管理能力出現了賦能。讓它出現一些新的變化,比如說這種房地產的智慧管理,過去用大數據、云計算包括很多智能設備,對建成的這種商業空間進行非常高效的管理,能夠有效的節約成本,提高效率等等。這些應用逐漸的改變傳統經驗和格局。

  在二房市場的服務當中,有很多新的技術出現,未來城市的可持續發展的技術,實際上有很多,我們越來越多城市更新的項目,比如說空間的營造,整個開發技術,城市更新健康的空間,城市的韌性,公共私人的合作,等等這些方式,還有柔性的工作空間的創作,資產的再定位等,這些都是出現在未來城市發展的過程中一些新的技術,創造更高的在開始利用。幫助我們去既定空間里面的價值,更適合人們需要的房地產空間。實際上現在出現了聯合辦公,聯合居住、聯合酒店入住的形態,包括3D打印和智能建造技術,實際上都使得傳統的城市建設發生了一系列的變化。比如說傳統的城市規劃就是將不同的類型分開,并且通過汽車將他們連接起來。在街區建一棟棟的住宅項目。這種模式正在瓦解,傳統的模式大家認為效率低下,不可持續,而且不健康。未來將建設更加緊湊,行人和自行車友好的城市,城市可以用非常細的顆粒結合起來。政府規范管理和用途管理的可能性要增加,已經出現的住房和工業、零售和酒店、教育和娛樂混合的用途。參與到開發融資的機構,我們看到科技公司、大學、金融公司等等開始參與。將來開發的項目更多是建設城市,關注適宜居住和可負擔行,對社會持續發展的責任,以及對社會和環境有利的事情。過去我們關注一些項目,將來關心的是更大的范圍。房地產企業在此過程中,要更加的專業和理性,從快速成長到高質量發展方式的轉變,過去是關注機會型的投資,未來更加關注穩健和持有型的投資,這樣才可以促使房地產企業從單一的開發商的角色向多重的角色轉變。多重的角色包括資產管理、運營、服務提供商甚至是基金的管理者。

  時間的關系跟大家分享這么多,謝謝大家!

  主持人楊曦:謝謝劉所長的精彩演講,現在請看提問。

  21世紀經濟報道:城市群和都市圈的發展,是否意味著大城市崛起,小城市消亡?

  劉洪玉:這是一個很好的問題,實際上城市最關鍵的要素就是人和土地資源、公共服務、工作機會、生活質量,但是我們在城市群、城市圈的范圍內,大城市和中小城市之間就存在著資源分配不均衡的問題。實際上通過剛才提到的城市群、城市圈,甚至是城市經濟發展帶的思路,讓大城市所具有的優勢充分的發揮,讓中小城市優勢,擁有比較多的空間資源,有比較好的環境資源,讓新進入城市的人口不在僅僅是單純的進入到大城市,提高中小城市的承載力,從而促進城市之間的協同發展。要想實現這一目標,還要解決很多的問題。前面有專家提到,當兩個城市跨越省級行政邊界的時候,就可能會有很多制度性、行政邊界阻礙資源要素資源在市場中的配置,如何消除這些壁壘,促進資源自由的流動,促進大城市和小城市共同的發展。當然一個孤立的小城市,如果不是有特殊戰略的地位,慢慢的向城市群發展,城市群中包含了大中小城市,集中式的發展將是我們看到的結果。

  10:31:33

  聶梅生:2019——中國房地產未來已來

  接下來,讓我們掌聲有請全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生女士,上臺為我們分享《2019房地產未來已來》的主題演講。

  聶梅生:謝謝主辦單位、各位專家、各位企業家、各位媒體朋友們,很高興又一次來參加博鰲·21世紀房地產論壇。剛才聽了很多專家的演講,給了我很多的啟發,對于房地產的解讀非常的深入。我想從另外一個角度說一下房地產,也就是房地產和其他產業之間的關系還有我們的不足之處。我演講的題目是《2019房地產未來已來》。

  當今世界面對百年未有的大變局,今年已過半,這一點大家有深刻的體會。從全球來講,世界經濟下行風險加大,主要經濟體的增速放慢,比如說IMF預計美國經濟增速放緩到2.5%,一季度是3%左右,二季度掉到2%,歐元區是1.7%,日本為1%,中國是6%到6.5%之間,也都在下行。這件事情,我認為經濟下行是有周期的。

  中國近年也很特殊,今年是建國70周年,很多的政策跟建國70周年有關,包括房地產和宣傳口徑。今年又是數字化元年,二季度開始5G開放,中國現在開始驅動了。現在提升新增長的動能,我進行了思考和搜索。實際上在三個方面體現新動能,是不是還是積極的蓋房子,不是這樣的。高技術是新動能,服務業是新動能,消費升級是新動能。三個新動能有內在的關系,而且跟房地產非常的密切。如果房地產抓不住三個新動能,能量在哪里,還是買地買房,我認為不是這樣的,要跟這些新動能產生密切的關系。我只講其中一點,就是關于科技。

  傳統的概念將被兩個字改變,“數字”。很多人不太習慣,什么叫做“數字”。從全球來講,G20剛剛在大阪開過,發了大阪數字經濟宣言,從全球性20個國家發表一個數字經濟宣言。“數字”兩個字排在經濟的前面,也就是說數字經濟是全球性的,因此數字兩個字不可小覷。習近平總書記在兩年前大概2017年就提出,審時度勢,超前布局,主動實施國家大數據戰略,加快建設數字中國。數字中國比大阪的數字經濟還要早。

  數字城市、數字產業、數字家居是風起云涌。所以數字化引起全球政治、經濟、社會和人民生活的巨大變化,我們要準備好。

  這個事跟房地產有什么關系,我自己研究房地產的宏觀政策和數據多年,我覺得2019年房地產的大勢接近一個臨界點,并不代表從此以后房價大跌,我從來不這么認為,它會翻篇,會出現跟原來不一樣的局面。剛才劉洪玉教授講的內容我是同意的,翻過去是什么樣子。長效機制已經推了很多年,之間是有關系的,長效機制是量變到質變的過程,到了一定的程度會發生質變,內部有聯系,目前到了臨界的時候,就需要翻篇,房住不炒就是一個翻篇,這個篇快翻過來了,原來解決中低端住房的問題,這里不回顧了。之前一段時間大力的推棚改,從棚改政策以后,結果讓三四線城市房價大漲,支持了房企的規模,很多房企的規模擴張跟棚改中的實物補貼是有關的,現在拿出了4萬億老舊小區的改造,這就不一樣,這就翻篇了,這是很大的量變到質變的過程,穩定了房價地釋放了租賃市場,這就是市場機制的結果。

  一開始提長效機制的時候,誰能想到最后的節點拿4萬億元做老舊小區的改造,這是逐步翻篇的過程。從銀根來講,我們堅持資本層面不放松,一點都不放給開發的層面,搞得開發商非常的難受。實際上錢往4萬億元的老舊小區,也不放在開發貸,資金放到兩個籃子,還是支持房地產,還是投資。不投炒地皮,不投開發貸,而且還將信托勒死了,這是對的,而且是長效機制資金的轉移。從地根來說,土地財政開始沒落,新的土地資源開始釋放,而且速度非常的快,剛才賈康老師講到這一點了。稅收方面我支持土地財稅,我覺得建立新的稅制是肯定的,就是在C端,中等收入以上的人群的增加的話,稅制一定是往個稅變,變到怎樣的局面,我是不知道的。

  對房地產來說,我們要突破三大發展瓶頸,讓不動產動起來,三大瓶頸是什么,首先是投資和消費,國內習慣講GDP,開始覺得制造業指數PMI很重要,消費指數CPI大家都可以接受。現在國際上出現了國民幸福指數GNH,這個指數跟我們息息相關。昨天21世紀的總裁講這個問題,不要總是提前面的三個內容,既然提到美好生活就要有指數,不僅僅是要有住房、還要有綠色建筑和幸福生活指數,國際上已經有GNH,這就是我們的空白和發展的過程。

  增量轉存量,大家講了很多,這里不說了。我們的銷售額追求萬億轉變到存量資產的價值,它在什么地方,來源在什么地方,不要總是提增量多少萬億。

  開發者的服務,由短期的開發從幾個月到一二年,轉變到長期運營服務,如果轉不過來的話,很多金融工具用不起來,產業鏈也不完整,實際上要突破這三個瓶頸。產業融合應該是經濟發展的大趨勢,不要總是房地產老大,我控股,我上市,我占股50%,要跟其他的產業融合,這是大的趨勢。根據國家統計局的數據,有8億的中國城市常住人口,住房是300億平方米,全國房地產的總市值達到了300—400萬億,這是相當大的存量。如何將這一數據激活,盤活使用形成巨大的市場,就需要產業融合,不是一家辦得了,也解決不了300—400萬億的存量。

  產業的維度非常的大,這次講房地產和科技產業的融合。我們跟科技產業大概的回應一下,12年是一個疊加,1995年到2007年,我們習慣于WINDOWS和電子郵件。第二個,從2007年到現在,人+機器,包括移動互聯,最出風頭的就是微信出現了。今年往后的12年是物物相連,為什么說2019年非常的重要,從今年往后的12年是大數據、云計算、AI和IOT的時代,對于房地產來說是非常新的產業的融合。我覺得移動互聯人+人,這一輪已經落后了,過去的12年我們沒有跟產業很好的融合,無論是互聯網+,還是+互聯網,我們都沒有做好。現在從場景到場景,我們不能再落后了。樓市后規模時代是地產+數字化,建設有生命力的房子。

  現在很多人說5G給中國帶來了什么,到底是什么。一級是大哥大的時代,二級是發短信,三級是發圖片的時代。之前都是按鍵時代。4G是智能手機的時代,5G到底是怎樣的時代,大家都在想象。我問了很多人,5G可以帶給我們什么,這就是起點,很難看到二三年后出現了什么。因為4G出現了,誰也沒有想到的微信和支付寶。5G隨時隨地萬物互聯的時代,有巨大的想象空間的。

  房地產增量和存量的關系,先看社區物業,全國物業服務企業有11萬家,從業人員千萬人,年薪收入是6000億,占全國增加值是1.4%。天量的社區物業上面跑的互聯網企業都在我們的平臺上跑,光是美團外延就有5000億元,相當于整個物業管理的收入,都在小區的平臺上跑的,說明了什么問題,網上零售額占總銷售額的15%,不要提順豐了。互聯網企業在社區、2C端遠遠大于社區物業的B端的容量,不在一個體量上,因為不在一個維度和層次上。這種情況之下,經過了大概三個季度的準備。昨天的閉門會議上,全年房地產商會有兩大舉措推進三大轉換。第一,我們成立了全聯數字化社區峰會,數字化社區是轉換發展模式重要的抓手,有人說得社區者得天下,國家發4萬億元在社區改造,不是給房地產開發商建新房子,而是在社區改造,這是非常重要的抓手,我們必須要抓住,而且是有政府和資金支持的,有銀行支持。

  第二,跨行業聯合中國鐵塔全面建設5G,到底可以帶給我們什么,我們在想象,我們首先抓住基礎建設,居民小區、商場寫字樓、產業園區,可以全方位的連接布局,相當于國家修信息高速公路,是由國家出錢。

  昨天的閉門會議上簽約,我們發了兩個文。這個出發點是從C端開始的,這是今年上半年國家統計局的數據,恩格爾系數首破了30,食品占了28.5%,這方面挖掘的差不多了,美團抓到28.6%,占了一大塊。其次就是居住達到了23.1%,這就是藍海,其他的我就不說了。今年上半年出來的居民消費系數,說明中國真的解決了吃飯的問題,開始進入中等發達國家的水平。

  社區來講,有兩個B,一個B是物業管理,一個B是互聯網的端。物業包括社會服務和物業服務,包括美團和淘寶等電商,互聯網企業也要進入社區中進行服務。兩個B是不一樣的,他們同時要進入。最后你面對的是誰,還是C端的客戶群體。也就是說物業管理思維,電商是流量思維,這是目前的狀況。最終從C端出發,數字的出發點都是C端。從這里考慮問題。享受服務的終端客戶和提供終端消費,目前形成了10萬億元的消費,就體現在社區和小區當中,改變各自為政分散的狀況,樹立以客戶為中心的思路,見物又見人,人人相連,物物相連,這就是頂層設計的思路,將小區和周邊放在一起,再往外走,這就是我講的概念。

  社區的概念和小區不是一個概念。小區的概念是有邊界和實體的,有門禁的。社區的概念可以是虛擬的,電商形成的社區的概念,這是偏虛擬的。這次中國鐵塔的5G,覆蓋的是1.5公里的半徑,你可以說是虛擬的社區,并不是有邊界的小區,現在社區是虛實結合,不能只說一個,說哪個都不對,實際上移動互聯時代的社區服務,實際上這樣的情況,虛實結合的情況。物業叫做B2,社區電商叫做B3,同樣成立數字平臺,兩個B在一個平臺上,對C端中間有一個門,不是刷臉的門,而是虛實結合的B。目前正在征集方案,大家都要解決一個方案,如何設計好虛實結合的門,有門就有K,就要有鑰匙,這就是數字社區。我們作為結構就要解決問題,目前正在征集方案,希望大家都來參加這個方案,我設計怎樣的K(鑰匙),將虛實結合,將兩邊的B放在這里,設計怎樣的云平臺,鑰匙就在我這里。進一步的研發數字社區的方案,5G改變了什么,帶來的產業升級在哪里,一定要說清楚。基于大數據的思維是什么,基于數字貨幣,區塊鏈部分的數字社區在哪里,基于社區整合的方案在哪里,基于原來智能化、智慧化系統的方案在哪里,我們繼續征集這些方案,我們想要建立開放型、互聯互通的數字社區云平臺,誰來做。現在很多人報名,你可以做云平臺,可以將B和K設計好,我們非常的歡迎,我們開展多種特點的數字社區的試點,不同類型的試點,最后形成一定的標準進行推廣應用。

  最后,我很同意馬云最近的講話,如果是在汽車輪子上的美國,那么是在互聯網或者是手機上的中國。未來已來,讓我們擁抱未來,謝謝大家。

  主持人楊曦:謝謝聶會長,我們看看用戶提出的問題。

  21世紀經濟報道提問:有人說養兒防老靠不住,以房養老又不太夠,您認為養老有什么可行的選擇?

  聶梅生:養兒防老靠不住,我非常的同意,中國很長一段時間是執行計劃生育,這一代人開始進入老年了。如果說靠一對夫妻都是獨生子女,養上面四個甚至是八個是不可能的,養兒防老是不可能的,我已經進入這個階段,很少有人靠養兒防老,中國傳統的孝,不一定體現在養老,可以體現在其他的方面。以房養老我覺得是有潛力的,我支持的。但是為什么行不通,因為中國的房價和租金的問題,我在中國閉門會議上講到中國還有一大塊,就是租賃沒有很好的系統政策或者是協會。美國NAR是一百萬人的協會是由經紀人組成的,相當于鏈家和我愛我家,中國沒有這樣的協會。當房價和租金也就是租售比在20以下,20個月的房租可以買一套房子就合理的時候,這個時候以房養老就可以的,現在房價相差的太高了,我認為將來是方向。

  目前中國的情況之下,應該是多層次的養老,例如居家社區養老,國家做了很多的努力,做了很多的驛站。機構養老在很多地方也分低層和中層、高層,應該是多層次和多方位的養老,養老在中國的養老產業中,養老大健康是第一重點的,我在過去兩年講了養老的問題,現在列為議程了,因為人太多了,涉及到二三億人。

  主持人楊曦:謝謝聶會長,您要稍微的停留,您剛才提到了數字社區,對養老有所助力和幫助,現在就要邀請在座的各位在這里一起來見證全年房地產上去數字分區的揭牌。同時有請數字社區分會秘書長、Talkingdata創始人&CEO崔曉波先生上臺,與我們聶會長共同揭牌。同時有請:

  商會副會長、路勁地產主席單偉豹

  商會副會長、國瑞置業董事長張章筍

  商會副會長、天鴻地產董事長柴志坤

  商會副會長、中民投資本董事長劉秋明

  商會副會長、精瑞(中國)不動產研究院院長張雪舟

  中美不動產協會CEO酆峰

  全聯房地產商會秘書長趙正挺

  全聯房地產商地副秘書長兼數字社區分會副秘書長陳江根

  數字社區分會發起單位召集人、中電物聯董事長蔡鴻巖

  管家幫董事長傅彥生

  鑒微知著智創始人CEO盛家華

  易眾享聯合創始人葛蓬蓬

  中國鐵塔北京公司副總經理李彤

  菲立日盛家居聯合創始人何秋華

  有請以上嘉賓上臺見證揭牌儀式。

  有請:聶會長與崔秘書長,為全聯房地產商會數字社區分會揭牌

  讓我們一起倒數:3…2…1…

  全聯房地產商會數字社區分會將融合開發、物業、互聯科技、金融、服務等類型會員企業,通過5G、物聯網、大數據、區塊鏈等數字化創新,將政府、協會、社區組織,與服務端的每一家企業,以及需求端的每個家庭有機鏈接,實現數字社區與實體社區互為支撐,培育新的經濟增長點,并為居民創造美好未來生活。

  謝謝聶會長與臺上各位嘉賓,請各位嘉賓入座。

  11:03:51

  余麗娟:千億后融信的企業發展思考

  接下來,讓我們有請融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟女士,為我們分享《千億后融信的企業發展思考》。有請余總。

  余麗娟:各位領導和各位來賓,大家上午好!很高興來參加這個盛會,在幾位大咖專家之后演講,壓力很大。

  今天的演講主題是《千億融信的企業發展思考》,很多媒體的朋友說融信作為一家上市公司,20多強,實際上在公眾場合融信的聲音很少,所以很多人不知道融信是一家有什么樣特點的一家企業,今天利用這個機會簡單介紹一下融信。

  從圖上看到4個數字,3年,9城,單價21672,2542萬平方。先說3年,融信速度,應該來說目前在這個行業里面,從100億到1000億的跨越最短時間的3年,除了融信還有中糧,這個標簽說明融信在過去的發展是非常快的。這三個圖表一個是營收、總權益、總資產,3年我們各項的指標都有非常大幅度的增長,從67%到80%不等。3年累計拿地,16—18總的總額占總的投融資的63%。

  9城,峰會論壇上聽到很多業內的分享其實有很多規模差不多的企業,可能他們城市的差不多,有70、80啊家公司,甚至更多,融信只有39個城市,融信是區域生根的城市。主要分成三大區域,一個是長三角,一個是大灣區,還有就是中原。我們主要是9個核心的城市群,長江西岸、長江中下游等等,可以看到聚焦重點的區域,其實就是兩大塊,長三角+海西占了80%。我們有大部分土儲在這些城市,長三角和海西中的4個城市為主,南京、上海、杭州、福州,項目的總量占39個城市的45%。

  第三個數字21672平房單價,說的是融信的品質。我們是2018年上半年銷售500億以內的內房股,全國上市的房產均價排第6名,跟我們的產品和產品屬性決定的。我們一開始比較喜歡在核心的地方一二線,在核心的區域拿地。注定了它一定是以做中高端和改善為主的產品。

  到目前為止,有4大產品系的沉淀,一個是世紀系、海月系、海天。因為我們的布局,因為我們的產品,我們企業有一個基因是品質的基因,70%是品質的基因,新拿地我們做一些創新和標新立異,70%的復制,70%的慣性,加上30%的創新。2542萬平方,說的是土儲,剛才說過了,土地的儲備在長三角和海西、大灣區占了43%,大灣區是30%,土地的成本只有6356元/平方米,其實我們樓地比差不多是3.3%、3.4%,手上的土地是優質的土地。開發的模式是以招牌掛,以及一二級聯動為主。目前已經開發的和正在開發的加起來,一二級聯動的建筑面積有差不多700萬平方。我們有一些特色的開發模式,城市更新是現在比較熱的詞,實際上從2009年之前就開始做城市更新的項目,就是舊改的項目。目前做了6個項目,加起來接近700萬,現在做一些TOD的項目嘗試,目前有2個項目已經落地。

  融信被業內說是一匹黑馬,如何從黑馬到千里馬,下面跟大家分享一下,有一些點的思考。后千億融信,我們的未來在哪里。說到市場、經濟、政策臺下有非常多的專家,我就不班門弄斧了。每個人對這些的理解都差不多,我們的機會在哪里。我覺得一個概念是城市化,中國的城市化是不到60%,跟發達國家還是有差距的。這兩天的論壇不停提到的詞是城市群、都市圈。城市群是未來發展的主要單元,城市更新有40億平方的改造規模,4萬億的資金投入,這是未來房地產市場增長的動力之一。

  融信在杭州進行了一些布局,主要由第三事業部負責。融信有4個事業部,第三事業部去年總的銷售額應該集團的1/3,所以說把這個做為融信比較典型的事業部,用幾分鐘做一個簡單的分享,對同行一些想做區域深耕的有一些幫助。都說無品質不杭州,我在杭州待了三年多。媒體圈有一句話,你愛他,就讓他來杭州做房地產,這里有非常高的制高點和氛圍,喜歡這個行業的人如魚得水,如果你恨一個人,也讓他來杭州做地產。杭州是讓人又愛又恨的地方,杭州有這么多年的深耕,業主對產品的鑒賞力非常的強,我們在杭州不到5年的時間,去年權益是排在杭州地區的第二名,當時做了哪些布局的思考,第一,地拿對了,第二,房子造好了。這也是第三事業部的邏輯,在對的時間,在對的地方拿了地,在2016年1月份的時候第三事業部只有3個項目,現在是52個項目,三年的時間發展非常快。剛才說了杭州是品質之城,在這個地方做產品,真的要打起12分的精神。這么幾年確實戰戰兢兢如履薄冰,給市場呈現了比較好的產品。去年有2個在全國比較出名的網紅盤,創世紀和藍天項目。城市深耕+品牌塑造,在做區域深耕的時候,邏輯很簡單,20%-30%的地會在這個城市最核心的地方,70%-80%的項目在市中心和城鄉結合的地方,要保持品牌的高地,專注做品質和中高端,不能下沉到五六線,在此過程中不能忘記了原來做什么,擅長做什么,我們總共40、50個項目,會有10個項目在市中心,結束了這些項目后會再新增,一直肩負著抗起品牌大旗的責任,其他的以流量為主,有些是以品牌溢價為主,5月20日是融信的品牌日。

  第三,強骨干,1+N,所有的事業部都是以一個城市為主,往福建省周邊進行滲透,去周邊做一些滲透,杭州向浙江省其他的地級市做一些補充。我們希望杭州的模式可以成為融信探索和復制的模式。2019年調結構為發展,我喜歡騎車,要奮力的踩,上坡的時候還要調整呼吸,為下一次的爬坡做準備。2018年合約的銷售額是1200億,今年是1400億,15%的增長,規模不是未來頭部企業的競爭啊力,我覺得規模重要嗎?其實在千億之后,規模一定是重要的,但一定不是最重要的。在這個階段,對融信來說,做強比做大更重要。第二個詞是高評級。境內是三個A,境外是B,2019年持續提升評級,高評級為了有更多更豐富的資金來源的渠道,也意味著更低的成本。

  強運營能力,市場再好的時候,也有很多企業倒閉了,市場再差的時候,優秀的企業依然活的很好,練好內功是非常重要的,未來要提升運營效率、人均效能和產品溢價。使得我們未來在跑的時候跑得更好更快,姿勢比同行更優美一些。

  說到提升產力的時候,未來企業競爭更多的是這兩端的競爭,前端和后端的競爭。昨天聽了論壇非常有收獲,昨天顧老師提到了住有優居、樂居、綠居,就是第四代建筑。未來對房地產公司,如何做更好的產品,如何做更好的社區,做數字化、智能化和符合市場以及小業主的社群。另外是服務,不單單講的是物業的服務,服務更多是客戶全生命周期的的服務。

  低負債,2017年的時候,負債是比較高的159%,2018年降到105%,今年有大幅度的下降負債率,通過兩年的時間,用一些長債換短債,提高自己的安全邊界,更好的管理安全邊界。未來的規模增長在哪里,可能自己不能犯錯,自己要做得好。你要等待對手來犯錯,對手犯錯的時候,你有資金準備好,而且你比別人反應速度更快一些。

  我們致力于做優質的企業,準備盤旋而上。在沒有機會的時候,練好內功,敬等待機會,機會到來的時候彎道超車。以上就是我的分享,謝謝!

  11:24:25

  葉文青:美好住居,從美的開始

  2018年,家用中央空調市場規模突破500億元。未來五年,中央空調市場仍將繼續保持高速的增長態勢。作為中國暖通行業的領軍企業,美的中央空調敏銳捕捉到市場需求,全面啟動社區合伙人計劃。這一創新改變,又將助力和推動中國房地產配套服務的發展。接下來,讓我們有請美的集團戰略客戶部副總經理葉文青先生上臺,為我們詳細介紹美的中央空調新的發展策略,有請。

  葉文青:尊敬的各位嘉賓、各位媒體朋友們,大家上午好,我是美的集團葉文青,很榮幸連續11年參加博鰲“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”房地產論壇,在此感謝主辦方和全聯房地產協會給我們提供平臺,我們共同謀劃未來房地產行業市場的發展。

  結合今天的主題,我匯報的題目是《美好住房,從美的開始》。結合現在房地產新形勢下的變化和現狀做匯報,我們看到中央政策調控的主基調是堅持住房的屬性,不管怎么樣,房地產市場行業發展是非常穩定的,政策調整也取得了一定的成效。不管是從中長期還是遠期來看,基本上是建立了房地產長效調控機制,抑制了房地產炒作的區域。過去多年我們優化政策,促進房地產市場平穩健康的發展,房產政策的盤點,促使了房產政策更加的細化,全裝修的政策持續的推進,我們是家電企業跟房地產企業有非常大的關聯。

  從過去毛坯房到精裝房,從長租公寓的簡單裝修到拎包入住,家裝市場的裝修到政策裝修,中國房地產市場穩健的增長,市場的規模是持續大規模的增長,我們預計到2020年國家政策要求精裝修達到30%以上,這個市場是非常龐大的。當然,既然有這么大的精裝修的市場,我們如何推進整體從改善生活到優質生活的方向。伴隨著家庭收入支配的觀點,追求整體更加優質的生活。用戶的品質需求一直在持續的提升,在增量市場的集中度越來越高,規模越來越大,住宅數量的減少,前面幾位嘉賓提到了,中國房地產市場每年都是穩步增長,可以穩步在10萬億元的市場。昨天聽了幾位嘉賓的演講,去年銷售了17萬億平方米。這里面可以看得到,住戶對住宅的質量,居住體驗的要求日漸提高。

  我們還看到房產市場在服務領域的智能化、集成化、系統化的趨勢是明顯的。很簡單的一點,多數的房企從服務提升到戰略高度,從賣產品到賣服務,滿足不同的客戶的差異化的需求。前面融信的余總提到了產品服務,如何將產品做好,如何將服務提升這是非常關鍵的。昨天聽顧老師的觀點,講到了消費升級和服務升級的市場,我們如何做好服務,這是非常關鍵的市場的發展。裝修的風格是呈現多樣化的,相對來說個人的需求和多樣化,我到底是以現代風格還是簡約風格還是歐式風格,我們就圍繞裝修風格以及消費者對產品的注重,不單單是要家具風格一致,產品外觀一致。

  消費者的痛點就是我們的機會,產品的搭配需要豐富和智能化,消費者的痛點來說,產品需要多次購買,而且占用空間。其次,外觀不統一,影響家具的風格,不美觀。設備的集成化和智能化不夠,未來智能化的產品空間越來越大。從單品套餐到系統套餐,優質的家居生活是所有家庭的方向。結合用戶的需求,整合美好住居的方案,提升了住居方案。延伸到全屋智慧系統解決方案。圍繞中央空調、照明、熱力、智慧家居和后置家電一步到位,為人類創造美好的住居。

  美的集團的優勢與服務

  主持人特別提到了2018年暖風空調在市場的占有率和銷售規模,整個美的金額銷售金額達到了2618億元,最新的世界500強中排名第32位,同時在中國品牌價值100強中連續三年是最高的家電品牌。一直圍繞企業的愿景,我們以科技競賽,生活盡美的企業愿景,1968年創立以來,經過51年的發展,形成四大板塊的科研集團,消費電器、暖風空調、機器人、智能供應鏈的科技。消費電器有多個產品在國內外占有遙遙領先,我們每年向全球用戶提供三億臺家電,向全球廠家提供三億核心的零部件,真正把所有技術含量高都掌握在自己的身上。互聯網和智慧生活我們圍繞整體互聯網做增值的服務,美的智慧家居可以看得到,我們整體的發展以系統化、智能化、集成化,提倡智能社區。過去是傳統的分體空調,升級到智能空調。以產品化體驗是用戶的所需,圍繞照明、中央熱水、中央空調、智慧家居、智能廚房展開。我們提前的產品為用戶提供了智能的解決方案,這里提到的就是一站式的服務,不是過去單品的銷售,我們圍繞酒店式公寓,精品小戶型,經典戶型、別墅大戶型、商業綜合體、休閑會所都有一套完整的系統的解決方案。這里面體現的就是美的產品系列豐富化非常的完善。

  在2008年過去的11年,我們成立了地產專業服務團隊,真正全方位無縫系的連接服務的優勢,讓你更省心,包括與在座各位開發商巨頭達成了戰略合作,所有的戰略合作都是圍繞總部進行銜接,全國33個銷售公司進行服務落地。基于這一點,整個工程服務的內容,圍繞產品選型保障,供貨保障,施工保障和服務保障。過去的5、6年,中國房地產是高速發展的時期。迅速開盤造勢的情況下,如果沒有后臺很好的服務,是跟不上節奏的。美的有整體服務的優勢在這里面。中國房地產以集中采購和區域采購為主,集中采購的模式占了60%以上,集采模式的六大優勢對于美的來講,我們的規模大,有雄厚的實力為開發商提供最完善的配套服務方案,我們有整體產品系列,圍繞著智能化服務于市場。優勢二產能高,產品工藝設備確保設備的工藝質量,我們在趕工期,快速的做市場的銷售,離不開工廠優質的服務。優勢三服務體系健全,全國數千家標準的服務網點供你選擇,真正將落地工作達到非常的高效。優勢四,覆蓋面廣,可以更加快捷和迅速的給樓盤供貨,遠到東北、新疆和美麗的三亞,我們在全國有服務體系。優勢五,技術先輩,提供優勢的產品。我們圍繞地產開發商做個性化的設計和應用。優勢六,全面整合可將集團內部多方資源供應,提供一體化的綜合解決方案。例如中央空調、熱水新風和照明之外,還有很多后置的家電,基于市場中,我們是遙遙領先的。

  美的更大的優勢是美的全屋家電,一步到位,將方便送給用戶,復雜的內容留給美的,在座的各位都有使用美的家電產品,作為家電網絡來說,產品系列非常的齊全。當然從設計、輔材和服務出發,全面打造美的智能化家居,專業化設計、專業化的輔材、專業的服務房地產市場。基于我們有這么好的品牌、產品和服務,我們在過去多年,我們跟哪些開發商進行合作,大概可以通報一下。

  地產領域有136家戰略合作伙伴,前十強有8家達成了戰略合作,不是某個項目的合作,而是以年度戰略合作,圍繞市場進行服務。比如說跟萬科的合作,從2009年到今年已經有10個年頭,我們一直服務于萬科、碧桂園、恒大、保利、華潤、金地、招商、旭輝等等,體現了美的非常好的服務能力。當然也得到了地產行業的認可,我們連續8年獲得了中國房地產最佳供應商,最佳信賴的品牌供應商大獎,也獲得了行業的認可。

  未來合作愿景中,我們圍繞科技成就夢想,合作共贏,繼續深化以房地產企業建立長期戰略的伙伴關系,致力于為房地產企業的多元化發展,提供節能穩定靈活的美好住居,美的舒適環境,我的環保到這里,謝謝各位!

  12:00:19

  任榮榮:《2019年2季度中國房地產市場報告》發布

  主持人楊曦:感謝孟曉蘇先生的精彩演講。每年的博鰲論壇上,有一個大家格外關注的環節,就是發布中國房地產市場報告。接下來,就讓我們邀請REICO工作室博士任榮榮女士,為我們發布2019年第二季度的中國房地產市場報告。

  任榮榮:各位來賓大家上午好,下面我代表REICO工作室的研究團隊發布《2019年二季度房地產市場報告》。我們的報告主要是從短期的形式對短期的角度對二季度市場的形勢以及三市場的走勢進行了分析。

  二季度房地產形勢,總體來看二季度全國房地產在“小陽春”后趨于平穩的類型,其中一二線城市房地產城市量價齊升,三線城市量跌漲幅基本平穩。我們來看具體的指標,多項指標增幅在4月高起后出現小幅的回落。100個大中城市成交土地的走勢,我們可以看到二季度100個大中城市議價率是20.5%,與三月份的水平大致相當。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格的走勢來說,二季度總體來說價格環比累計的增長率略高于一季度。如果看4—6個別3個月,新建商品住宅中價格的漲幅基本上是平穩的,二手價格漲幅在4月份有了增加,5月份和6月份區域下降的。6月份70個大中趁勢新建商品住宅和二手價格上漲的數量是63和45個,上漲的城市數量低于4月份和5月份的。

  從供求指標來說二季度房地產投資出現了小幅度下降,開發投資增長10.4%,比一季度下降了1.4%,房地產開發投資仍然高于同期固定資產投資5%,也是近五年同期較高的水平。二季度房地產企業購置土地面積同比減少24.6%,今年以來企業購置土地面積已經連續兩個季度保持較大幅度的負增長。開工面積二季度是9%,連續三個季度逐漸下降的。銷售來看,二季度商品房銷售面積剔除增長減幅是有所增加,總體銷售面積總體減少2.33%,比一季度擴大了1.47%。從不同物業類型來看,辦公樓和商業用房的銷售面積已經同比負增長持續了5個季度。從一二三四線城市來說,一二線城市房地產是量價齊升,三四線城市是量跌價格漲幅基本平穩,二線市場的景氣度是最高的。一二三四線新建住宅和二手住房的價格走勢,一二線環比略高于一季度,二季度漲幅明顯。三四線城市漲幅跟一季度是大體相當的。交易量來看一二線城市相比增加的,三四線城市四五個季度減少的。二季度市場是由4月份拉動,因為出現了小陽春,5月和6月市場出現了回暖。表現為個別城市新建商品房和二手房價格來看,尤其是二手房在4月份達到了較高的增幅,5月和6月份增幅明顯的下降。單月增幅在4月份達到較高的高度,5月和6月份逐漸下降。庫存量出現了小幅度的增加。展望三季度,我們認為房地產供求指標連續放緩的態勢,房價出現回落的可能性比較大。我論述三個方面,一個利好和兩個收緊的因素。

  一個利好

  今年實際的利率持續2016年負利率的態勢,上半年首套利率持續下降6個月。無論是理論和國際經驗和國內的走勢來看,持續的負利率環境下,房價不太可能出現持續的下降,這種實際利率狀態是利好房價上漲的。

  政策環境趨于收緊,而且不是短期的行為,首先是房地產行業的調控堅持房住不炒不放松的,從4月19日中央政治局會議再次強調房住不炒,住建部對房價上漲過快的城市進行了預警,銀保監會遏制房地產泡沫化,抑制信貸過快的增長。二季度蘇州、呼和浩特、杭州、東莞等在內的城市收緊房地產信貸。在這樣的政策環境下,一個表現是居民購房意愿持續小幅的減少,央行的調查問卷,未來三個月購房意愿是21%,連續三個季度減少。

  另一方面收緊的政策融資,尤其是房地產開發融資趨于收緊,5月21日銀保監會對于重點的領域開展整治,房地產是重點整治,嚴查房地產違規融資,之后銀保監會對于近期房地產信托增長過快,增量過大的信托公司進行了約談預警。7月12日國家發改委發文對房地產發行海外債進行收緊,房地產發行海外債,置換一年內到期的中長期的債,從各項政策角度來說,房地產開發融資的收緊也將是趨勢性的。

  總體來看,三季度在寬松貨幣環境下,繼續遏制房地產泡沫化,房地產調控堅持房住不炒不放松的景象,房地產資金壓力加大。在這樣的政策環境,同時結合市場指標的變化,我們預計三季度房地產投資增速會出現回落,房地產房屋的新開工面積增幅會出現下降,房屋銷售面積持續負增長,70個大中城市房價漲幅出現回落的可能性比較大。

  以上就是REICO報告的主要內容,謝謝大家。

  主持人楊曦:感謝任博士的精彩演講。上午這三個小時的思想盛宴里,相信在場的各位聽眾嘉賓,多少都有些意猶未盡。不過沒關系,我們下午還有一個時段的主題演講。上午的演講聚焦宏觀經濟與產業政策,下午的主題演講則以企業創新與行業發展為主題,除此之外,下午還有兩場精彩的對話“圣象·六方會談“在等著大家,下午的思想碰撞,相信會更加精彩。

  14:38:21

  論壇開始

  14:39:40

  李駿:綠城混改邁入改深水區

  主持人楊曦:尊敬的各位領導、各位嘉賓、女士們、先生們,大家下午好。歡迎各位回到博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會主論壇的現場,我是中央人民廣播電臺主持人楊曦。上午我們已經聆聽了多位專家學者、業界領袖的精彩演講,同時也見證了房地產報告的發布,大家的思考和實踐讓我們收益良多。今天下午精彩繼續,首先要進行的是主論壇主題演講的第二部分--企業創新與行業發展篇,演講結束后將進行“圣象·中國地產六方會談”。

  跟上午一樣,由于今天主論壇安排的環節較多,為了能夠讓更多的朋友得到分享的機會,所以請每位演講嘉賓,將演講時間控制為15分鐘。

  2019年初,綠城中國在“品質為先”的戰略指引下,進一步優化組織架構,為企業戰略目標減政賦能,加強大運營建設,提升七弦管理效能,產品創新,服務升級。這一系列改變的背后,離不開綠城上下的共同努力。接下來,讓我們有請綠城中國執行董事、助理總裁李駿:先生上臺,開啟我們下午的第一個演講環節。

  李駿:尊敬的各位嘉賓,媒體朋友們,大家下午好!非常榮幸受邀博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會,我也是第一次代表綠城參加論壇。今天演講的題目是《惟變不變,行穩致遠》,綠城作為混合所有制的典型房企,發生深刻變化的背景下,做了有關自身的改革和發展。隨著經濟全球化的競爭,中國經濟正走向形態更高級,分工更復雜,結構發展經濟新常態。從經濟增長轉為高速增長,要素驅動投資驅動轉向創新驅動,速度、結構動力,認識新常態,適應新常態,引領新常態是當今和今后一個時期經濟發展的主基調和大邏輯。

  作為國民經濟支柱行業的房地產業面對經濟新常態也在不斷的調整和改革。今年4月19日,中共中央政治局召開會議再次提出房住不炒,落實一城一策、因城施策和城市政府主體責任的暢銷調控機制,在此政策大環境下,我們判斷整個房地產市場的調控政策應該還是以穩為主基調。從當前的市場情況來看,房地產銷售熱度降溫,銷售面積、金額今年上半年累計增速雙雙回調,各大房企規模步入平穩增長的階段,同時大部分的品牌房企回歸了戰略。從多元化聚焦主業,集中度進一步的提升,規模化的競爭更加的激烈,與此同時,不同層級城市之間持續分化,表現為一線城市工序相對穩步復蘇,二線城市成交基本持平,三四線城市因為棚改貨幣政策的取消出現階段性的回落。

  總體而言我們認為房地產行業整體出現政策趨緊,城市結構分化,競爭加劇的發展態勢。從我們綠城中國自身而言,房地產行業經歷了25年,見證了行業的輝煌,也經歷了市場的寒冬。作為優質的房地產開發和生活綜合服務的供應商,綠城有非常明顯的特質在房地產開發和生活服務領域做了很多的探索,人文情懷、產品主義和客戶至上是綠城贏行業的法寶,發展過程中,跟許多的同行一樣遭遇瓶頸,深刻意識到自身存在的問題。如銷售增速放緩,投資渠道單一,人均效能低下,班子建設亟待加強等等,這些短板既不是一朝一夕形成的,梳理和研判的過程也不可能一蹴而就。面對行業標桿,我們的戰略目標非常的明確,品質為先,兼顧其他。

  綠城中國確保核心競爭力,持續領先的前提下,必須實現高質量的發展,外承歷史機遇,內接企業戰略,綠城開始體制機制的改革,解放和發展生產力,推動公司不斷的成長和進步。改革是由問題倒逼產生的,在不斷的解決問題中深化,如今的綠城買入混合所有制改革的深水區,體制機制的創新推動改革,綠城長治久安的現實需要。這一輪改革事物的表現,集中問題的要害,改革的根本,體現在以下幾個方面:

  一、推進混改,完善法人治理結構。兩周前,創始人宋衛平先生的推動下,董事會做出重大的調整,宋衛平辭任董事會主席,張亞東以職業經理人的身份任董事會主席兼總裁,經營班子擴充,進一步完善法人治理結構,培養后備管理團隊,為公司的長治久安奠定堅實的基礎。

  二、簡政放權,組織架構持續優化。今年年初綠城中國進行了組織架構的優化,將16家子公司,整合縮減為11家,除了集團七大職能中心外,新成立了特色房產、小鎮、金融和商管四大事業部,形成了雙十一的組織架構。在此基礎上,綠城中國本次體制機制改革的核心是三級管控的落地,概括為集團簡政放權,區域自我提升,全面共促發展。首先是形成雙刀,高效和高質,高效就是按精簡機構扁平高效,簡政放權的原則,做強區域公司,做實項目,逐步形成總部是裁判,區域是教練,項目群是運動員的形態,從最有利于區域和項目發展的角度,使其實現權責匹配,提高效率。高質體現在三個方面,首先是好產品,好的產品必須與市場匹配,標準化產品,以品質優、成本優、售價優為導向,創新類產品確保在行業內的領先優勢。其次是好服務,要深入客戶解讀,進口客戶的需求和敏感點,小鎮類、度假類產品從賣房子向賣生活轉變。就是拿好地,定好位,提升區域和項目的經營能力和運營系統的承接能力。

  其次,要做好雙控。控人和控費,所謂控人推進健身計劃,加強班子建設,強化人才調配的嚴肅性,鼓勵人才儲備充分的區域,向新拓展的區域輸送人才。在控費方面堅守費用增幅不高于業績增幅的基本底線,成本管控意識,降低無效成本,持續提升資金使用效率,加快銷售資金回籠,盤活存量資產。在此基礎上,綠城提出了低成本、低負債,提量提速放權防隱患等一系列的要求。

  三、聚焦核心,全力以赴促發展,圍繞房地產開發主業,做長產業鏈,做粗產業束,增強經營意識,對小鎮代建的業務和生活服務類進行專項研究,與房產開發協同發展。同時尋求多方合作促發展。各級政府開發商、金融機構、包括藍城都是綠城合作伙伴,常規的開發和商業貸、小鎮、TOD、運動系列和特質業務要有足夠的重視和跟進。

  從機制到團隊,再到策略的調整,僅僅是綠城中國體制機制改革的一部分,為了更好的傳承和發展綠城核心價值理念,促進綠城中國高質量的長遠發展,接下來綠城還要激活各級動能,引進優秀人才,深化推進體制機制的改革,所有的改革必須堅守品質這條生命線,為此綠城成立規劃設計委員會和工程質量委員會,持續提升我們的產品標準和創新能力。目前,綠城的產品線總結為8*22*22三維譜系架構,8大產品系列,22個產品品類,22種產品風格,多維度立體化可持續的產品譜系,下面邀請大家觀看三分鐘的視頻。

  綠城中國是產品品質的特長生,成長為有特長且全面發展的優等生。穩重求變,變中求新,新中求進,進中求突破。持之以恒,銳意進取,努力成為謙虛務實的創新者、實踐者,為實現有質量到高質量的發展而努力,以上綠城中國發展中的思考。在此與諸位同行共勉,謝謝大家!

  主持人楊曦:感謝李總的精彩演講。

  在場的很多老朋友相信都熟悉,圣象集團已與博鰲·21房地產論壇結緣多年,在此也要感謝圣象集團一直以來對我們中國地產六方會談的支持。接下來,就讓我們以熱烈的掌聲歡迎圣象集團總裁助理、全國大客戶中心總經理韓海峰先生上臺,為我們分享圣象集團是如何“讓綠色生態鏈更具向心力“。

  14:53:56

  韓海峰:讓綠色生態鏈更具向心力

  

  韓海峰:各位領導、各位來賓,各位新老朋友,大家下午好!

  今天博鰲的主題叫走出舒適區,下午的時候大家都會有困,都會有點難受。然而,生活、工作和我們面臨的房地產一樣,其實是特別困或者迷茫的時候。

  我們在從事的房地產行業,就是一個不斷在艱難中尋找出路的一個過程,我是來自圣象的韓海峰。受圣象集團陳曉龍董事長的委托,代表圣象集團跟大家分享一下圣象集團在房地產行業的2B領域中從事的實踐。我在圣象集團一直從事2B的業務,我從企業戰略和業務實踐兩個方面給大家做匯報和分享。

  博鰲房地產論壇,我們參加這是第10年。10年前,也就是說2009年,萬科提出了百分之百全裝修。當時,圣象集團的收入絕大部分都來自于2C的業務,當時集團認為這是一個趨勢,是一個馬上到來的現實情況。當時圣象集團做了兩件事,從現在來看,我認為是非常正確的事情。

  第一,在2009年,圣象咬牙簽訂了萬科的全屋裝修的戰略合作。我們內部提出向地產行業的第一品牌萬科學習,從制度、組織、流程甚至業務的績效全方面的學習。10年之后,萬科已經成為圣象2B業務的最大的單一客戶,甚至在我們的集團公司排下來,也是屬于最大的單一客戶。

  第二,我們決定和21世紀經濟報道簽訂戰略合作,參與博鰲·21世紀房地產論壇,連續10年成為首席合作伙伴。在這10年里面,認識了大量的新朋友,新朋友成為老朋友,最后成為長期的合作伙伴,10年之后,我們的戰略合作客戶從原來的2家,到現在超過90家。我們的團隊的人數增加了10倍,業務的規模增加了20倍。所以說,在10年前我們種了一棵樹,10年后結果,在次感謝21世紀經濟報道和博鰲房地產論壇。

  2009年第一次參加博鰲論壇的時候,當時最火熱的討論就是面粉面包,那屆論壇變成了面粉和面包論壇。10年之后,確實變成了面粉比面包還貴,二手房比一手房還貴。對于房地產的下游企業,我們應該做什么,我們需要現在種下一棵什么樣的樹。我們內部也在思考,作為圣象,作為下游行業的領軍品牌,我們需要做什么,我們有一些思考。

  一、城鎮化比例的提高,最后就是以中心城市為中心的都市圈。

  二、原來房子不愁賣,變成房子的質量,甚至向品牌方向轉移。產品的品質和客戶的體驗、品牌的體驗已經到了一個新的階段。

  三、后房地產時代角色的轉變。房地產公司從開發商變成了服務商,變成服務商以后,重新要去思考的是社區、家庭和人之間的關系。

  圣象在今年聯手中國社科院啟動了中國家庭親近指數的研究,研究的成果是什么,隨著都市圈的形成,中國人的工作和生活的節奏在加快。家的角色正在淡漠,但是新一代的年輕人,對家人之間的親情是非常向往的。這也是生活中幸福感非常重要的指標。

  圣象在2019年重新啟動了品牌新主張,讓每一個家更親近,全新的品牌口號是“家的向心力”。重新去呼喚家人回到家里面去。新品牌主張有了以后,通過品牌力提高專業化能力,也就是說圣象要從原來的鋪地材料的解決方案供應商,要向立體一體化提供商角色轉移。圣象在2019年,中國500最具品牌價值排名中市值是502億,三年蟬聯中國家居行業榜首。

  另外強化綠色產業鏈,從林業資源和基材、設計、研發、服務,在垂直的方向上進行整合和協同,形成圣象內部綠色的生態鏈。另外,大亞集團也是中國民營企業的500強之一,大亞集團支持和背書圣象整個的變革和事業。圣象在產學研的道路上,主要形成了三個中心一個平臺。三個中心就是,產品體驗中心,產品研發中心,產品制造中心。一個平臺就是產品的大數據平臺。

  我們在垂直領域的整合,橫向多品類做統一木作的相關的多元化,內部統稱為木作一體化的統一解決方案。六個統一就是:統一定位、統一風格、統一元素、統一色彩、統一設計、統一交付,形成對客戶完整的解決方案。圣象的大客戶也從戰術層面向戰略層面的轉移,2019年圣象2B的業務,大客戶事業部升級為大客戶中心,和2C中心及海外中心同樣的地位。同時,產品的研發中心和工業制造中心,這兩個來賦能。剛才說的戰略客戶超過90家,在這10年里面,共完成了6000萬平米地板銷售,2018年,單年的銷售超過1000萬平米。預計2019年,地板銷售交付的套數應該會超過50萬套。這些戰略客戶從11年前客戶再合作,一直到現在都保持著非常緊密的合作關系。未來,我們的戰略客戶會突破100家,業務會占到2B業務整體銷售收入的80%。圣象已經成為中國房地產行業木質地面最大供應商。

  圣象能做的好,有幾個硬核的核心能力:

  1、原材料、綠色的基材,從原材料到基礎材料有非常多的工業投資和技術投資。

  2、產能的優勢。下游的成品制造總共有10個工廠,年產能7100萬平米,配件有10000,門的制造能力有70萬套,衣柜的制造有50萬平米每年。

  大家上午提到國際貿易環境的不確定性,對剩下的供應鏈是有非常大的影響,特別是在實木類的產品上,研發引進國外的新型材料來替代原木的表面裝飾材料,EB的這種新的表面材料耐污染、耐環保、耐劃傷等幾個特點,現在已經推向了市場。

  環保隔音的地板。F4星防潮地板,第一個甲醛釋放量達到日本的F4星級別,表面防水層24小時不會有滲透,防潮達到一級。無醛添加地板,智能配件,比如說智能發光的配件和帶插座的配件,在我們的配件上做一些整合。圣象一直把最后一公里的交付作為非常重要的重點,也花了大量的投資,比如說工程領域,差不多有1萬個交付安裝的工人,零售的工人就更多了,保證的是前端的產業鏈到最后的客戶交付過程中客戶的滿意。

  最后,我們所有的戰略,包括業務的安排,重新要回到家,我們希望在家的吸引力,家的向心力上面,提供圣象的洞見。回到開始的題目,我們要走出舒適區,圣象已經連續23年保持行業第一。走出舒適區,不迷戀自己的核心競爭能力,重新思考我們的客戶,重新思考我們用戶的需求,真正回到客戶的洞察。然后堅決的轉型,應對未來結構性的不確定性。我們也認圣象在未來10年周期內,我們要完成業務的轉型,從原來追求規模向穩定平衡中性有質量的增長。因為時間關系,我的分享就到這里。謝謝!

  主持人楊曦:感謝韓總的精彩演講。

  15:13:07

  葉兵:擁抱5G,布局未來

  作為國內領先的房產信息服務平臺,58同城·安居客在房產行業服務模式及產品功能上不斷創新,致力于提供能順應市場瞬息萬變、滿足用戶多元場景需求的優質服務。接下來,有請58同城高級副總裁&安居客COO葉兵先生上臺,帶領我們更進一步的認識安居客。葉兵先生的演講題目是,《5G,不是術--技術牽引房產全場景革命》。

  葉兵:各位開發商朋友,各位領導下午好!今天下午非常榮幸跟大家共同分享,可能在2019年是非常熱門,非常熱點的一個話題。大家都知道2019年隨著中美貿易戰如火如荼的進展之中,5G這個話題,包括在5G的事件中華為背后的技術,背后的影響力,背后科技的力量,讓世界重新感受到5G帶來的推動。作為博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會的現場,我們也是一家互聯網公司,也是最大的互聯網找房平臺,在這樣的情況下我們重新的思考,5G對于房地產,對于今天的用戶,對于房地產開發企業的產品,包括開發企業的服務應該怎么做,接下來跟大家分享。

  5G并不遙遠,前面已經說了,2019年已經看到華為首推世界首款5G基帶的芯片,6月份的時候,中國政府在全行業和全社會進行了5G牌照的發行,三大運營商進行城市的運營,第一款5G手機終端產品,7月23日正式面世,推向市場。5G并不遙遠,回到今天大會的主題,5G對于房地產企業,對于在房地產中開發服務、智能化終端,包括互聯網公司企業來說,意味著什么,這是下面重點跟大家分享和探討的內容。

  我們認為5G帶來的是不一樣的體驗,全新化的體驗,隨著5G帶寬速度的加速,隨著5G微站和多場景的布置,5G對于用戶找房過程中,一定會帶來全場景和全鏈化的革命。首先我們看到58同城、安居客和互聯網的企業,平臺上已經有大量VR虛擬化的產品,過去一年的時間內,我們看到VR已經越來越成為今天普通的買房用戶非常重要的找房路徑,過去一年的時間內有一組數據跟與會的專家進行分享。過去的一年中,隨著開發企業和100多萬的經紀人,租賃型企業的供應商。過去一年拍攝了200多萬套,包括開發商的樣板房已經全程在線。今天看到用戶非常喜歡VR的交互體驗帶來全新的感觸。今天我們看到這一組數據,平臺每天有3000多萬的找房用戶,來到平臺看開發商各種各樣的房屋信息。VR看房從2018年的5%,2019年每100個人中有70個人通過VR找房,通過虛擬化的現實交互找房。我們看到的數據,單套房源信息中看房用戶的停留時間,VR找房的時間明顯高于普通圖片、視頻的時間,相當于6倍的信息交互的時間。非常重要的一點。因為5G帶來全景化、沉浸式、交互式的感受,用戶找房效率大大提升,看房和找房的角色發生了深刻的變化。VR在數據的轉化效率,最后到鏈接是普通圖片找房的4倍效率。

  今天VR背后5G的推動,一定會全量化的推動用戶的照放路徑和習慣的改變。5G并不是一個未來的事情。毫米波帶來10倍超高速的體驗,在線上更加的順暢和流暢,今天我們在三亞開會,如果是一個北京、上海的用戶,如果要找旅居的地產,以前傳統的路徑是,必須要訂機票到現場,或者是在北京、上海的售樓處找尋相關的信息。今天5G讓用戶的習慣和路徑發生深刻的變化,用戶不需要費勁周折,不需要到北京、上海和三亞的現場。5G可以讓用戶隨時有浸入式的體驗,5G已經改變了用戶找房的路徑和交互式的體驗。5G一定會帶來VR的全看房時代。前面分享了一組數據。過去的一年中通過開發商的置業顧問和經紀人已經有幾十萬人參與到VR的拍攝過程中,讓成千上萬的找房用戶體驗5G帶來的便捷性、及時性和沉浸式,對于開發企業和服務企業,我們需要重新思考5G時代下,我們應該如何服務好我們的用戶。服務的用戶在哪里,我們的服務就應該到哪里。在這個層面上5G讓企業重新思考營銷手段,重新思考跟用戶的交互方式。這是今天跟大家分享的第一個觀點,5G到底應該怎么服務好用戶,今天的用戶跟10年前的用戶不一樣了,5G時代到來,一定會讓我們進一步的思考說,作為開發企業和互聯網公司,在技術的推動,在硬件設備的推動,在網絡建設的配合方面,產業化、賦能方面我們應該做什么事情。

  第二,前面說了,平臺上每天有幾千萬的買房用戶過來,我們把一天24小時的時間節點按照時間段進行拆分。我們明顯看到除了白天的幾個高峰期,出人意料的是,晚上也出現另外一個高峰期。從晚上8點開始到晚上11點鐘是用戶通過手機和智能化的終端找房,頻繁的來到互聯網和平臺上看各種各樣的信息。提醒大家注意的是,晚上6、7點之后,絕大多數的開發商的樓盤、客戶系統和服務類的機構性功能暫停運作了,今天面臨的問題是,今天用戶說晚上需要服務的時候,我們的服務在哪里,這是今天5G時代到來時需要重新思考的。

  在停車場、地下通勤的地鐵中,信號不好的樓宇中,大家經常會失聯,今天5G的到來,因為帶寬和高速和無阻礙的信號通信系統,可以充分的解決信號不好,由于客戶系統和客服下班帶來的一系列的問題。今天全量化百分之百的信號在線,我們今天開發商的項目如何布置,開發商說需要做產品的推介,需要有一個場地,需要沙盤和樣板房的設計和推出。隨著5G時代的到來,全云端的到來,對于今天全新孵化的理念,全新孵化的概念,在這個層面上有了全新的思考。今天的項目不再需要沙盤、售樓處、也不需要服務人員,未來可能會發生革命性的變化,我們說全云端服務時代的到來,產品化的推薦,甚至客服和服務系統中應該有5G時代到來的全新手段。剛才講到了,全天化的售樓員,通過5G的通訊手段,可以讓潛在的買房用戶24小時了解,有的時候是AI、人工智能和機器人,有的時候是人工客服。今天5G時代到來的時候,我們的服務應該發生怎樣的變化,這些都是值得我們重新思考的。隨著微基站的布置,百分之百服務的到來,我們的模式也在發生全新的變化。隨著全云端服務的到來,意味著整個案場重新布置,重構服務理念。

  隨著5G時代的到來,互聯網的建設是蓬勃的發展,2019年智能化家居市場的規模已經接近2000億,智能化家居的用戶規模不斷的發展,2019年我們已經看到大概有6000萬的居民已經在享受智聯網、物聯網和智能化終端設備帶來非常便捷的居家式的體驗。前面講到5G有重要的技術特點,有一個非常重要的特點就是低延時,我們在聊天的時候,打電話的過程中,信息的傳輸有延時,隨著5G的到來,這些問題都會得到解決。市場布置和矩陣方面我們會給居民帶來全新的體驗,控制主機,全程醫療、無人泊車,家庭娛樂系統都會帶來深刻的變化。比如說無人泊車系統,隨著智聯網和5G,泊車可以到毫秒級,而且非常的安全。對于開發商推出產品、推出居家智能化設備的時候,我們應該思考這種服務可以給我們的產品帶來什么樣全新的生命力。

  前段時間開發商都在說轉型,開發企業也在不斷的努力探索健康地產,醫療地產帶來一系列的好處。今天5G的遠程治療,5G無人化的值守,讓所有的居家地產、健康地產、醫療地產帶來了全新化的體驗,我們舉一個現實的例子,一個專家遠在北京對于三亞普通5G智能化社區的居民進行遠程的手術。而且遠程手術由于低延時性、精準性和毫秒級別可以讓手術無縫連接,避免傷及健康的組織。5G時代的到來,讓今天的遠程醫療帶來了深刻的變化,讓普通的老百姓和社區居民享受到5G智能化帶來所有的好處。5G時代我們應該重新的思考,我們應該固守怎樣的產品理念,應該向市場上推出什么樣的產品,比較能夠帶來未來,5G應該重構產品理念。

  總而言之三句話,5G不是太遙遠,擁抱5G,5G已來,5G在今天的找房路徑已經發生深刻的變化,原來的VR虛擬化找房的路徑,已經變成今天用戶非常重要的找房通道,云服務到來的時候,案場布置和產品化的推廣手段,用戶的服務手段也發生了變化。我們應該重新思考未來的產品,未來的服務,未來的發展方向應該朝哪些方向走。同時智能化全屋居住時代的到來,對于未來物聯網的建設,在5G時代值得房地產領軍的企業共同的探討和思考。5G不是太遙遠的事情,擁抱5G,布局未來,謝謝大家。

  15:31:02

  李戰洪:未來中國開發商將只剩下3000家

  主持人楊曦:感謝葉總的精彩演講。

  據了解,新鷗鵬集團再次在廣漢拿地,是為進一步推進新鷗鵬教育小鎮項目建設。該項目以“教育+“模式為核心,計劃打造中國首個以教育為主題的特色小鎮。項目自面市以來便受到業內人士及購房者的廣泛關注,接下來,讓我們有請曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬集團執行總裁李戰洪先生,為我們介紹這備受關注的特色小鎮。

  李戰洪:上午演講嘉賓談的是趨勢找四個問題,下午談的是企業內容。

  在論壇里面連續6年說一個話題,最怕的是一年說一個話題,有些演講嘉賓一年一個觀點,一直在變,變與不變很重要,關鍵能夠保持5到10年不變,才是真正的道路。

  以后中國開發商的數量將會只剩下3000家。基本上每年要淘汰六千家以上,不得不死。著名的開發商或者是越大的開發商在臨死前一天晚上會說自己過的很好,結果第二天死了。千萬不要相信臨死前的話,即使說自己還會過的很好。

  12345還是54321,很多開發在進入城市后,在錯誤的選擇中死去,中心城市10%的面積、10%的人口和30%的GDP比率,40%的現代服務業、產業的集中度,未來的發展是從三四五線向中心城市轉移。我知道前20強開發商中有一家拿了200億投到五線城市,結果只回款30億元,結果幾位老板吵的很厲害,后來幾位老板離開了企業。

  一二手房的成交比很重要,城市發展的初級階段,一手房遠遠大于二手房的成交率,當比率達到1:3的時候,很多開發商在不知不覺中就在斷頭路上不知不覺的死去了。

  曲江新鷗鵬的活法:趨勢性競爭力構建,就要做城市內容供應商,未來的發展就是文化、教育、衛生,將都市性產業和現代服務業串聯起來,產業連接起來。互聯網的思維中極致思維就是NO1思維,你做到了企業就可以持續的發展。中國這塊土壤無法產生全能冠軍,尤其是開發商,大家都是單項冠軍,求生存和發展,沒有任何的企業是全能冠軍,例如商業、產業、住宅、辦公都是單一的。

  順應城市的發展,開發商有三個發展階段,第一是利潤階段,有錢賺就可以了。第二是發展規模,第三是開模具,出利潤不如出規模,出規模不如出模具。因為模具是核心競爭力,我們用了10年的時間打造了模具,體現在文、教、衛等方面。

  中國準入行業前四名的市場規模,哪個行業的規模最大,我們就進入哪個行業。現在地產有15萬億元以上,教育9萬億元,健康5.6萬億元,文化是5.45萬億元。文教衛是以地產為載體,企業有主題后,以地產作為載體,我們可以做教育、健康、文化。如果分拆的時候,在教育、科教、健康、文化、康養等方面,以地產為載體進行發展將是趨勢。有的企業花12億在英國收購了一家企業,就是這個意思。

  中國文化教育第一品牌曲江文化,綠城中國改制了,在國進民退的時代,在未來不確定的情況之下,我們跟國有控股進行混合所有制的改革。我們跟曲江文化投資集團進行混合制改革,注冊資金是100億。集團為了打造中國文化教育第一品牌,我們有5個集團,3個上市公司,文化教育集團、文化商業集團、文化旅游集團、文化會展集團,文化演藝集團。我們自己有11個IP,隨時隨地可以去參觀的。大唐不夜城,人流量超過50萬,最高的時候達到了95萬人,每年的消費是100億。大唐芙蓉園,去年春節晚會西安的分會場就在這里,我們將文化產業鏈完善起來,下面有2個5A景區和4個4A級景區。

  城市第一禮、文化演藝,每年都獲獎。我們進入其他的城市,我們會將城市的迎賓禮挖掘出來,西安有大唐天下第一迎賓盛典。習主席去了兩次,克林頓、希拉里、印度總理莫迪也享受過這一禮遇。

  我們類似于紅星美凱龍打造了購物中心,我們在城市中有雙MALL,我們是教育和文化雙MALL。我們跟綠城中國最大的區別,他們是超高建筑,我們是做非標產品,將城市的文化挖掘出來。文化教育集團在不同的城市打造文化會展中心。國家工商總局只有一所學校具有中國馳名商標,就是我們集團下面的巴川,我們具備三個特點。百分之百上重點高中,不是搞精英教學。我們的高中百分之百的上一本大學,我們最差的學生都要高出一本分數線50分,平均分數線高出一本100分,最高的時超過120分,我們考上985和211的學校,去年達到了92.3%,今年是95.7%。國際學校百分之百進入世界100強,最近5年進入50強,最近3年進入世界30強的大學領域。美國佛羅里達也有我們的高中和3所大學,我們還有教育產業園,我們在成都做了教育小鎮,北海和石家莊都打造了類似的小鎮。

  我們還打造了國際人才港、國際文化區、產城人文融合。我們跟其他的企業有不同的做法,做教育MALL的沒有,我們做了。我們說產城融合的時候,我們做到產城人文四種要素的融合。其他的企業都是將投資商、建設商、運營商一分為三,你們是三位一體,加服務商就是四位一體。發展的二十年過程中,我們不斷的努力。我的就分享以上的內容,謝謝大家。

  主持人楊曦:感謝李總的精彩演講。

  15:48:49

  左東華:新居住新產業新動力

  自2018年4月成立以來,貝殼找房通過聚合優質服務資源,逐步成為眾多新經紀品牌信賴的平臺。同時,深耕房產經紀行業多年,基于自身在產品技術、品質控制、大數據等底層基礎設施上的多年積累,貝殼找房建立起“ACN經紀人合作網絡“,通過互聯互通,讓房源、客戶自由地在不同經紀品牌、,門店及經紀人之間共享,打破了行業跨品牌間房源、用戶、經紀人之間的聯動難題,不僅破除了惡性競爭,也大幅提升了行業運轉效率。接下來讓我們把舞臺交給貝殼,有請貝殼找房副總裁左東華先生上臺,聆聽他的演講,題目是《新居住新產業新動力》。

  左東華:各位來賓大家好!今天分享的主題是《新居住、新產業、新動力》,這兩天交流的過程中,好多人說貝殼是誰,我們是源自于鏈家,去年正式上線。為什么要做貝殼,過往的時間內貝殼做了什么,同時也說一下我們對這個行業定義新居住的業態的思考。整個中國經濟已經進入了新常態,就整個居住行業而言,我們認為隨著新的生產方式和消費方式,形成了新的產業業態,同時,讓所有的人和企業都找到了新的發展動力和新的業態。整個的生產和工作方式都發生了根本變化,基于大數據、萬物互聯,讓我們的工作方式從過往的農耕式的作業走進了數字化的時代。整個行業進化的速度也越來越快,并且我們發現在整個行業進化的過程中有三大趨勢在發生。

  第一,存量房時代的到來,增量變存量。依據歐美發達國家的經驗來看,我們研究發現,每個國家的人均GDP超過8000美元的時候,也是這個國家存量和增量交界的分水嶺。在這一年中國前50個城市有20個城市二手房的交易量超過了一手,2018年這一數據上升為24個城市。今天存量超過增量的城市,也從頭部的一線重點城市,強二線城市逐漸向二三線城市逐漸轉移,今天看這種延展的速度正在加快。

  第二,我們認為是服務者架構的崛起,也是黃金時代的到來。從架構量的緯度來看,整個的中國房地產經歷了三個階段。1、生產資料的價值時代,在這個時代,其實是為了解決房屋短缺大規模的開工建設,核心的要素是土地和資金。2、我們定義為信息價值時代,在這個時代住房告別了短缺,整個市場從過往的數量擴張轉向到存量的流通,通過信息和人進行有效的匹配,在這個階段服務僅限于信息的傳遞和錯撮合。3、進入了服務者價值崛起的時代,在這個階段,圍繞著住房的服務要比房屋本身更加重要,服務的廣度更廣,深度更深。整個的產業進化,也從之前的對于信息的重視,轉向到了對于整個人的重視,服務者講為所有的服務結果負責任,人成為重要的變量。在這個階段,服務者的知識水平、專業技能、服務標準和信用水平都直接關系到整個的服務體驗。在整個階段,我們認為服務者價值將被重新的定義。

  第三,我們認為新居住時代的到來,隨著整個行業平臺型企業的崛起,行業的整個數字化的水平會不斷的提高,行業的基礎設施建設將日益完善,在平臺上真正的實現多品牌的協作共生,共同推動整個服務者職業化的進程。整個產業更加多元化,在整個新居住時代,行業的整體服務效率以及服務體驗將會得到大幅度提升。三大趨勢帶來的機會和挑戰,我們能夠看到在過往的幾年里,行業的頭部企業都在積極的探尋迭代自身的核心競爭力,尋找新的增長極。貝殼找房將鏈家17年產品技術的相關能力能夠開放給所有平臺上的合作伙伴,共建行業的基礎設施,因平臺上的閉環管理,能夠沉淀更多的經紀人與經紀人之間的交互數據,以及服務者服務能力的交互數據以及C端用戶對服務者的評價數據,將這些數據整合在一起,希望構建整個行業的服務者的信用體系。進而形成在平臺上形成服務的協作化,標準化以及閉環化,塑造行業生態和行業的的正循環。構建以消費者為中心的多元的新居住業態,我們都知道產業互聯網+本質,是通過大數據和科技來改造傳統的生產人工方式,也希望讓傳統的產業借助大數據以及智能終端和云計算相應的網絡優勢,來不斷提升內部的效率和外部的服務。今天貝殼也希望不斷的開放自身的能力以及數據能力,產品能力、運營能力,幫助平臺上的商家在線提供服務,包括產品在線、員工在線、服務在線等,進而推動整個行業的收益。

  我們對平臺上的合作商家提供相應的營銷、運營、業務等。可定制,也可選擇,整合柔性的服務鏈條賦能,助力平臺上的品牌茁壯成長,我們對于所有平臺上的入住商家,也有基本的價值觀要求,第一是對用戶好,希望通過正向的服務保障倒逼平臺上的商家和平臺提升相應的服務能力,對于所有平臺上的商家有兩個基本的服務保障,第一個是全網真房源假一賠十,如果交易不成的話,100%退代理費。平臺上也有一系列的相應服務承諾的產品,不同的品牌根據自身相應的服務能力來選擇增值的服務承諾。基本的價值觀強調的是相信合作共贏,為此我們在整個平臺上構建了以房源連買管理為核心的房的合作網絡,以跨店成交比合作為中心的網絡,我們內部叫經紀人合作網絡,我們同時將這套規則固化在經紀人作業的A+系統。通過系統來運營相應的規則。有一系列的規則和組織來保證規則在平臺上公平公正透明的進行相應的運營。

  可能有的人了解有的人不了解貝殼,貝殼定義為品質居住服務平臺,不同于傳統的信息平臺,因為我們對于所有平臺上能夠公布出來的信息的品質,以及相應的服務品質,都有非常嚴格的要求。我們認為真房源是平臺品質構建的合作基礎,我們構建了相應的核心能力,例如樓盤字典。從2008年就開始構建樓盤字典,貝殼的樓盤字典也是真房源的數據庫,已經覆蓋了265個城市,1.97億套房,并且每套房源用433個字段進行定義,從物理世界搬到數據世界當中,作為閉環管理,每天跟樓盤字典進行信息的交互,動態實時的迭代樓盤字典信息。在平臺端構建了7*24實時的監控,如果發現信息有問題,立即下架。同時對于所有平臺的商家都會有品質保證金,你的信息品質和服務品質如果有紕漏的話,對于C端會進行相應的賠償。

  為了提升整體的C端用戶在線上的這種體驗,我們也做了如視VR,所有VR產品都是自研的。通過整體的智能掃描硬件,以及VR場景從建構的模型以及三維重建的技術,來整個如視VR,進而保證我們今天C端消費者可以在線上VR看房,VR代看。在畫面中可以自由的游走,沒有一點的卡頓和延時。今天我們也將這一技術申請了專利,在技術水平和國內的VR市場屬于遙遙領先的技術,歡迎大家到貝殼平臺上體驗沉浸式VR,實現自由的行走。我們采用的是三維建模結構式的技術,今天市面上絕大多數的VR產品只是全景圖片,半自動半人工的手動調節,我們已經實現了全自動的結構。這樣的話,整體的體驗能夠跟現實有身臨其境的感覺。作為整個的基礎設施建設,我們在全國94個城市搭建了交易中心,有2800多人的服務管家對C端和B端用戶進行交易,對交易后的市場,從簽約后的市場交易端投入產品技術團隊,解決相應的C端用戶的痛點。在貝殼上已經實現了整個后端的交易線上組織化,什么概念。今天你在貝殼上的商家成交的每一單,你簽約完之后,在貝殼的APP上,可以看到整個流程的下一步進展,在APP上有任何問題,可以跟經紀人進行實時的互動。很多買賣過二手房的人,下一步做什么一直都是未知的。

  一二手聯動方面,我們是做分銷。二手房是做好多分銷,在經紀人端有125個模型,樓盤有125個模型,通過AI計算將人和樓盤進行模型匹配,幫助客戶找到匹配的樓盤,找到最熟悉的經紀人和與之匹配的轉化效率。以上這些數據是過往15個月貝殼取得的成績,當然對于這些數據,更加關注數據背后的質量,貝殼上有188個品牌,27800家門店,20多萬的經紀人。他們來到平臺后,品牌的效率效益是否真正的提升,來到平臺上的服務者的專業技能以及職業是否真正提高。我們希望所有貝殼人的KPI不僅僅是冰冷的數字,而是背后的價值觀和行業貢獻。這是上到貝殼的180多個品牌的LOGO墻標志,這些品牌是對于平臺的信任和支持,激勵我們不斷向前的最大動力。

  最后,在未來能夠攜手更多的合作伙伴,為了讓有尊嚴的服務者更美好的居住一起奮斗,感謝各位!

嘉賓風采

  (排名不分先后,按姓氏拼音首字母排序)

  阿東三亞市委副書記,市政府市長、黨組書記

  巴曙松香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家

  曹遠征中銀國際研究公司董事長

  岑釗雄時代中國執行董事、董事會主席及行政總裁

  柴志坤天鴻地產董事長

  車建新紅星美凱龍集團董事長兼CEO

  陳淮中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任

  陳茵珠海華發實業股份有限公司董事兼總裁

  陳東琪中國宏觀經濟研究院首席專家、國家發改委宏觀經濟研究院原常務副院長

  陳廣漢中山大學粵港澳研究院副院長

  陳曉龍大亞科技集團有限公司董事局主席、總裁、大亞圣象家居股份有限公司董事長

  圣象集團有限公司董事長

  陳錦石中南控股集團有限公司董事長

  陳啟建華富集團董事長

  陳啟宗恒隆集團董事長

  程大章中國綠色建筑與節能委員會綠色智慧建筑組長、同濟大學教授

  丁祖昱易居企業集團CEO

  段先念深圳華僑城股份有限公司董事長

  鄂俊宇安馨養老CEO

  樊綱著名經濟學家、中國經濟改革研究基金會國民經濟研究所所長

  馮侖萬通集團董事局主席、御風資本董事長

  馮骕好好住創始人

  高靚金融街控股董事長

  耿建明榮盛集團董事長

  顧云昌住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席

  郭梓文奧園集團有限公司董事局主席

  哈繼銘原高盛私人財富管理中國區副主席暨首席投資策略師

  韓石龍湖集團副總裁兼冠寓CEO

  何劍波五礦地產副主席兼董事總經理及執行董事

  何亞東老板電器副總裁

  胡端華宇集團執行總裁

  胡葆森建業集團董事長

  胡若翔龍湖集團副總裁

  黃其森泰禾集團董事長

  黃朝陽中駿置業控股有限公司董事局主席

  黃熾恒廣東海倫堡地產集團有限公司創始人暨董事長

  黃怒波中坤集團董事長

  黃仙枝正榮集團總裁、正榮地產董事長

  黃文洲建發集團董事長

  黃文仔星河灣集團董事長

  黃巧靈宋城集團董事長

  紀建德龍光地產行政總裁

  賈康華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長

  姜修文億達中國總裁

  蔣思海金科股份董事長

  孔健岷合景泰富地產董事局主席兼執行董事

  黎振偉世聯行首席技術官

  李明遠洋集團董事局主席、行政總裁

  李鐵中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家

  李轍山水文園集團董事局主席

  李從瑞中國金茂控股集團有限公司首席執行官

  李稻葵清華大學中國與世界經濟研究中心主任

  李華剛海爾集團副總裁兼中國區首席市場官

  李青岸綠城中國執行董事、執行總裁

  李曉東迦南資本創始合伙人、建銀精瑞資本集團董事長

  李戰洪新鷗鵬地產集團總裁

  李思廉富力地產集團董事長

  連平交通銀行首席經濟學家

  林中旭輝集團董事長

  林宇金輝集團執行總裁

  林采宜華安基金首席經濟學家

  林俊波浙江新湖集團股份有限公司董事長

  林開杰融僑集團董事

  林龍安禹洲集團董事局主席、執行董事

  凌克金地集團董事長

  劉平保利地產董事、總經理

  劉田我愛我家控股公司董事長兼CEO

  劉洋YOU+國際青年社區創始人、董事長

  劉宇魯能集團公司總經理

  劉愛明中城新產業控股有限公司董事長

  劉洪玉清華大學房地產研究所所長

  劉秋明中民投資本總裁

  劉世錦全國政協經濟委副主任、國務院發展研究中心原副主任、

  劉永好新希望集團董事長

  盧志強中國泛海控股集團董事長

  羅韶穎東原地產董事長

  羅臻毓凱德集團中國區首席執行官

  麥帆佳兆業行政總裁

  毛大慶優客工場創始人董事長、共享際創始人董事長

  孟曉蘇國務院發展研究中心REITs課題組組長、原中國房地產開發集團公司董事長

  莫斌碧桂園總裁及執行董事

  倪鵬飛中國社科院城市與競爭力研究中心主任

  聶梅生全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長

  歐陽捷新城控股集團有限公司副總裁

  歐宗洪融信集團主席、執行董事及行政總裁

  潘軍花樣年控股集團有限公司董事局主席

  潘利群首開集團黨委書記、董事長、總經理

  潘石屹SOHO中國董事長、聯合創始人

  潘偉明福晟集團董事局主席

  錢建蓉中銳控股集團董事長

  曲先洋好租網CEO

  任志強華遠地產原董事長

  阮家明美國科勒廚衛集團全球總裁

  單偉豹路勁地產集團董事局主席

  邵洪杰美的集團中央空調事業部副總經理兼國內營銷公司總經理

  邵明曉龍湖集團首席執行官兼常務副總裁兼執行董事

  沈玉興佳源集團董事長

  施永青中原集團主席兼總裁

  水本真治日立電梯總裁

  孫宏斌融創中國控股有限公司董事長

  譚炳照敏捷地產總裁

  田明朗詩集團董事長

  萬碧玉中國城市科學研究會智慧城市聯合實驗室首席科學家

  汪浩嘉豐達資產管理有限公司執行董事

  汪群廣東珠江投資有限公司總經理

  王剛中國REITS聯盟秘書長

  王戈宏新派公寓創始人兼CEO、賽富不動產基金合伙人

  王海洋雅居樂集團副總裁、雅居樂地產集團總裁

  王洪波成都俠客島創始人

  王基平復地集團總裁

  王啟富富鼎和股權投資基金總裁

  王功權青普旅游首席戰略官

  王世渝國際投資銀行家、富國富民資本集團董事長

  王石原萬科集團董事長

  吳旭協信控股集團董事長

  王一鳴國務院發展研究中心副主任、黨組成員、研究員

  吳伯凡財經評論員、知名媒體人、學者

  夏海鈞恒大集團董事局副主席、總裁

  謝思明3M大中華區總裁

  熊林自如網CEO

  徐珺方圓地產執行董事、總裁

  徐樹山天津津東房地產集團董事長

  許華芳寶龍地產總裁

  許世壇世茂集團董事局副主席兼執行董事

  許小年著名經濟學家、中歐國際工商學院金融學和經濟學教授

  許永軍招商蛇口董事總經理、黨委書記

  顏建國中海地產集團有限公司主席兼行政總裁

  楊鏗藍光控股集團董事局主席

  楊曉初藍潤集團副總裁、藍潤地產集團總裁

  姚惠瓊星河集團總裁

  姚勁波58集團CEO

  姚景源國務院參事室特約研究員

  姚良松歐派家居董事長

  易小迪陽光100置業集團董事長、總裁

  余英寶能地產總裁、寶能城市發展集團總裁

  袁春鴻坤地產集團執行董事、總裁

  曾熙房多多聯合創始人兼COO

  翟美卿香江集團總裁

  張力全聯房地產商會會長、富力地產集團董事長兼總裁

  張鵬當代置業執行董事兼總裁

  張寶全紅樹林品牌創始人、今典集團董事局聯席主席

  張春華柒壹資本集團創始合伙人、董事長

  張大為華潤集團副秘書長、華潤置地聯席總裁

  張海民俊發集團地產CEO

  張敬國正商地產董事長

  張民耕盛世神州基金董事長

  張思平深圳創新發展研究院理事長、原深圳副市長

  張雪舟全聯房地產商會副會長、精瑞(中國)不動產研究院院長

  張玉良綠地集團董事長、總裁

  張章筍國瑞置業董事長

  張招興越秀集團董事長

  章華鼎信長城集團董事長

  趙正挺全聯房地產商會秘書長

  鐘北辰首創置業股份有限公司總裁

  鐘偉北京師范大學金融研究中心主任

  周以升高和資本聯合創始人

  祝九勝萬科總裁兼首席執行官

  朱榮斌陽光城任執行董事長、總裁

  鄒益民平安不動產有限公司董事長兼CEO

  左暉鏈家董事長

  郁亮萬科董事會主席

  易小迪陽光100集團董事長

會議議程

組織架構
組織架構
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